本報記者1月18日從正在召開的重慶“兩會”上獲悉，重慶計劃在“十二五”期間全面完成4000萬平方米公租房建設(shè)，其中主城區(qū)完成3000萬方，區(qū)縣完成1000萬方。

這較原計劃提前了五年。去年，重慶市政府曾規(guī)劃，2020年前建4000萬平方米公租房。

重慶從去年開始探索雙軌制供房體制，即低收入群體住房由政府興建公租房保障。從去年2月起，重慶已開始啟動這一全國規(guī)模最大的公租房建設(shè)，今年春節(jié)前將首批配租。

由于公租房的融資、管理、運營等等都是全新的課題，這些問題的解決與否，關(guān)系到公租房的可持續(xù)性，以及政府住房保障承諾的實現(xiàn)，因而，這成為重慶“兩會”的熱議話題。

“不差錢”

1000億資金由財政出資300億，市場渠道融資700億

對于公租房建設(shè)的提速，重慶理工大學(xué)教授邱冬陽認(rèn)為，這是重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展、戶籍改革以及城市化的需求。

重慶傾力打造的以惠普筆記本電腦項目為代表的加工貿(mào)易業(yè)，將會聚集數(shù)以萬計的勞動力；重慶的戶籍改革，到2020年，將累計使1000萬農(nóng)村居民轉(zhuǎn)戶進(jìn)城，從而使全市的城市化率由現(xiàn)在的29%，提高到60％以上。

“這些項目都需要政府提供大量的住房保障。”邱冬陽說。

重慶公租房管理局副局長唐華麗表示，4000萬平方米系根據(jù)實際需求測算得出。重慶調(diào)查總隊去年按1%的比例，對主城居民進(jìn)行了入戶調(diào)查，結(jié)果顯示，有22%的家庭有租房需求。

在此基礎(chǔ)上，重慶市政府測算，到2015年，全市有近1000萬戶人，將22%比列下浮按15%計算，全市公租房需求總量約150套，減去過去廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房已提供保障的，全市住房需求在97.81萬戶。

“建4000萬方米，可提供80萬戶的住房需求。”唐華麗說。

據(jù)公租房管理局估算，重慶4000萬平方公租房建設(shè)，除了土地，全部建設(shè)資金需1000億左右。重慶公租房建設(shè)全部由政府出資，采取政府劃撥土地，減免相應(yīng)稅金，由國有城投、土地兩大集團(tuán)興建的方法。

這場規(guī)模宏大的建設(shè)，所需巨資會不會使地方財政不堪重負(fù)？“重慶公租房建設(shè)不差錢。”唐華麗介紹，公租房建設(shè)所需的1000億資金，以3∶7的比例，由財政出資300億，融資貸款700億。其中，財政出資包括中央專項資金30億和各級財政的支出。

另700億則通過市場渠道融資。一方面，公租房有10%配套商業(yè)住宅，4000萬平方米規(guī)劃有400萬平方米的商業(yè)住宅。“這也是借鑒了新加坡和香港的公租房制度，我們測算下來，可籌集400億左右資金。”唐華麗稱。

另外，根據(jù)《重慶市公租房管理暫行辦法》，公租房采取租售并舉的方式，承租人在租期滿5年后可以申請購買，“4000萬平方賣10%的話，就可以回收資金約100億余元。”

剩下的200億則通過銀行貸款。據(jù)了解，有關(guān)商業(yè)銀行為重慶公租房項目提供了貸款利率下浮10%的優(yōu)惠，以及3到5年的還款寬限期。這樣，整個公租還本付息期限為十年，總利息計100億元。即10年需還本付息300多億，一年30多億。

唐華麗表示，本息將通過租金來償還，“4000萬方的公租房，按每平方12元計，預(yù)計每年收取租金43億多。還本付息后，還有十多億余額。”

此外，他還透露，目前重慶正與幾家基金公司合作制定方案，擬以200多個億的租金為基礎(chǔ)，將公租房運營管理部分申請上市。

“所以，公租房投入和運營的資金是平衡的。”唐麗華說。

公租房管理難題

要重點考慮公共產(chǎn)品配套以及對這種新型社區(qū)的管理問題

重慶2010年開工公租房1300萬平方米，預(yù)計今年2月完工1000萬方，并將在2月份、9月份分兩批出租給居民，預(yù)計有40萬人入住。2011年則計劃開工1350萬方。

隨著公租房體系的深入運營，除了投融資，還有更多的問題考驗著重慶這場大規(guī)模試驗。

從政府的角度，目前主要關(guān)注兩大問題，一是公租房的布局。根據(jù)重慶的規(guī)劃，主城區(qū)的公租房共21個點，分布于主城內(nèi)外環(huán)高速500平方公里范圍，遠(yuǎn)郊區(qū)縣則布局于萬州、涪陵、永川、江津、合川、黔江六個區(qū)域性中心城市。

由于公租房的收支平衡，很大程度在于穩(wěn)定的承租者帶來的租金收入。“產(chǎn)業(yè)發(fā)展就對公租房可持續(xù)性至關(guān)重要，另外布局也考慮到與產(chǎn)業(yè)布局的一致性。”唐華麗稱。

另一個問題是公租房聚集區(qū)的管理。據(jù)了解，重慶主城區(qū)公租房一個小區(qū)大約有5萬居民，與周邊城市小區(qū)將形成近28萬人規(guī)模的社區(qū)。唐麗華表示，政府接下來要重點考慮公共產(chǎn)品配套，以及對這種新型社區(qū)的管理問題。

而在重慶“兩會”期間，重慶市人大代表、政協(xié)委員提出他們更細(xì)節(jié)的關(guān)注點。

而在重慶“兩會”期間，重慶市人大代表、政協(xié)委員提出他們更細(xì)節(jié)的關(guān)注點。

首先是在分配上。重慶在去年6月頒布了《公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定單身月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元可申請公租房。為了保證公平性，公租房將實行搖號配租，搖號將進(jìn)行電視直播。

不過，重慶市政協(xié)委員劉江龍?zhí)岢�，由于公租房不限戶口，對外來�?wù)工人員的收入、家庭人口、住房面積進(jìn)行統(tǒng)計有很大困難，同時，大量不同職業(yè)身份的承租人，有限的管理人員很難去核實真實性。

另一個是關(guān)于租金。去年，重慶政府初步將公租房租金定為每平方10元到12元左右。但根據(jù)“兩會”的反應(yīng)，這個租金水平對不少農(nóng)民工仍然太高。

更難的是公租房管理。由于公租房群體規(guī)模大、分布廣、構(gòu)成復(fù)雜、流動性強(qiáng)，日常管理困難，劉江龍認(rèn)為，如果運營全部由政府自己進(jìn)行，很可能重蹈過去公房管理部門的覆轍。

對此，九三學(xué)社重慶市委也建議，應(yīng)盡快建立完善公租房建設(shè)運營的政策制度，建立完善公租房運營管理的技術(shù)支持保障體系以及信用體系。

公租房是否應(yīng)當(dāng)出售爭議更大。重慶市人大代表魯磊的觀點頗具代表性。他表示，公租房是公共資源，出售則減少了公共資源，也改變了租房的性質(zhì)，其次一部分人花少量的錢買到公租房，對其他有房人，更主要是對無房的人來說，很不公平。

對此，公租房管理局回應(yīng)，如果公租房出售后，社會還有大量需求，政府可以再建。但也有人大代表指出，再建的成本會越來越高，同時也會耗費大量的財政資源。

此外，區(qū)縣的資金壓力仍大。九三學(xué)社重慶市委的建議則提出，現(xiàn)在，大部分區(qū)縣，由于本身就是“赤字財政”，建公租房資金壓力很大，“一些區(qū)縣公租房建設(shè)資金甚至占財政收入的1/5—1/4，政府財政難以支撐。”