一家之言

至今為止，幾乎所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策最終結(jié)果都不理想，說明過去一切的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施不是力度太小，而是搞錯(cuò)了受力對(duì)象，也就是把調(diào)控對(duì)象搞錯(cuò)了。

2011年1月4日新年開市第一天，滬深股票市場(chǎng)開盤和收盤都上漲，其中地產(chǎn)股成為主要領(lǐng)漲板塊，大漲5.2%，多家地產(chǎn)股票漲停。新年開市地產(chǎn)股的大漲，反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)齊齊對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的看好。（背景新聞：A股開門紅地產(chǎn)股全線爆發(fā)）

地產(chǎn)股的表現(xiàn)不是偶然的，在房產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都得到了數(shù)據(jù)支持。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市2010年全年新建商品住宅價(jià)格同比普遍大漲，北京漲幅最大，同比大漲42%。

關(guān)于土地出讓金方面，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地出讓金同比增長(zhǎng)35%，總量達(dá)到11243億元，其中北京全年土地出讓金達(dá)到1639億元，為全國(guó)第一。這些土地出讓金，將逐漸成為一兩年后新房的直接成本。

面臨一年里兩次最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)迎來的是土地成本和房屋價(jià)格的雙雙走高。元旦3天，北京房屋總成交量與去年元旦同期相比，上漲幅度達(dá)150%。因期盼房?jī)r(jià)下跌和對(duì)于調(diào)控有信心的部分剛性需求者們，在希望破滅后，不得不付出比過去更大的成本才能擁有自己的房子。

因此，市場(chǎng)傳出這樣的消息：若2011年1月份成交量維持火熱，房?jī)r(jià)上漲的壓力將繼續(xù)增大，可能會(huì)催促新一輪調(diào)控政策加速出臺(tái)。

其實(shí)市場(chǎng)目前最急需的，并不是出臺(tái)新的調(diào)控政策，而是檢討2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)多次的、嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)為何起不到理想的作用，甚至也要檢討為什么2010年之前的多次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策效果不彰。至今為止，幾乎所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策最終結(jié)果都不理想，甚至有一些被稱作“空調(diào)”，說明過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施不是力度太小，而是搞錯(cuò)了受力對(duì)象，也就是把調(diào)控對(duì)象搞錯(cuò)了。

迄今為止，幾乎所有的分析，最終都把房?jī)r(jià)走高的最根本的原因歸結(jié)為土地財(cái)政和寬松貨幣政策這兩項(xiàng)。但是，歷史上所有的房地產(chǎn)調(diào)控，都沒有針對(duì)這兩個(gè)因素。即使是目前的兩盆“冷水”：信貸偏緊預(yù)期和房產(chǎn)稅傳聞，真能落實(shí)的話，也不要對(duì)于房?jī)r(jià)下跌抱以希望。因?yàn)獒槍?duì)房產(chǎn)商的信貸收緊和各種涉及房地產(chǎn)之類的稅收的政策多有所出，但是既沒有壓垮開發(fā)商，也沒有壓下房?jī)r(jià)。難說2011年如果這兩個(gè)因素成真，就會(huì)立竿見影。

所以，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)如果不調(diào)控則已，要調(diào)控則必須正視根子問題。首先需要正視土地財(cái)政問題，其次是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的貨幣供應(yīng)問題。而不是出臺(tái)新的稅收，以及只是收緊針對(duì)購房者和開發(fā)商的信貸的問題。如果不能正視和解決這些問題，新一輪調(diào)控政策也沒有出臺(tái)的必要性。

陳東海（上海學(xué)者）