走在調(diào)控與通脹夾縫中的中國房地產(chǎn)，進(jìn)入了新10年。

2010年的中國樓市留下許多值得記錄的事件——誕生了第一家銷售突破千億的房企；遭遇了前所未有的政策調(diào)控壓力；而中國樓市特有的賣地與拿地現(xiàn)象則持續(xù)被輿論推上風(fēng)口浪尖。

無論是年初的地王頻出，年中的兩輪調(diào)控多次直指土地，還是年末的拿地高潮，土地兇猛，成為2010年中國樓市的信號。

在2011年的第一周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》隆重推出系列深度調(diào)查，試圖為讀者揭開樓與地幕后的真相。

2010年，被稱為“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控年”；但2010年，也是有史以來全國10大城市土地出讓金收入最多的年份。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合中國指數(shù)研究院統(tǒng)計出去年全國土地出讓金收入最高的10座城市，發(fā)現(xiàn)這10座城市的總收入比前一年要多出3000多億，達(dá)8752.41億元，增長率超過54%。

值得一提的是，去年不是一個土地大年。龍湖集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人說，受宏觀調(diào)控的預(yù)期影響，去年地方政府出讓的優(yōu)質(zhì)地塊并不多，土地拍賣的火爆場面還不如2009年。

即使如此，北京、天津、武漢、南京等城市的土地成交均價依然較前一年大幅猛增，南京的土地成交均價的上升幅度甚至超過了60%。而根據(jù)中原集團(tuán)研究中心的監(jiān)測，北京、南京、天津等12個重點(diǎn)城市的土地流標(biāo)率，卻由2009年的18%，下跌至6%。

事實上，2010年的土地市場并不讓所有城市都笑逐顏開。在過去一年間，廣州的“荷包”就縮水了130多億元，無緣土地出讓收入最多的10大城市。杭州則更慘，2010年的土地出讓收入減少了300多億。笑得歡暢的是大連、武漢這些原本并不熱門的城市，收入在一年間增加了100%以上。

看似平淡無奇，實則暗潮洶涌。2010年大部分月份看似平淡的土地市場，其實已經(jīng)為明后年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場格局埋伏下重重不確定性因素。

二線城市集中爆發(fā) 廣州深圳跌落前十

在北京、上海分別以75.5%和47.6%的收入增幅，繼續(xù)領(lǐng)跑全國土地收入前十城市時，廣州和深圳卻從前十城市中迅速跌落，廣州的年度收入僅為361.86億元，深圳更只有155.5億元。相反的是，大連、武漢、南京等城市過去一年集中爆發(fā)，收入增長幅度超過了100%。其中，大連更是以1157.75億元的土地出讓收入，超過320%的增長幅度，名列全國第三。

如果僅僅從上述數(shù)據(jù)淺層解讀，很容易產(chǎn)生二線城市崛起，一線城市衰落的粗淺印象，但實際原因或許要比很多人想象的復(fù)雜得多。

中原集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)陶琦說，去年4月17日出臺的新“國十條”明確要求各地必須增加土地有效供應(yīng)，因此2010年各地出讓的土地面積并不比前一年少，而且相比2009年，去年的土地流標(biāo)率也很低。

因此廣州、深圳一線城市的土地收入的減少，僅是因為受限于城市發(fā)展的規(guī)劃容量，沒有可增加的新增用地。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心的年刊，深圳和廣州的土地出讓年度計劃完成均遠(yuǎn)比2009年同期大幅增加，深圳的土地出讓計劃完成率更是由2009年的23%上升至2010年的75%，但是出讓面積銳減了12%。

并非所有的二三線城市的土地收入都大幅猛增。根據(jù)中指院統(tǒng)計，只是大連、武漢、南京、無錫等，其他土地出讓收入增幅排名靠前的二三線城市，絕大多數(shù)增幅沒有超過50%以上。

中國指數(shù)研究院華東分院數(shù)據(jù)信息中心研究副總監(jiān)陳延彬說，上述二線城市土地出讓收入的增長，更多顯示的是未來房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)城市，比如武漢。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，過去一年間，前十席城市領(lǐng)走了全國120個城市土地收入的46.5%，達(dá)到8752.41億元。全國120個城市的土地出讓金為18814.4億元，同比增加50%，按此比例推算，預(yù)計2010全國土地出讓金收入為23865億元。而前十位城市的土地出讓收入很可能占到全國的1/3。土地出讓金收入主要集中在省會城市及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的東部沿海城市。

中原集團(tuán)研究中心年刊提供的有關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，過去一年間，東部城市在土地市場所占的份額前所未有地猛增，由原來的64.31%，提高到去年的近68.8%。而西部城市所占的份額由上一年的17.4%下跌至14.11%。

顯然，土地市場的變局僅僅發(fā)生在東部的一線和二線城市間，更多的中小城市，尤其是中西部地區(qū)的中小城市并沒有因為土地市場的變局，分配到更多的土地出讓金。就在記者發(fā)稿前，北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一位人士還告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京周邊的一個小城市的地方政府正委托北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)四處尋找廣告高手，幫助炒作這個城市的土地。

地價飚升明顯 三線城市樓板價大步前進(jìn)

盡管今年中小城市占全國土地出讓金“大蛋糕”的份額并沒有擴(kuò)大的跡象，有些甚至還減少了。但陳延彬認(rèn)為，這并不代表開發(fā)商對中小城市的土地資源沒有興趣，恰恰相反，這些城市正是開發(fā)商目前爭奪的“大糧倉”。

最好的例子是中國指數(shù)研究院對全國120個城市拍賣土地的溢價率調(diào)查排行。上述排行顯示，溢價率高的絕大多數(shù)是三線城市，一二線城市僅上海、廣州、�？凇⒛蠈幩膫�城市，其他的都是三線城市。

陳延彬說，三四線城市之所以占全國土地出讓蛋糕的份額不增反減，和這些城市原先土地價格過低有關(guān)。從溢價率排行來看，開發(fā)商對這些區(qū)域的興趣濃厚。

他提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的一份全國2010年住宅用地溢價排行顯示：全國土地溢價拍賣排名最高的城市，幾乎都集中在自貢、南充和昆山，其中僅自貢就入榜三次，南充、昆山各入榜兩次。

事實上，盡管遭遇了最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控，但全國主要城市的土地價格均在上漲。中國指數(shù)研究院研究認(rèn)為，對比2010年和2009年住宅用地成交面積和成交均價可以看出，量價齊升是2010年土地出讓金大幅上漲的主要原因，其中土地價格上漲占主導(dǎo)。

十城市中，除了上海、大連、重慶和無錫四城市外，其他城市住宅用地價格的上漲幅度明顯大于住宅用地面積上漲幅度。

二三線城市發(fā)展空間較大，土地供應(yīng)面積的增加和土地價格的上漲共同推動土地出讓金的上漲。大連、重慶和無錫三城市住宅用地成交面積同比分別增長212%、36%、98%，增幅遠(yuǎn)高于成交均價增幅，土地出讓金上漲得益于土地出讓面積的大幅增加。

陳延彬說，去年住宅用地價格的上漲，代表著明后年樓市價格的走勢。特別是在那些去年出讓的高價地塊周圍，預(yù)期的高房價已經(jīng)開始影響了周邊的新建樓盤和二手房的價格。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，土地價格的高漲，讓“面粉”價格變得更貴，這給2011年房價的調(diào)控帶來了很大的阻力。