進(jìn)入建好不久的水泥路，白雪掩映下的“布宜諾中心湖泊水處理中試項(xiàng)目”一行大字格外醒目，這是12月16日下午上海浦東黃樓迪斯尼核心區(qū)的一景。

盡管到目前為止，中美雙方尚未舉行一個正式的開工儀式，但記者在現(xiàn)場看到12月15日的大雪并沒有讓項(xiàng)目建設(shè)停頓下來。上海迪斯尼已然開工。

如今，一些配套的水泥路、工人住房大部分已經(jīng)建設(shè)完畢，勘測等部分已經(jīng)結(jié)束，更多的建設(shè)項(xiàng)目正按部就班地進(jìn)行招標(biāo)等工作。

“布宜諾中心湖泊水處理中試項(xiàng)目”一行字的旁邊標(biāo)明了實(shí)施單位：長江水利委員會長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院上海分院，事實(shí)上，目前遍布迪斯尼地區(qū)的企業(yè)均是來自上海的諸多國企，尤其是基建類和設(shè)計(jì)類企業(yè)。

記者的調(diào)查顯示，國企幾乎壟斷了前期的項(xiàng)目，民資和外資目前幾無參與，不過隨著迪斯尼項(xiàng)目在未來的進(jìn)展，民企和外企“舞臺”或也很大。

據(jù)本報獨(dú)家了解，迪斯尼美國總部或?qū)⑽�托日本東方樂園株式會社參與上海迪斯尼運(yùn)營管理，不僅如此，上海近期公開表示將吸收外資參與迪斯尼建設(shè)，外資在迪斯尼項(xiàng)目后期中作用或?qū)⒃鰪?qiáng)。

民企的作用也逐步開始發(fā)揮。據(jù)本報了解，諸如界龍、均瑤集團(tuán)等一些民企已經(jīng)表示意向投資迪斯尼配套區(qū)的酒店和購物中心等。

這是一筆巨大的財(cái)富蛋糕，迪斯尼樂園本身將投資244億元，周邊配套更是高達(dá)“千億級”，這1200多億的投資，國企、外資、民企蜂擁而入。

只不過，誰笑到最后尚未得知，外界普遍認(rèn)為利潤更大來源在于迪士尼建成后的運(yùn)營，而這塊民企和國企如何分享顯然是個問題。

基建蛋糕：清一色國企?

盡管還沒有正式的動工儀式，但迪士尼核心區(qū)建設(shè)早已悄然展開。

據(jù)本報了解，迪士尼配套道路早在2010年2月5日就全面開始，與此同時，包括水環(huán)境處理、市政配套新建工程，雨、污水泵站等建設(shè)、中心湖建設(shè)等都已在進(jìn)行之中。

且由于前期建設(shè)基本都是基建類工程，目前分享迪士尼蛋糕的基本為基建、勘測、設(shè)計(jì)類企業(yè)。

引人注目的是，前期建設(shè)項(xiàng)目投資方和發(fā)包方，基本都為上海市層面的負(fù)責(zé)迪士尼投資的公司——上海申迪（集團(tuán)）有限公司和浦東新區(qū)層面負(fù)責(zé)迪士尼投資的上海申迪旅游度假開發(fā)有限公司。

在這兩家投資方背后是5家大型企業(yè)，分別為錦江集團(tuán)、上海廣電集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、上海精文投資有限公司、上海市南匯區(qū)地產(chǎn)有限公司。

更進(jìn)一步的消息，迪士尼配套區(qū)域和核心區(qū)域的前期基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，目前基本皆由浦東新區(qū)的上海申迪旅游度假開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)。

據(jù)本報不完全統(tǒng)計(jì)顯示，包括上海城建、上海市測繪院浦東分院、浦東建設(shè)、上海浦發(fā)工程建設(shè)管理有限公司等都已中標(biāo)迪士尼配套基建項(xiàng)目。

比如，浦東建設(shè)就中標(biāo)了兩項(xiàng)建設(shè)工程施工項(xiàng)目，分別為浦東新區(qū)航城路(S2-南六公路)、唐黃路(S1-周鄧公路)新建工程項(xiàng)目，中標(biāo)價合計(jì)為3．96億元。

不過，即使目前少量鋪開的基建，企業(yè)之間的競爭也很激烈。

據(jù)本報從上海城建下屬的設(shè)計(jì)公司了解到，為了獲得上海地鐵迪士尼支線部分路段設(shè)計(jì)權(quán)，城建方面專門邀請迪士尼方面人士考察了上海城建，以期使設(shè)計(jì)方案更符合迪士尼運(yùn)營后的客流要求。

上海迪士尼項(xiàng)目區(qū)域核心區(qū)占地面積7平方公里，配套區(qū)占地面積13.6平方公里，規(guī)劃控制區(qū)面積86.5平方公里，合計(jì)107.1平方公里，基建項(xiàng)目巨大，因此這一蛋糕無疑對于滬上本土企業(yè)吸引巨大。

然而，迪士尼施工現(xiàn)場并沒有見到諸如民企在場，施工銘牌上標(biāo)注的企業(yè)都是上海當(dāng)?shù)氐膰�企�?/p>

無論是浦東建設(shè)還是上海城建皆為上海本地國企，不僅如此，設(shè)計(jì)院、勘測院等亦為國企，而投資方——錦江集團(tuán)、上海廣電集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、上海精文投資有限公司、上海市南匯區(qū)地產(chǎn)有限公司也為國企。

此外，目前核心區(qū)4平方公里外的拆遷亦基本均由國資背景的拆遷公司進(jìn)行運(yùn)作。

民企的機(jī)會：商業(yè)地產(chǎn)？

盡管國企幾乎壟斷了前期的項(xiàng)目，但民企的機(jī)會在中后期或會越來越多。

“核心區(qū)外的地區(qū)投資主體可能不同，不同的國家有不同的模式，有的是政府投資，有的是企業(yè)投資。”上海迪士尼項(xiàng)目顧問何建民此前這樣告訴本報記者。

顯然，對于民企而言，機(jī)會仍很多，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)或是民企進(jìn)入的一個路徑。

界龍集團(tuán)董事會主席費(fèi)鈞德在2009年年底就向媒體透露，界龍實(shí)業(yè)將參與迪士尼動遷房項(xiàng)目招標(biāo)。

這其中包括1000畝迪士尼地塊動遷房項(xiàng)目和其余3塊共計(jì)300畝的機(jī)場保稅區(qū)動遷房項(xiàng)目。

另外，界龍實(shí)業(yè)所擁有的250畝工業(yè)用地也在迪士尼規(guī)劃范圍內(nèi)，費(fèi)鈞德表示，上市公司將積極參與到迪士尼周邊的商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，初步計(jì)劃建造該地區(qū)的首家五星級酒店以及甲級商辦樓宇、商廈等項(xiàng)目。

據(jù)本報了解，在迪士尼核心區(qū)10平方公里內(nèi)是不允許非迪士尼相關(guān)酒店入駐，但由于迪士尼配套區(qū)面積巨大，有100平方公里的面積是商業(yè)地產(chǎn)配套與控制區(qū)。

因此在規(guī)劃許可范疇內(nèi)，目前部分民企擬布局在配套區(qū)建設(shè)各種配套酒店和商業(yè)項(xiàng)目。

均瑤集團(tuán)就是其中之一，“現(xiàn)在迪士尼落戶浦東了，有機(jī)會我們也希望在浦東建一個購物中心，讓那些來上海旅游的人，玩一天，買一天。”均瑤董事長王均金在2009年12月22日在上海市經(jīng)濟(jì)工作會議分組討論會上如是說。

但目前民企的投資均未開始，由于酒店、商場等配套均在中后期，因此尚未有大規(guī)模的投資。

目前僅有部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍迪士尼周邊區(qū)域，布局住宅等，比如萬科在2010年2月10日拿下了距離上海迪士尼5公里的新場旅游綜合區(qū)C4地塊。

運(yùn)營期：內(nèi)資如何與外資分享收益

隨著項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，外資的作用或?qū)⒃桨l(fā)得以體現(xiàn)，并可能獲取較高的利潤。

12月13日，浦東新區(qū)政府聯(lián)合香港貿(mào)易發(fā)展局在香港會議展覽中心舉辦“合作·共贏”上海浦東發(fā)展情況說明會，會議上簽約的項(xiàng)目中就包含了“水世界”大型旅游基地。

據(jù)本報了解，這個水世界大型旅游基地是迪士尼中的一個項(xiàng)目，這或顯示，外資將進(jìn)入迪士尼建設(shè)領(lǐng)域。

事實(shí)上，這也是上海方面的期望，上海將利用外資積極實(shí)施包括“世博園后續(xù)開發(fā)、迪士尼項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、大浦東開發(fā)、大虹橋建設(shè)”等項(xiàng)目。

這是12月2日舉行的“提升開放型經(jīng)濟(jì)水平，擴(kuò)大對外開放”上海市政協(xié)委員最后一站年末視察活動中透露的一條信息。

不僅如此，據(jù)本報獨(dú)家了解，東京迪士尼樂園的運(yùn)營方，日本的東方樂園株式會社或?qū)⒈坏鲜磕崦绹�授�?quán)參與管理上海迪士尼。

日本迪士尼一直是被認(rèn)為運(yùn)營較為成功的例子，而且和上海同處亞洲，因此一旦最終確認(rèn)參與上海迪士尼管理并不會太出乎意料。

運(yùn)營則是收益較高部分，這部分利潤將有很大一部分被外資獲得，因?yàn)榈鲜磕岜旧砭褪且粋�中外合資項(xiàng)目。

由于外資方掌握了品牌、技術(shù)等，所以盡管國企等中方公司幾乎壟斷了前期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，民企亦進(jìn)入了配套區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但運(yùn)營階段的利潤或許會很大程度上被外資方獲得。

為此，上海市政協(xié)委員盧衛(wèi)民在上海市政協(xié)會議上曾提出提案，認(rèn)為在各地迪士尼樂園的合作中，外方會更加注重經(jīng)營品牌和自營項(xiàng)目的贏利，如郵輪、酒店、飯店、商場等，通過收取高額的特許權(quán)使用費(fèi)，使自己旱澇保收。

因此，盧建議上海迪士尼項(xiàng)目能擴(kuò)大主題樂園的范疇，盡可能多地將其自營項(xiàng)目納入樂園項(xiàng)目內(nèi)，把外方的特許權(quán)使用費(fèi)的列支全部或至少大部分放在經(jīng)營利潤后，“避免樂園經(jīng)營虧損而外方還在贏利的局面”。