2011年11月，上海二手房指數(shù)為2592點(diǎn)，較上月下降5點(diǎn)，環(huán)比下跌0.20%，跌幅比上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。指數(shù)跌回接近4月2591點(diǎn)的水平。

　　在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的所有板塊中，75%下跌，22%走平但近乎無成交，只有3%的微弱比例上漲。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在一手二手房?jī)r(jià)格不再是堅(jiān)冰一隅。房愈演愈烈的“以價(jià)換量”推動(dòng)下，表現(xiàn)為業(yè)主紛紛將早前較高的掛牌價(jià)調(diào)低，但買賣雙方博弈仍存在，少數(shù)資金充裕的業(yè)主繼續(xù)堅(jiān)守掛牌價(jià)或轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)以觀后市，相當(dāng)部分業(yè)主則主動(dòng)讓價(jià)以促進(jìn)成交。

　　二手房指數(shù)在走平3個(gè)月后，下降也已持續(xù)至第二個(gè)月，但調(diào)控政策依然，11月30日，央行近3年來首次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但這并不能理解為房地產(chǎn)政策“放寬”的信號(hào)。

　　郊區(qū)跌幅超過市區(qū)

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，占監(jiān)測(cè)總數(shù)近半板塊的新興城區(qū)11月下跌0.22%，跌幅比上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)，跌幅超過全市平均水平。在新盤降價(jià)集中的郊區(qū)，一二手房?jī)r(jià)格依然倒掛，二手房乏人問津，能成交的只能是相當(dāng)于市場(chǎng)行情價(jià)的房源，成交量依然低迷。究其原因：第一，買賣雙方對(duì)未來樓市預(yù)期的錯(cuò)位仍普遍存在。比如嘉定南翔等板塊出現(xiàn)一手樓盤跳水后，業(yè)主卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的惜售心態(tài)，普遍接受的議價(jià)空間仍只有5%左右，而真正成交的二手房降價(jià)幅度大多在5%—10%；第二，嘉定、松江等區(qū)近市區(qū)部分新盤促銷范圍廣，力度大，“以價(jià)換量”見效，而同質(zhì)二手房掛牌相比一手房差價(jià)甚至高出3000元/平方米，故二手房鮮有成交，購(gòu)房者向新房市場(chǎng)分流現(xiàn)象十分明顯。青浦、嘉定、松江三區(qū)近市區(qū)部分11月分別下跌0.39%、0.30%和0.21%。

　　市區(qū)全部8個(gè)區(qū)總體下跌0.15%，跌幅相比上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。4個(gè)市中心區(qū)及浦東陸家嘴11月微跌0.06%，跌幅較大的徐匯下跌0.20%，靜安和長(zhǎng)寧均下跌0.10%。市中心部分區(qū)域跌幅較大，是因?yàn)榻紖^(qū)新盤大幅打折頻現(xiàn)，11月亦有加碼之勢(shì)，導(dǎo)致置換型業(yè)主外移、“以小換大”比例增多，這類房源多為40—50平方米的老工房，由于需要兌現(xiàn)以同時(shí)購(gòu)置新房，業(yè)主讓價(jià)較為主動(dòng)。不過，市中心由于限購(gòu)等原因，成交量極低，且大部分地區(qū)掛牌無松動(dòng)跡象，議價(jià)空間在5%左右。

　　傳統(tǒng)市區(qū)中，虹口下跌最為顯著，達(dá)到0.37%。由于近期虹口、閘北兩區(qū)經(jīng)適房分配即將進(jìn)入最后簽約環(huán)節(jié)，部分資金不足的買家被迫急降10%—15%拋售自住小戶型，以求籌得購(gòu)買經(jīng)適房的款項(xiàng)。

　　非新興中心城區(qū)11月下跌0.28%，跌幅相比上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。奉賢下跌0.44%，崇明下跌0.31%，金山下跌0.20%。本地購(gòu)房者向一手房分流明顯，致使奉賢南橋板塊跌幅達(dá)到0.51%，成為11月跌幅最大的兩個(gè)板塊之一。

　　下跌板塊大幅增加

　　下跌板塊11月平均下跌0.27%，跌幅比上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。不少板塊向深度下跌。第一，傳統(tǒng)市區(qū)置換型業(yè)主降價(jià)拋盤意愿加大。如普陀區(qū)近期老工房掛牌量增加了10%左右。11月，虹口北外灘下跌0.51%，下跌幅度最大。普陀真如和楊浦控江路板塊均下跌0.47%。第二，零星有投資客和小業(yè)主掛牌。投資客拋盤是因?yàn)槠淇吹�后市，避免在未來可能出現(xiàn)的降價(jià)潮中陷于被動(dòng)。如寶山顧村板塊，投資客掛牌占到近三成，11月下跌0.26%。時(shí)至年關(guān)，部分小業(yè)主為籌措資金，也選擇低價(jià)拋盤。

　　11月持平板塊分布較分散，且成交量稀少，有長(zhǎng)寧新華路和中山公園、普陀武寧、閘北彭浦等抗跌性強(qiáng)的成熟板塊。

　　在僅占3%的上漲板塊中，11月平均上漲0.09%，但漲幅比上月大大縮小0.19個(gè)百分點(diǎn)。11月，靜安曹家渡板塊上漲0.09%，徐匯上海體育館板塊上漲0.06%；浦東陸家嘴板塊掛牌價(jià)則居高不下，11月上漲0.08%。有些是教育資源豐富的市中心板塊，能夠逆市上揚(yáng)。

　　上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，相比一手房大刀闊斧的降價(jià)和成交量提升，二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)很含蓄，成交量仍顯頹勢(shì)。業(yè)主的“堅(jiān)守”是交易的最大阻礙，有些看似大幅降價(jià)的房源，也多是將前期高掛的牌價(jià)恢復(fù)到市場(chǎng)價(jià)或略低于市場(chǎng)價(jià)，且短期內(nèi)仍不能與一手房降價(jià)水平相抗衡。

　　二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)或已開始，但并不表明房?jī)r(jià)已步入下行通道，博弈仍在繼續(xù)。一些新盤下旬悄然取消了優(yōu)惠，多是取得促銷業(yè)績(jī)的開發(fā)商開始放慢步伐。而二手房市場(chǎng)中不愿言跌的業(yè)主和看跌后市的購(gòu)房者也紛紛轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)。

　　在從嚴(yán)調(diào)控、一手房降價(jià)蔓延等因素影響下，二手房壓力與日俱增，但二手業(yè)主不存在年末資金壓力，且基于其無法像開發(fā)商一樣集體行動(dòng)的特性，降價(jià)只是個(gè)體行為，短期難成規(guī)模，價(jià)格拐點(diǎn)的構(gòu)筑仍需要更多利空因素的刺激。

來源：人民網(wǎng)