6月24日，被大雨漫過的京城恢復了炎熱。

這一天，河北省相關(guān)領(lǐng)導驅(qū)車3個小時來參加“2011首屆環(huán)北京都市圈城市發(fā)展峰會”。盡管這是在北京，但他們是會議的主角。“環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈”新規(guī)劃的討論與交流是會議的主題，場下座無虛席，大部分是來自北京、河北等地的開發(fā)商。

這一天，河北人小柯掛掉燕郊三個售樓處電話后，一臉沮喪。他再次發(fā)現(xiàn)，燕郊的房價仍然漲勢未已。聲音甜美的售樓員告訴小柯，燕郊目前已經(jīng)是國際級開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在不買以后后悔。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌說，天氣炎熱，他決定潑一些冷水。他認為，當前經(jīng)濟環(huán)境下，城市規(guī)劃圈應(yīng)保持四不要。第一，各城市不要找概念，不要找房地產(chǎn)；第二，不要通過打擦邊球的方式搞重復建設(shè)的項目；第三，不要不計地方財政的成本，放大金融的杠桿率拼命獲取資金，套取銀行資金；第四，不要簡單地以前幾年貨幣寬松條件下財政收入的成績實力，來規(guī)劃接下來的工作。

規(guī)劃與現(xiàn)實

上上城，這個一直以燕郊區(qū)域最低價為賣點的樓盤，目前部分尾房均價為8200元/平方米，4月22日，該樓盤的價格只有6700元/平方米。盡管如此，上上城仍保持著區(qū)域低價的優(yōu)勢，因為燕郊絕大部分在售樓盤價格盤踞在一萬元/平方米左右。

這是一個從不放棄任何炒作機會的區(qū)域。2010年4月前，該區(qū)域曾借助通州新城概念，一路漲至1萬元/平方米左右，但隨之而來的房地產(chǎn)調(diào)控，令其跌至7000-8000元/平方米，并保持了長達一年之久的“滯漲”。不過，這一僵持局面被河北省“環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈”的新規(guī)劃升級打破。

1月12日，“河北省加快環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)工作辦公室”在燕郊掛牌。沒有儀式，沒有講話，沒有官方報道，只在網(wǎng)絡(luò)有零散消息。但這消息在燕郊開發(fā)商看來是“鼓舞人心”的，這成為目前燕郊所有銷售員必說的一句銷售托辭。

4月10日，燕郊國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)正式揭牌。據(jù)說，這是繼廊坊開發(fā)區(qū)之后，廊坊市獲批的第二個國家級開發(fā)區(qū)，也是繼江蘇昆山高新區(qū)之后，我國第二個縣域管轄的高新區(qū)。

意華東貿(mào)國際，是小柯致電的第三個樓盤，該樓盤目前的價格是10500元/平方米。小柯清楚地記得，2009年11月，該樓盤價格還是6900元/平方米，2010年11月，是9000元/平方米。“燕郊大部分樓盤價位都是這樣。按照目前燕郊的區(qū)域規(guī)劃利好，日后還可能提價，不能與往日的價格作比較。”意華東貿(mào)國際一位銷售員如此勸說小柯。

“環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈”規(guī)劃，就這樣“以房價先行”的方式?jīng)_進了當?shù)厝说纳�活。按照河北省加快環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)工作辦公室主任王紀平的解釋，這確實是有著城市發(fā)展規(guī)劃理論依據(jù)。

“之所以提出環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈，原因有三點。第一，這總結(jié)了河北省的發(fā)展特點和優(yōu)勢，也就是說在中國北京只有一個，而環(huán)首都不可復制，河北環(huán)繞北京，有著其它任何區(qū)域所不可比擬的獨特優(yōu)勢。第二，借鑒了世界一些發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，縱觀世界所有的發(fā)達國家，無一例外都有首都經(jīng)濟圈這個戰(zhàn)略。第三，北京建設(shè)世界城市離不開環(huán)首都地區(qū)的支持。”王紀平解釋道。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受采訪時表示，從長遠看來，環(huán)首都經(jīng)濟圈是一個方向，這對于分流北京市居住需求，緩解北京當?shù)胤績r很有好處。但這也是一把雙刃劍，服務(wù)北京的同時，當?shù)胤績r不可避免要上升。“風險就在于不要因此產(chǎn)生房價泡沫以及由于房地產(chǎn)先行，從而引發(fā)各種因為被強拆土地和房價上漲帶來的矛盾。”胡景暉擔心。

城市發(fā)展框架下的另一種風險

洲聯(lián)集團五合智庫總經(jīng)理鄒毅則有著另外一種擔憂。他透露，據(jù)他們調(diào)研，目前不少三四線城市正急于拉開城市發(fā)展框架，導致近兩年房地產(chǎn)施工面積巨大，甚至超千萬平米。但因教育、就業(yè)和資源約束，三四線城市購買力會被一二線消化掉。同時，高能級產(chǎn)業(yè)往三四線轉(zhuǎn)移速度緩慢，導致這些地區(qū)收入增幅有限，而本應(yīng)慢牛發(fā)展的房地產(chǎn)市場，卻被限購措施催化，泡沫風險正在加大。因此，有必要對想進入三四線的開發(fā)商進行風險提示。

李光（化名）是去年進入固安的一名開發(fā)商，他親眼見證了“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的魅力。“固安當?shù)氐姆績r從4000元/平方米一路漲至年末的6000元/平方米，這是固安第一次出現(xiàn)如此大的漲幅。”

李光說，當年北京上海拿東京與紐約的價格比，現(xiàn)在是三四線城市拿北京上海比，在慢慢向這些城市靠近。在他的印象中，環(huán)首都經(jīng)濟圈給固安帶來的最大變化是，“以前啥都沒有，現(xiàn)在是高樓林立，北京車滿地跑。說明外來的資金推動了固安的經(jīng)濟發(fā)展，城市規(guī)劃趨于合理也趨于前瞻，承接的外來人口將給這個城市帶來新的活力。”

但這反而增加了李光內(nèi)心的憂慮。“今年房價"滯漲"了，現(xiàn)在固安的開發(fā)商都很危險，很可能面臨熬不過去的風險。”

李光所在的公司對當?shù)氐墓��?yīng)量進行了一項調(diào)研。據(jù)其調(diào)研顯示，目前固安有接近40個項目，今年的供應(yīng)量達25000套以上。“這是一個巨大的供應(yīng)量�，F(xiàn)在燕郊、香河、大廠、涿州都面臨同樣的情況。”李光說，不限購的固安并沒有如他們想象的那樣，可以持續(xù)承接來自北京被限購的擠出效應(yīng)。

香河的情況可能更為嚴重。一家開發(fā)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至5月底，包括綠地、萬科、富力、萬通共計22家外來企業(yè)，在香河拿地222.33平方公里。這些項目形成的供應(yīng)量，將是一個可怕的數(shù)字。

當?shù)匾晃贿M駐的品牌開發(fā)商老總明確向記者表示，香河項目本身就為北京購房者打造，99.9%的客戶群均在北京。

“這就是風險，短期來看，環(huán)首都經(jīng)濟圈的房價漲幅，并不是建立在規(guī)劃變遷方面，而是在限購背景下的投資性需求所驅(qū)動。這種驅(qū)動力因為城市規(guī)劃框架的提前拉開，導致房價被提前透支。但是，由投資性需求所驅(qū)動的市場，如果遭遇泡沫褪去的那天，價格就會發(fā)生滯漲，這些城市可能會飽受相當長的一段消化周期。”鄒毅說，不僅環(huán)首都經(jīng)濟圈一帶，他所接觸的很多三四線城市。都遭遇了供應(yīng)短期的集中增長，而這源于政府不加以控制的順應(yīng)市場潮流賣地。

“我們的房地產(chǎn)市場還處于調(diào)控過程中，不要對炒房抱有幻想。各級政府對于房地產(chǎn)市場同樣要保留非常冷靜的態(tài)度。而如何把握，就是按照國務(wù)院所講的，加快保障房的建設(shè)步伐，堅決打擊投機炒房的行為。”夏斌稱，中國的經(jīng)濟應(yīng)主要依靠實體經(jīng)濟發(fā)展，而完全沒有必要在股票市場上再建一個資產(chǎn)價格市場。

臨近北京的河北三河市某樓盤，今年上半年開盤期間，因開盤當天排號人過多，開發(fā)商決定當天上調(diào)開盤價800元/平方米，從而引發(fā)購房者集體抗議。小柯的小學老師也是其中參與抗議的一員。這位年長的老師曾倍感不解地問她這位在北京工作的學生，“人們都瘋了嗎？”

來源：21世紀經(jīng)濟報道