房地產(chǎn)調(diào)控船到江心，卻現(xiàn)回頭之勢(shì)，雖然調(diào)控仍在進(jìn)行，行政命令叢集，但房地產(chǎn)企業(yè)緊崩的資金鏈條卻在松動(dòng)調(diào)控基石。

截至5月16號(hào)，連續(xù)8天，資金流入A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)板塊。這是極不尋常的舉動(dòng)，房地產(chǎn)上市公司存貨大增、現(xiàn)金流收緊，資金卻追逐房地產(chǎn)板塊，說(shuō)明嗅到了調(diào)控松動(dòng)的味道。

數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)板塊沒(méi)有投資價(jià)值。截至4月25日，已公布年報(bào)的96家房企2010年末的總負(fù)債高達(dá)9553億元，較去年同期的6588億元同比增長(zhǎng)45%。去年挾高投資的余威，房地產(chǎn)贏利不錯(cuò)，但今年一季度頹勢(shì)漸露。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，一季度行業(yè)總負(fù)債達(dá)10458億元，較去年同期增41.27%；113家房企一季度營(yíng)業(yè)總收入較去年同期下滑4.86%；存貨達(dá)到了9035億元，較去年同期大增40.21%。另?yè)?jù)深圳交易所統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)公司平均經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由2009年的4.89億元降至2010年的－9.74億元。

政策的松動(dòng)是資金重新追逐地產(chǎn)股的根本原因。市場(chǎng)人士猜測(cè)，政府很有可能擔(dān)心房地產(chǎn)資金鏈條崩斷，不得不放松房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資。

這種猜測(cè)并非空穴來(lái)風(fēng)。今年3月1日，擁有大量房地產(chǎn)資源的金隅股份(601992,股吧)正式回歸A股市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)融資開(kāi)閘的導(dǎo)火索。在金隅股份上市50天后，4月19日，暫停上市長(zhǎng)達(dá)5年的S*ST圣方公告表示，新華聯(lián)置地借殼S*ST圣方正式通過(guò)了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。這是證監(jiān)會(huì)暫停審批地產(chǎn)公司借殼和再融資一年后，第一家獲準(zhǔn)借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)。一個(gè)月不到，5月12日，S*ST蘭光發(fā)布公告，公司于2011年5月11日收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)的批復(fù)文件，核準(zhǔn)公司向?qū)幉ㄣy億控股有限公司發(fā)行6.98億股股份購(gòu)買(mǎi)相關(guān)資產(chǎn)。在借殼事宜凍結(jié)一年后，S*ST蘭光重組獲批。同一天，S*ST九發(fā)（600180）公告稱(chēng)，浙江新世界房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司購(gòu)買(mǎi)了S*ST九發(fā)3740萬(wàn)股股份，浙江新世界也由此成為S*ST九發(fā)的第一大股東。

不到一個(gè)月的時(shí)間，先后有2家房企成功借殼，1家房企成為上市公司的新重組方，這讓市場(chǎng)怎么不猜疑，怎么不追逐？

有關(guān)部門(mén)作出了非正式澄清，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管部副主任鄭莉4月15日表示，目前對(duì)所有涉及房地產(chǎn)業(yè)的上市公司的再融資申請(qǐng)，都需要征求國(guó)土資源部的意見(jiàn)進(jìn)行審核，對(duì)于房地產(chǎn)上市公司融資的閘門(mén)沒(méi)有打開(kāi)。但市場(chǎng)不相信澄清，而相信眼見(jiàn)為實(shí)，大筆資金進(jìn)入房地產(chǎn)上市公司說(shuō)明了一切。

政府似乎在房地產(chǎn)融資戰(zhàn)的博弈中敗下陣來(lái)，他們親手鎖上了房地產(chǎn)公司的資金庫(kù)，又親手打開(kāi)。猛虎出籠。

我們不能嘲笑監(jiān)管部門(mén)出爾反爾，因?yàn)榫痈卟幌碌膫鶆?wù)已經(jīng)成為高懸于房地產(chǎn)市場(chǎng)頭頂、信托業(yè)頭頂甚至成為民間金融市場(chǎng)頭頂?shù)难呷�湖。所謂金融業(yè)可以承受隨房?jī)r(jià)下挫30%都是不懂投資市場(chǎng)的胡言亂語(yǔ)，投資市場(chǎng)一旦下挫將沒(méi)有止境，而銀行業(yè)、信托業(yè)所有的房地產(chǎn)抵押物都將貶值，會(huì)立刻陷入資不抵債的困境。監(jiān)管部門(mén)最大的失誤是，在收緊房地產(chǎn)貸款的同時(shí)，沒(méi)有建立一套正確的激勵(lì)機(jī)體制，促使房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰、誠(chéng)信而高質(zhì)的企業(yè)脫穎而出，相反，普遍的收緊造成普遍的窘迫，中國(guó)最好的房地產(chǎn)公司都捉襟見(jiàn)肘，無(wú)力展開(kāi)并購(gòu)。事實(shí)上，政府顯然應(yīng)該調(diào)整調(diào)控辦法，有收有放，有張有弛，讓市場(chǎng)恢復(fù)正常的功能，使大型合規(guī)的房企能夠成為并購(gòu)市場(chǎng)的清道夫，以降低市場(chǎng)整體崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司高企的債務(wù)是政府打開(kāi)籠門(mén)的根本原因。從去年開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間接融資、股市與債市的直接融資鏈條被卡斷，房地產(chǎn)企業(yè)不得不開(kāi)始在民間市場(chǎng)高息融資，通過(guò)房地產(chǎn)信托暗度陳倉(cāng)，或者在境外高息融資，等待人民幣升值緩解還債壓力。

根據(jù)好買(mǎi)基金研究公司的整理，房地產(chǎn)信托數(shù)量大、收益率節(jié)節(jié)上升，已經(jīng)臨近危險(xiǎn)邊緣。

根據(jù)房地產(chǎn)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)信托業(yè)生意紅火。從單月產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模上來(lái)看，房地產(chǎn)信托數(shù)量在去年11月之前呈逐月走高之勢(shì)。去年7月到11月，房地產(chǎn)信托不僅數(shù)量一直保持在每月50只以上，單月募集規(guī)模也普遍在100億元以上(10月因?yàn)閲?guó)慶長(zhǎng)假因素，募集74.94億)，9月更是達(dá)到了211.73億元的高點(diǎn)。今年投向房地產(chǎn)的信托新增規(guī)模達(dá)710.98億元，而去年同期該數(shù)據(jù)為631.44億元，今年首季新增房地產(chǎn)信托同比增長(zhǎng)12.6%。

銀監(jiān)會(huì)有所控制，去年8月，發(fā)布《信托公司凈資本管理辦法》，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)制訂較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，形勢(shì)嚴(yán)峻后，于去年11月再次發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，進(jìn)一步規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，不少信托公司暫停了產(chǎn)品發(fā)行計(jì)劃。房地產(chǎn)信托的發(fā)行量也在去年11月達(dá)到單月67只的高點(diǎn)后，開(kāi)始走低，今年2月觸及27只的低點(diǎn)，3月后復(fù)蘇。

行政管控只控制得了一時(shí)，并沒(méi)有從根本上緩解資金饑渴癥，從更沒(méi)有建立起正確的激勵(lì)機(jī)制，其結(jié)果必然是信托公司得益，將成本轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的抵押物折價(jià)更低，這對(duì)于資金本就崩緊的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)異于飲鴆止渴。

房地產(chǎn)信托融資成本越來(lái)越高。

還是好買(mǎi)基金整理的數(shù)據(jù)，2010年初，房地產(chǎn)信托的平均收益率基本在7.5%左右，5月以后提高到8%以上，今年以來(lái)，1月、2月、3月(3月8日之前)平均收益率達(dá)到了9.40%、8.77%、8.98%。從最低的收益率來(lái)看，流動(dòng)性的緊縮，使得房地產(chǎn)信托的單月最低收益率迅速提高，在2010年10月之前，房地產(chǎn)信托的最低收益率普遍在5.50%~6.00%之間，10月之后達(dá)到了6.60%，今年以來(lái)的最低收益率則均在7%以上。而從最高收益來(lái)看，今年2月之前呈大幅的提升，過(guò)去兩個(gè)月的最高收益率都達(dá)到了11.5%，分別是中信信托發(fā)行的中信鼎豐·北大方正盈豐股權(quán)投資項(xiàng)目和深圳南聯(lián)舊改項(xiàng)目。

筆者了解，房地產(chǎn)業(yè)的融資成本基本比去年高出一倍左右，達(dá)到20%甚至高到40%左右，如此市場(chǎng)必然崩潰。受高收益的吸引，越來(lái)越多的投資者蜂擁進(jìn)入市場(chǎng)，他們進(jìn)入的是泰坦尼克號(hào)，高收益是以房地產(chǎn)的整體觸礁為代價(jià)。

監(jiān)管層放松房地產(chǎn)證券融資并非長(zhǎng)久之計(jì)，市場(chǎng)將之理解成放松房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)，將使房地產(chǎn)調(diào)控成果功虧一簣。

為今之計(jì)，提高房地產(chǎn)的質(zhì)量、節(jié)能等指標(biāo)，使優(yōu)質(zhì)而誠(chéng)信的房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資權(quán)，獲得平價(jià)資金，這才是治本之術(shù)。



來(lái)源：和訊網(wǎng)