“不轉(zhuǎn)型就只能被淘汰。”昨日，上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理施宏叡在接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時說。他表示，如果房產(chǎn)中介機構(gòu)不順應(yīng)形勢，仍堅持只做二手代理，就很有可能無法繼續(xù)生存。

　　今年以來，在樓市陷入僵局的大背景下，與房地產(chǎn)“唇齒相依”的地產(chǎn)中介業(yè)也經(jīng)歷了“嚴(yán)冬”，先是中介門店數(shù)量持續(xù)減少，繼而開始了不計成本的“折傭大戰(zhàn)”，如今，已陷入“整體性虧損”的上海各房產(chǎn)中介紛紛主動“轉(zhuǎn)型”，希望通過增加一手代理業(yè)務(wù)特別是商業(yè)物業(yè)代理業(yè)務(wù)“突出重圍”。

　　一手代理業(yè)務(wù)量“井噴”

　　“漢宇地產(chǎn)一手代理的總體業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過二手代理。”近日，施宏叡向本報記者透露，從今年3月份開始，漢宇地產(chǎn)在商業(yè)物業(yè)代理上的業(yè)務(wù)量已經(jīng)翻倍，代理收入也明顯增加。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)方面提供的數(shù)據(jù)，如今漢宇的一手業(yè)務(wù)代理量大概占到總量的60%，而60%中又有45%是做商業(yè)物業(yè)代理。也就是說，商業(yè)物業(yè)代理的業(yè)務(wù)量已占總業(yè)務(wù)量的27%左右。

　　無獨有偶，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔也向本報記者介紹，目前，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域的一手樓盤代理業(yè)績占比由之前的約25%提高至8月份的約45%，而在一手樓盤的業(yè)績中，商業(yè)物業(yè)的比例約為三成。

　　與此同時，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于樓市的低迷，越來越多的開發(fā)商將中介引入到自己的分銷體系當(dāng)中，欲與中介抱團取暖。例如，以往“從不給中介生意做”的知名地產(chǎn)商和記黃埔引進中介幫助其分銷豪宅樓盤“四季雅苑”。

　　而此舉，正好也大大增加了中介的業(yè)務(wù)量——除了漢宇地產(chǎn)和21世紀(jì)不動產(chǎn)之外，包括中原、德佑在內(nèi)的多家知名中介機構(gòu)已向本報確認(rèn)，其公司一手樓盤及商業(yè)物業(yè)代理方面的業(yè)務(wù)量在顯著上升。

　　一手樓盤及商業(yè)物業(yè)代理，讓已陷入“整體性虧損”的上海房產(chǎn)中介行業(yè)看到了嚴(yán)厲調(diào)控下的“一縷暖陽”。

　　德佑地產(chǎn)商用部總監(jiān)惠凱對本報記者表示，與往年中介激烈爭搶一手代理業(yè)務(wù)不同的是，如今開發(fā)商普遍主動將一手樓盤包括商鋪、寫字樓交給大型中介分銷。“這促使一手業(yè)務(wù)量出現(xiàn)‘井噴’。”

　　商業(yè)物業(yè)代理順勢而為

　　種種跡象顯示，滬上中介公司正開始逐漸放棄賴以生存多年的二手房“戰(zhàn)場”。曾經(jīng)在上海小有名氣的香港上市公司美聯(lián)物業(yè)，今年甚至關(guān)閉上海門店，暫停公司的二手房代理業(yè)務(wù)。

　　從各大中介公司如今的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，另一個新興的“戰(zhàn)場”——商業(yè)地產(chǎn)代理適逢其時。

　　惠凱表示，“中介代理這個行業(yè)競爭一直都很激烈，只不過現(xiàn)在大家都盯著一手樓盤代理以及商業(yè)這塊，這部分業(yè)務(wù)量其實不大，但是中介很多，所以大家都在搶這塊‘肥肉’。”

　　在施宏叡看來，增加一手樓盤及商業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)比例，總體來說是順應(yīng)市場趨勢的一種做法。“二手房代理業(yè)務(wù)與樓市一樣出現(xiàn)了一定比例的回調(diào)，而一手樓盤代理這塊現(xiàn)在還比較好做。同時，商業(yè)這一塊相比住宅受到的限制少，開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)的熱情也很高。因此，增加這部分業(yè)務(wù)比重，我們也只是順勢而為。”

　　值得一提的是，除了以漢宇為代表的“順勢而為”者，市場中亦不乏果斷“轉(zhuǎn)型”搶奪市場者。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東近日向本報透露，中原將轉(zhuǎn)型主攻商業(yè)地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，從傳統(tǒng)的二手房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向“剛需”類住宅樓盤、酒店式公寓以及商鋪的代理業(yè)務(wù)。

　　記者了解到，今年年初，中原地產(chǎn)二手房業(yè)務(wù)部已有三成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)成了一手樓盤代理，如今，這個比例已經(jīng)達到五成。同時，五成中有超過一半的業(yè)務(wù)主要是商業(yè)地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)。

　　風(fēng)險隱現(xiàn)

　　無疑，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮讓地產(chǎn)中介看到了機遇，然而，商業(yè)地產(chǎn)本身也由于地產(chǎn)商的“一哄而上”聚集了不小的風(fēng)險，并因此招致了管理層“限貸”措施的出臺。

　　今年8月，一份來自上海銀監(jiān)局的風(fēng)險提示，揭開了商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的序幕。

　　上海銀監(jiān)局要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房，同時，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。

　　一時間，正趕上商業(yè)地產(chǎn)熱潮的地產(chǎn)中介可謂“唇亡齒寒”，而新政的調(diào)控效果似乎立竿見影。

　　施宏叡表示，雖然今年3月份以來一手樓盤及商業(yè)物業(yè)代理方面的業(yè)務(wù)量出現(xiàn)“井噴”，但從8月份開始，這部分業(yè)務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回調(diào)。

　　惠凱坦言，受到新政的影響，同時加上炒作熱情的漸漸退卻，雖然整體情況還是不錯，但商業(yè)代理業(yè)務(wù)量確實已經(jīng)大不如前了。“之前商業(yè)物業(yè)代理部分占到整體業(yè)務(wù)量的三成左右，但最近已經(jīng)在下降了。”

　　黃河滔亦表達了他的擔(dān)憂，“商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)積聚了不小的風(fēng)險，因此，對目前的商業(yè)地產(chǎn)分銷熱潮還是持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度為好。”

　　一個業(yè)內(nèi)已普遍認(rèn)識到的殘酷現(xiàn)實是，在“僧多粥少”的大環(huán)境下，房產(chǎn)中介行業(yè)殘酷的“洗牌”已無法避免。

　　有機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，“史無前例”的樓市調(diào)控下，粗略估算，上海已減少了10%~15%的中小型中介公司。

　　而21世紀(jì)不動產(chǎn)方面表示，2008、2010年的兩次地產(chǎn)調(diào)控，上海前五大中介的市場份額之和都有2%~3%的提升，大批中小公司的倒下，正在帶動行業(yè)集中度的提高。黃河滔認(rèn)為，更為重要的是，這一輪調(diào)控的深度、長度都超過以往。“只有堅持有序健康發(fā)展的企業(yè)才能存活下來。”


來源：第一財經(jīng)日報