溫家寶總理在全國(guó)“兩會(huì)”上提出，今后5年開(kāi)建3600萬(wàn)套保障性住房，今年開(kāi)建1000萬(wàn)套。此令一出，地方政府倍感壓力。

3月9日，深圳市住房和建設(shè)系統(tǒng)人士透露，目前深圳已領(lǐng)到10.5萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)，占據(jù)廣東全省31萬(wàn)套任務(wù)量的三分之一，“市里和區(qū)里的壓力都很大，近幾天來(lái)會(huì)議不斷”。

按照原先深圳市的規(guī)劃，“十二五”期間，深圳將建24萬(wàn)套保障房，2011年開(kāi)建4.7萬(wàn)套，如今修正后的任務(wù)量比計(jì)劃量翻了一番還多。

如何攻克橫亙?cè)诒Ｕ戏繎?zhàn)役面前的資金和土地兩座堡壘，深圳亦在探索。財(cái)政資金安排還未最后敲定，銀行貸款已蠢蠢欲動(dòng)。深圳多名商業(yè)銀行人士對(duì)本報(bào)稱(chēng)，今年貸款資源將向保障房方向傾斜，部分銀行作出規(guī)定，新增貸款的20%將用于滿(mǎn)足保障房建設(shè)需求。

土地方面，深圳市規(guī)劃國(guó)土委房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，今年和“十二五”期間，深圳將優(yōu)先確保保障房地塊供應(yīng)，大幅減少商品房土地供應(yīng)，此舉將逼迫更多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入保障房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，將來(lái)如果開(kāi)發(fā)商看不上保障房的利潤(rùn)，“那就只有轉(zhuǎn)行了”。

近年來(lái)旺銷(xiāo)的商品房令大小開(kāi)發(fā)商賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)保障房的態(tài)度并不積極。某大型上市開(kāi)發(fā)商投資部負(fù)責(zé)人吳明（化名）直陳“絕不做保障房，定位于高端房產(chǎn)市場(chǎng)”。缺乏主要投資和承建主體，深圳如何交出10萬(wàn)套天量保障房答卷存在一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

“微利”保障房

“尚景經(jīng)富園”小區(qū)是深圳龍崗的一個(gè)保障房項(xiàng)目，2月份之前，它還屬于深圳尚模地產(chǎn)，如今被龍崗區(qū)政府超低價(jià)收入囊中。

“上個(gè)月剛與開(kāi)發(fā)商簽訂了回購(gòu)協(xié)議，總價(jià)1.2億元，單價(jià)在3000多元/平方米。”龍崗區(qū)建設(shè)局房管科副科長(zhǎng)李忠東告訴記者，回購(gòu)后，此樓盤(pán)作為公租房，提供給寶龍工業(yè)區(qū)工廠員工租住，租金還需報(bào)市政府確定。此區(qū)域新房售價(jià)在8000元/平方米左右，高出尚景經(jīng)富園1倍多。

“3000多元/平方米還是3年前洽談的價(jià)格，到現(xiàn)在政府還堅(jiān)持這一價(jià)格，我們的利潤(rùn)非常少。”尚模地產(chǎn)一名內(nèi)部人士說(shuō)。據(jù)其測(cè)算，此樓盤(pán)的建安成本約2500元/平方米上下，加上幾百元/平的拿地成本，合計(jì)成本就接近3000多元/平方米，留給開(kāi)發(fā)商的盈利空間的確不多。

“尚模地產(chǎn)扎根龍崗十多年了，以往獲得了區(qū)政府不少支持，今后還需要得到政府多方面支持，此項(xiàng)目沒(méi)有得到什么好處，是為讓政府完成保障房建設(shè)指標(biāo)。”尚模一名管理層人士表示。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)保障房普遍心存疑慮。萬(wàn)科總裁郁亮在3月8日年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上說(shuō)，為盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，萬(wàn)科愿意參與保障房建設(shè)，參與的原則是不影響股東利益，意即不虧錢(qián)。至于靠保障房來(lái)賺錢(qián)，萬(wàn)科還沒(méi)有找到很好的方法。

在深圳，萬(wàn)科在龍華區(qū)域開(kāi)工了一個(gè)21萬(wàn)平方米大型保障房項(xiàng)目，建成后可提供4000套住房，自稱(chēng)利潤(rùn)只有4%。

近年來(lái)，深圳保障房建設(shè)的“蝸行”速度一直廣受質(zhì)疑，深圳政府也背負(fù)了沉重壓力。深圳市住建局資料顯示，2007-2010年4年間籌集的建設(shè)項(xiàng)目共11.9萬(wàn)套，但截至去年10月，已竣工項(xiàng)目34個(gè)共10239套，已開(kāi)始施工的項(xiàng)目有21個(gè)共41007套，其余45個(gè)項(xiàng)目的67772套還處于前期籌備階段。

“進(jìn)展緩慢的原因有很多，財(cái)政有壓力，開(kāi)發(fā)商不愿干，社會(huì)投資進(jìn)不來(lái)。”龍崗區(qū)建設(shè)局李忠東說(shuō)。他舉了一例子，2008年，龍崗寶龍工業(yè)城地塊5.6萬(wàn)平方米，政府計(jì)劃建設(shè)公租房項(xiàng)目，嘗試采用BOT投融資模式，面向市場(chǎng)招標(biāo)，竟無(wú)一開(kāi)發(fā)商響應(yīng)，拖延至今。今年該地塊準(zhǔn)備開(kāi)工，分兩期開(kāi)發(fā)，先行由區(qū)政府自掏資金3億元啟動(dòng)第一期，建設(shè)1004套公租房，今后第二期再?lài)L試BOT建設(shè)模式。

前述大型上市開(kāi)發(fā)商投資部負(fù)責(zé)人吳明直言，住房市場(chǎng)日益分化為商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)，該公司選擇了前者，并進(jìn)一步定位于高端房產(chǎn)市場(chǎng)，其毛利率可達(dá)50%。“一直以來(lái)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)保障房的激勵(lì)機(jī)制并未建立。”

300億資金缺口

素以財(cái)政富裕聞名的深圳市，在保障房建設(shè)上卻顯得有點(diǎn)“小氣“。

2010年，深圳市財(cái)政委發(fā)布的一份關(guān)于保障房建設(shè)的報(bào)告顯示，2009年深圳計(jì)劃保障性住房方面的土地出讓支出為4.77億元，但完成很不理想，實(shí)際支出僅為2.78億元，不到計(jì)劃的6成。

另一組公開(kāi)數(shù)據(jù)是，按照國(guó)家關(guān)于保障性住房資金的規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)格將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金。而實(shí)際情況是，2010年深圳市土地出讓計(jì)劃收入239.04億元，其中安排用于保障性住房建設(shè)資金6.94億元，還不到土地出讓金總額的3%。

深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)李榮強(qiáng)去年年中表示，據(jù)該局測(cè)算，“十一五”期間，深圳要建設(shè)的14萬(wàn)套保障房需要幾百億，這需要很多資源來(lái)配套，財(cái)政沒(méi)有這個(gè)能力。2010年深圳地方財(cái)政收入1106.8億元。深圳住建局內(nèi)部人士稱(chēng)，去年全市用于保障房的資金估計(jì)不足100億元。

一政府人士認(rèn)為，保障房投入資金未達(dá)計(jì)劃的重要原因在于土地整備耗時(shí)較長(zhǎng)，影響了資金投入。

以龍崗區(qū)為例。2010年，該區(qū)保障房竣工568套，開(kāi)工478套，而當(dāng)年該區(qū)所領(lǐng)任務(wù)為4000多套，遠(yuǎn)未完成任務(wù)。此前的2007年，該區(qū)竣工保障房268套，無(wú)開(kāi)工項(xiàng)目；2008年，無(wú)開(kāi)工、竣工項(xiàng)目；2009年，開(kāi)工280套，竣工的沒(méi)有。

李忠東說(shuō)，龍崗區(qū)保障房“十一五”規(guī)劃中計(jì)劃投入保障房資金35億元，但實(shí)際花出去的資金僅3億元左右，不到10%，2010年僅花出1000多萬(wàn)元。“深圳2007年才真正啟動(dòng)保障房建設(shè)，土地整理比較麻煩耗時(shí)，前期工作一般都要一年多。隨后的建設(shè)手續(xù)也很繁瑣，不是說(shuō)想快就快得了的。”他解釋道。

土地整理不能完成，投資自然不能進(jìn)入，由政府投資帶動(dòng)的銀行貸款等資金也隨之“擱淺”。2010年，龍崗區(qū)以區(qū)住宅局為主體，向交通銀行申請(qǐng)了1億元貸款，至今未提完。

為何土地整備困難？在部分開(kāi)發(fā)商看來(lái)，還是政府重視程度不夠，機(jī)制僵化，審批、報(bào)建等手續(xù)繁瑣，更關(guān)鍵的是土地整理資金沒(méi)有落實(shí)到位。

某國(guó)有行深圳分行人士對(duì)記者稱(chēng)，目前深圳銀行貸款余額1萬(wàn)億元左右，其中估計(jì)保障房貸款僅有幾百億元，占比很小。如今，政府花錢(qián)和銀行貸款的機(jī)會(huì)或許已經(jīng)到來(lái)。

深圳市住建局人士曾于去年底測(cè)算，“十二五”期間保障房建設(shè)套數(shù)大約是24萬(wàn)套，投資資金總額達(dá)到700億，不包含“十一五”未完成的任務(wù)。未來(lái)5年每年的建設(shè)量保持在5萬(wàn)套左右，每年需要投資140億元。以此推算，今年深圳建設(shè)10萬(wàn)套保障房，所需資金近300億元。

這筆數(shù)資金從何而來(lái)，成為深圳市政府的一道難題。

貸款收放兩難

根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》（征求意見(jiàn)稿），住房保障資金來(lái)源包括：（一）市、區(qū)政府財(cái)政預(yù)算安排的資金；（二）土地出讓凈收益中按照每年不低于百分之十的比例安排的資金；（三）政府出售或者出租保障性住房及其配套設(shè)施所得的收益；（四）社會(huì)捐贈(zèng)的資金；（五）依法從市住房公積金及其他途徑籌集的資金。

雖然財(cái)政資金被擺在首位，但在深圳政府人士看來(lái)并非主體。深圳市規(guī)劃國(guó)土委房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，“十二五”期間保障房60%的資金將來(lái)自于社會(huì)投資。

土地出讓凈收益也只是杯水車(chē)薪。王鋒估算，深圳一年的土地出讓凈收益的10%僅約為2億元。無(wú)疑，大頭將來(lái)自于銀行貸款，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康的近期講話已開(kāi)了一道口子——地方政府融資平臺(tái)可新增保障房貸款。

部分銀行機(jī)構(gòu)已躍躍欲試。2月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行與深圳市政府簽署“十二五”開(kāi)發(fā)性金融合作備忘錄，其中，支持深圳保障性住房民生業(yè)務(wù)成為五大重點(diǎn)之一。

光大銀行深圳分行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人稱(chēng)，雖然該行在壓縮普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，但對(duì)保障房貸款十分重視，總行已確定拿出今年新增貸款額度20%來(lái)滿(mǎn)足保障房信貸需求，約100億元。

光大深圳分行已經(jīng)成立了專(zhuān)門(mén)的保障房領(lǐng)導(dǎo)小組。該行存量保障房貸款不到10億元，開(kāi)發(fā)商為客戶(hù)主體，今年該行的客戶(hù)拓展重點(diǎn)在全國(guó)龍頭房企和區(qū)域龍頭房企。

某國(guó)有大行深圳分行人士表示，該行很樂(lè)意參與保障房貸款，就看地方政府愿不愿拿出啟動(dòng)資金。與商品房項(xiàng)目一樣，保障房項(xiàng)目一般也需要30%-50%的資本金。另外，若深圳以融資平臺(tái)為主體申請(qǐng)保障房貸款，該行亦會(huì)大力支持。

1月份，深圳市市長(zhǎng)許勤表示，2011年深圳將推動(dòng)投融資體制改革實(shí)現(xiàn)重大突破，組建市級(jí)投融資平臺(tái)，全方位、多渠道籌措資金。記者了解到，目前深圳正籌建土地儲(chǔ)備投融資平臺(tái)，但還進(jìn)展不大。

農(nóng)行深圳分行行長(zhǎng)宗少俊對(duì)記者稱(chēng)，以往缺失的深圳公積金制度正逐步完善，深圳政府在考慮利用公積金貸款支持保障房建設(shè)，但保障房建設(shè)資金主要來(lái)源在政府，在財(cái)政拿出一部分鋪底資金后，銀行會(huì)支持一部分貸款。深圳政府融資平臺(tái)中的部分資金可用于保障房，目前農(nóng)行正梳理思路尋求此點(diǎn)突破。

有熱方亦有冷方。某股份行深圳分行人士直言，該行信貸存量中幾無(wú)保障房貸款，其房貸業(yè)務(wù)重點(diǎn)在于商品房和舊城改造開(kāi)發(fā)貸。在其看來(lái)，眾銀行隨政策喊話支持保障房，但支持與最終投入資金與否是兩碼事，其間最重要的是風(fēng)險(xiǎn)和收益率把控。

比如，一筆5億元的貸款，如投入商品房，可獲得項(xiàng)目貸款收益、存款資金沉淀、住房按揭貸款收益等，資金使用效率很高，收益也高，但如投入保障房，租金回收期漫長(zhǎng)，且銀行無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)。缺乏合乎規(guī)則的抵押物，這是商業(yè)銀行資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域的一大阻礙。

深圳市住建局人士亦認(rèn)為，現(xiàn)有金融政策對(duì)申請(qǐng)保障房貸款不利。他細(xì)算了一筆賬：目前深圳平均建筑成本在4000元/平方米，一年貸款利率6%，那么貸款方需收利息240元/年，即20元/月。然而，深圳保障房最集中的龍華區(qū)域，80平方米的一套住房，房租為1200元，即15元/月。銀行放貸此項(xiàng)目，利息都難以收回。

深圳一名信托業(yè)人士說(shuō)，保障房的產(chǎn)權(quán)不明確，土地沒(méi)有所有權(quán)，包括銀行貸款、信托、基金、保險(xiǎn)等各種資金都不敢進(jìn)入。還款也是一大難題，如果全由政府償還，政府估計(jì)也承受不了，正在整肅的地方融資平臺(tái)貸款即是前證。如何拓展保障房項(xiàng)目的現(xiàn)金流是當(dāng)前要?jiǎng)?wù)。

開(kāi)發(fā)商吳明表示，政府可允許開(kāi)發(fā)商在保障房項(xiàng)目中配建一些商鋪，商鋪?zhàn)饨鹂勺鳛橹匾�還款來(lái)源。深圳擬禁止保障房上市銷(xiāo)售，這或許不妥，應(yīng)允許政府或開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售部分住房以快速回籠現(xiàn)金流。

記者了解到，目前各商業(yè)銀行對(duì)保障房貸款執(zhí)行的政策與商品房一樣，利率普遍上浮，部分銀行貸款利率上浮幅度達(dá)50%-60%。利率高企，必將加重政府等貸款主體的還款困難。王鋒認(rèn)為，接下來(lái)監(jiān)管層應(yīng)會(huì)出臺(tái)相應(yīng)貼息貸款政策，降低地方政府還款壓力，住建部3月9日的新聞發(fā)布會(huì)已釋放信號(hào)。


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