據(jù)南方都市報消息，今年年初，廣州、深圳等珠三角城市都出臺了2013年房價年度調(diào)控目標，普遍提出新建商品住房價格漲幅要低于全市年度城市居民人均可支配收入實際增幅，被視為與中央簽下了“軍令狀”。佛山、珠海、中山等城市雖未公布目標，但仍強調(diào)會加強調(diào)控。

一年即將過去，廣深就像終場鈴聲即將響起卻還未答完卷的考生，情急之下拿出了一些臨時性策略，他們能順利過關(guān)嗎？無獨有偶，11月22日至11月26日間，武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、南京6個城市均出臺了調(diào)控新規(guī)。他們的答題“策略”，在十八屆三中全會強調(diào)建立房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的背景下，顯得矛盾重重。

廣深房價調(diào)控“不可能完成的任務(wù)”？

完成年度房價調(diào)控目標，對于今年房地產(chǎn)市場火熱了近一整年的廣州而言，似乎已經(jīng)是一個不可能完成的任務(wù)。但是，它似乎同時還是一個必須完成的任務(wù)。

今年年初，廣州常務(wù)副市長陳如桂在新聞發(fā)布會上正式對外公布了廣州市房價調(diào)控的目標，即房價漲幅不高于GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

11月底，陳如桂表示，目前廣州全市十區(qū)二市房價均價為13100元/平方米，同比增長8%；如果只算十個區(qū)，均價是15200元/平方米，同比增長12.8%。“對比此前的數(shù)據(jù)可以看到房價調(diào)控成效顯著�！卑凑战衲昵叭�季度廣州GDP增速為12%測算，看起來廣州似乎很有希望完成年度房價調(diào)控任務(wù)。

但按照國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個城市房價變動情況顯示，2013年10月份廣州房價同比上漲20.7%，位居第三。按照中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計來看，剛剛過去的2013年11月，廣州市新建住宅價格指數(shù)為17871元/平方米，同比上漲了26.66%，兩個數(shù)據(jù)都與調(diào)控目標相差更遠。

同為一線城市的深圳也不好過，12月1日，深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站公布了深圳房地產(chǎn)11月成交數(shù)據(jù)，其中新建住房成交均價為21685元/平方米。雖然官方數(shù)據(jù)房價已連續(xù)下降5個月，不過這一價格對比1月份19694元/平方米的均價，上漲幅度已達到10.1%。

今年深圳房價調(diào)控目標是全市商品房房價漲幅應低于市民人均可支配收入增長。如參考2012年的深圳居民可支配收入實際增長速度為8.6%，如今距離年終政府“房價目標”的考核不到一個月時間，即使規(guī)土委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)錄得房價已連續(xù)5個月下降，但以11月21685元/平方米的均價，對比今年1月份19694元/平方米，上漲幅度已達到10.1%。壓力略小于廣州，但離目標仍有距離。

今年3月1日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》正式發(fā)布，要求完善穩(wěn)定房價工作責任制“制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標。”該通知中同時要求，“要建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責�！�

在隨后的3月26日、3月31日，廣州、深圳先后公布了2013年房價調(diào)控目標，被認為是地方與中央簽下了房價調(diào)控“軍令狀”，如今離期限僅剩一月，廣深“壓力山大”可想而知。相較而言，佛山、東莞、珠海、中山等城市都未在年初提出明確的調(diào)控目標。

地方政府“抱佛腳”臨時政策嚴控房價

重賞之下必有勇夫，任務(wù)重壓之下往往會有靈光一現(xiàn)的招數(shù)。反應最快的深圳在今年10月11日出臺了“深八條”，繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購、限貸政策作為第一條主要核心內(nèi)容出現(xiàn)。同時，“深八條”提出要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。11月6日起，根據(jù)人民銀行深圳市中心支行公告，貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。嚴控下似乎已有效果，深圳市規(guī)土委錄得的最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)自7月份以來的連續(xù)下降趨勢，11月全市新建住房均價為21685元/平方米，環(huán)比10月份的21740元/平方米小幅下降0.25%。今年深圳規(guī)土委統(tǒng)計的網(wǎng)簽均價自今年6月份達到24128元/平方米，成為近三年的單月成交最高峰，從7月份開始則掉頭向下，下滑趨勢延續(xù)至今。

“深圳政府在力圖沖刺房價控制目標�！本C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析，目前一方面繼續(xù)控制需求，依然嚴格限購，提高首付標準，另一方面是控制市場商品房供應結(jié)構(gòu)，“在12月份政府預售可能不會批準高價樓盤，以此來拉動全年房價水平下跌”。在他看來，規(guī)土委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的下降就是一個數(shù)字游戲，是對房價控制的結(jié)構(gòu)性調(diào)整而已，目前連續(xù)下降可見行政手段的效果。

為了壓低房價漲幅的數(shù)據(jù)，其實今年廣州已經(jīng)醞釀了不少辦法。早在今年4月份，廣州市國土房管局就下發(fā)了《關(guān)于落實廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》，要求全面執(zhí)行商品住宅預(銷)售價格網(wǎng)上申報制度。原則上，舊盤的新貨不能超過前一期的售價。

“實際上，更嚴厲的措施也早已經(jīng)開始實行了�！睆V州一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以前限價也只限中心區(qū)和豪宅，而7月開始，連郊區(qū)的剛需盤都必須遵守指導價了，連南沙和花都這樣的低價區(qū)域都逃不開，“雙合同”更是從“增城特產(chǎn)”搖身變?yōu)閺V州特色。

記者了解到，目前廣州市國土局對于房地產(chǎn)市場已經(jīng)采取了限購、限貸、限售、限簽、限價，可謂“五限”齊下，力壓房價漲幅。

11月18日上午，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2013年10月份廣州房價同比上漲20.7%，位居所有監(jiān)控城市的第三位，而20.7%的漲幅也與年度調(diào)控目標相去甚遠。當天下午，廣州立馬跟上北上深的步伐，出臺樓市調(diào)控新政“穗六條”。“穗六條”中規(guī)定，將外地人在廣州購房資格從原來的繳納一年社保提高至三年，同時提高二套房首付至七成。另外更值得關(guān)注的是，第五條中寫明“根據(jù)2013年本市房價控制目標，繼續(xù)對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證�！�

不少業(yè)內(nèi)人士認為，廣州這則條款明顯就是為了完成年度房價調(diào)控目標而來�！爱斨刑貏e要注意第五條，這是給開發(fā)商很明顯的信號，引導開發(fā)企業(yè)理性定價，對預售價格也實行價格指導，可見這個政策是在向2013年房價的控制目標沖刺�！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文分析。

廣深出臺短期調(diào)控政策幾天后，從11月22日至11月26日，武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙和南京6個城市出臺了調(diào)控新規(guī)，紛紛祭出調(diào)高二套房首付比例的“高招”等。

短期策略飲鴆止渴，長效機制尚需時日

在地方政府連續(xù)出重手調(diào)控房價的同時，市場和購房者卻有不同的感受。即使官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示深圳房價已經(jīng)連續(xù)5個月下降，仍有不少深圳購房者認為房價在節(jié)節(jié)上升。有購房者就表示，上月底開盤一新盤就已經(jīng)比同片區(qū)內(nèi)質(zhì)素相當?shù)臉潜P貴了3000元/平方米。而二手房價上漲則感受更加直接，“6月份看的景田一套小戶型還不到100萬元，現(xiàn)在已經(jīng)報價115萬元以上了�！鄙钲谑忻窈�小姐表示。而廣州在越來越嚴厲的指導價政策下，“雙合同”更是從“增城特產(chǎn)”搖身變?yōu)閺V州特色。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁擔憂，以年底的行政手段控制住房價的上漲，但預計到明年年初則將是價格的反彈，迎來階段性房價調(diào)整上揚“預計到明年年中房價一路上漲，然后主管部門再嚴控房價�！�

在不久前結(jié)束的十八屆三中全會上，《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》公布，決定當中對與房地產(chǎn)行業(yè)長效機制相關(guān)的土地、金融和財稅等方面的改革都進行了較為詳細的部署。要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、允許民間資本設(shè)立中小型銀行、推動股權(quán)融資等與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的長效機制。

中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強認為，地方政府的臨時性調(diào)控措施，與三中全會精神有一定的矛盾，全會決定要市場化思維、市場化手段，調(diào)控樓市。而最近以來十多個城市陸續(xù)出臺調(diào)控新政，比較明顯的共性做法就是較多應用行政手段，比如高端樓盤發(fā)不發(fā)預售證，漲幅過大的樓盤不給備案，更改上市時間點等，這些肯定是不符合三中全會市場化改革思路。

但他認為地方政府這樣做的必要性和客觀基礎(chǔ)在于，用這樣辦法來抑制房價，成交均價短期肯定會下降，滿足了政府房價控制目標�！皩τ谫彿空邅碚f可能也是好事，因為住房價格可能適度下調(diào)�！�

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則認為，十八屆三中全會后提出房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，這與城市的房價調(diào)控目標并不矛盾。長效機制并非是一兩天就要實現(xiàn)的，其核心是通過對供應和需求的調(diào)節(jié)，慢慢調(diào)整到更合理的供求結(jié)構(gòu)。他預計3年能搭建起長效機制的框架，或許5年后才能見到的一定的成效。

廣深調(diào)控路

●廣州“五限”之余又出新政

目標：房價漲幅不高于GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

努力：限購、限貸、限售、限簽、限價，出臺穗七條，規(guī)定外地人在廣州購房資格從原來的繳納一年社保提高至三年，提高二套房首付至七成等。

現(xiàn)狀：根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2013年10月份廣州房價同比上漲20.7%，按照中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，11月廣州市新建住宅價格指數(shù)為17871元/平方米，同比上漲了26.66%，按照廣州陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，11月份廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為11599元/平方米，同比去年11月下跌了8%

能否完成目標：主要看統(tǒng)計口徑，能否做出合理數(shù)字。

●深圳廣東率先提高二套房首付

目標：房價漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。

努力：限購、限價，提高首付標準，在廣東率先提高二套房首付至七成等。

現(xiàn)狀：據(jù)深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站11月深圳房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，新建住房成交均價為21685元/平方米。對比1月份月度19694元/平方米的均價，上漲幅度達10.1%。

能否完成目標：較困難。

珠三角房價“答卷”

●佛山

佛山市住建管理局統(tǒng)計顯示，10月一手住宅的成交均價為7932.5元/平方米，今年前三季度佛山新房成交價同比漲幅8.11%，即使以去年較嚴格的房價控制目標來衡量，也能合格。

●東莞

根據(jù)東莞市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2013年1至10月東莞市新建商品住宅銷售均價為8693元/平方米，同比增長5.94%。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)科室負責人表示，今年東莞新建商品住宅銷售均價增長較為平穩(wěn)，沒有超過GDP目標，市場總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。

●中山

中山國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年10月中山樓市一手住宅均價為5692元/平方米，相比2012年一手住宅均價5235元/平方米上漲8.73%。如果以年初中山兩會上提出的預期生產(chǎn)總值增長10%為參考，仍有余地。

●珠海

由于網(wǎng)簽系統(tǒng)不完善，目前珠海只有主城區(qū)納入網(wǎng)簽系統(tǒng)，而且無法查詢具體房價。珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負責人表示，珠海房價穩(wěn)定，現(xiàn)仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2013年10月份珠海房價均價為12764元/平方米，相比2012年底上漲3.62%。

●惠州

7月中旬惠州出臺相關(guān)要求，讓惠城區(qū)本年度新建住房均價控制在6725元/平方米以內(nèi)，從此前11個月惠城區(qū)的住宅成交均價分析，這一調(diào)控目標已經(jīng)基本實現(xiàn)。