在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)格外引人關(guān)注。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，商品房銷售降幅縮小。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比名義增長(zhǎng)16.6%，增速比一季度回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落16.3個(gè)百分點(diǎn)。

接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家表示，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢(shì)比較顯著，一方面是受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑和房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)的影響；另一方面是因?yàn)槿ツ瓯Ｕ闲宰》啃麻_工主要集中在5月份之后，這也是造成今年5月份之后房地產(chǎn)投資同比增幅回落更快的一個(gè)原因。

下半年，房地產(chǎn)投資增速在三季度仍會(huì)進(jìn)一步回落，但四季度會(huì)逐漸趨穩(wěn)。商品房銷售同比降幅縮小穩(wěn)定，但房?jī)r(jià)不具備大幅反彈的基礎(chǔ)。政策層面要鼓勵(lì)首次置業(yè)，滿足自住型需求。同時(shí)，要實(shí)行中性的住房金融政策。

投資增速回落符合預(yù)期

“房地產(chǎn)投資增速回落相對(duì)正常。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，總體來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，反映了兩個(gè)問題：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金總體偏緊，需要壓縮支出以保證正常運(yùn)作；第二，前期商品房庫(kù)存量較大，客觀上要求企業(yè)放慢投資節(jié)奏。

數(shù)據(jù)顯示，一年來全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)下降，已從2011年1—7月份的33.6%降至2012年1—6月份的16.6%。

萬(wàn)博經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)滕泰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析，影響房地產(chǎn)投資增速下降的另一個(gè)因素是，保障性住房去年與今年指標(biāo)任務(wù)下達(dá)的時(shí)間不同。2011年保障性住房任務(wù)指標(biāo)是當(dāng)年5月才下達(dá)，而今年保障性住房任務(wù)指標(biāo)在去年年底就已下達(dá)，這就造成今年1—4月保障性住房投資同比增速超過50%，同期房地產(chǎn)投資同比增速也相對(duì)較高。5月之后，隨著保障性住房投資同比增速下降，二季度的房地產(chǎn)投資增速也同時(shí)回落。

從銷售角度來看，市場(chǎng)狀況逐月顯好。中投聯(lián)達(dá)投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年5月之后，商品房銷售確實(shí)有所好轉(zhuǎn)，銷售面積從前4個(gè)月同比增長(zhǎng)為負(fù)12%到負(fù)14%，回落到現(xiàn)在的負(fù)10%；銷售額降幅也在縮小，同比降幅回落到5.2%。也就是說，自5月開始，不管是從銷售面積還是銷售額來看，回落幅度在縮小，銷售情況有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

鄧郁松表示，從供給層面來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積以及竣工面積的降幅都在擴(kuò)大。但從需求層面看，銷售同比降幅在縮小。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源看，之前一直是往下降，今年4月份之后基本穩(wěn)定。從個(gè)人按揭貸款來看，增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正。

銷售好轉(zhuǎn)，但投資回暖短期難見

與全國(guó)商品房銷售面積和銷售額降幅同比縮小相印證的是，近期北京、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)熱銷盛況。

“現(xiàn)在大家非常關(guān)注北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，其實(shí)北京和全國(guó)市場(chǎng)差別很大。”鄧郁松告訴本報(bào)記者，以北京為例，從今年4月份開始房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量明顯回升，但從全國(guó)來看，上半年商品房銷售面積是負(fù)增長(zhǎng)10.0%；從土地市場(chǎng)來看，當(dāng)前北京有地價(jià)上升的苗頭，但從全國(guó)來看，總體購(gòu)地面積在下降，1月到5月增速是負(fù)18.7%，上半年增速是負(fù)19.9%。

也就是說，全國(guó)市場(chǎng)和部分城市差異較大，而且這些熱點(diǎn)城市在全國(guó)房地產(chǎn)投資中的占比在逐步下降。業(yè)界要避免以偏概全、誤判形勢(shì)。

對(duì)于下半年市場(chǎng)走勢(shì)，鄧郁松認(rèn)為，從全國(guó)看，銷售面積同比降幅繼續(xù)縮小的趨勢(shì)可能延續(xù)。因?yàn)殡m然其他政策沒有變化，但利率已經(jīng)下調(diào)。“我做過一個(gè)測(cè)算，假如購(gòu)房人收入不變、每個(gè)月還款額不變，兩次利率下調(diào)大概可使購(gòu)房人的購(gòu)買能力提高3%。”

“在所有房地產(chǎn)指標(biāo)中，銷售是最領(lǐng)先的指標(biāo)，投資和價(jià)格指標(biāo)滯后于銷售指標(biāo)。從目前銷售情況判斷，房地產(chǎn)投資增速三季度將會(huì)繼續(xù)回落，四季度末才有可能企穩(wěn)，但全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將可能低于15%。”鄧郁松說。

滕泰告訴本報(bào)記者，雖然銷售回暖可以延續(xù)，但從商品房待銷售面積來看，庫(kù)存量在上升，四季度商品房庫(kù)存量可能達(dá)到一個(gè)歷史新高。

滕泰預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格會(huì)小幅上漲，大約在3%—5%左右，2013年，房地產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)明顯下降。只要房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，明年房?jī)r(jià)下跌是可以期待的。

實(shí)行中性的住房金融政策

近期，銷售好轉(zhuǎn)、地方調(diào)控松綁等消息不斷傳來，樓市政策見底的觀點(diǎn)很有影響。

上周五，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)介紹說，“從房地產(chǎn)投資增速回落的幅度以及與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的家具和家電銷售情況來看，增速都回落得比較明顯，這不可避免地在一定程度上影響短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”

但他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，調(diào)控房地產(chǎn)雖然短期對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響，但更有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)更持續(xù)健康地發(fā)展，特別是對(duì)于防止房地產(chǎn)泡沫化沖擊經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展很有好處。

接受本報(bào)采訪的專家表示，調(diào)控政策要針對(duì)引起波動(dòng)的主要原因，只有找準(zhǔn)原因，調(diào)控才能取得好的效果。

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，鄧郁松認(rèn)為，要重點(diǎn)關(guān)注三方面政策。

首先，要明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目的是滿足自住型需求。不管是首次置業(yè)還是改善型需求，都屬于自住型需求。政策要鼓勵(lì)首次置業(yè)，也要支持改善型需求，但要繼續(xù)嚴(yán)格抑制投機(jī)投資性需求。在自住型需求中，對(duì)首次置業(yè)的政策較為完善，要重視進(jìn)一步完善改善型需求方面的政策。要通過進(jìn)一步完善稅收等方面的相關(guān)政策，鼓勵(lì)住房的梯度消費(fèi)，使人們能夠通過換購(gòu)住房改善居住條件。

其次，要實(shí)行中性的住房金融政策。利率和首付變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)影響最大。要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，一定要實(shí)行中性的住房金融政策，不能過度鼓勵(lì)市場(chǎng)，也不能過度抑制市場(chǎng)。只要房地產(chǎn)金融政策是穩(wěn)定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難出現(xiàn)大的波動(dòng)。

第三，要特別重視對(duì)供給方面的調(diào)控政策。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要集中在調(diào)控需求方面，但從市場(chǎng)變化層面看，北京等熱點(diǎn)城市在嚴(yán)格的需求調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)已有反彈跡象，這表明北京等熱點(diǎn)城市可能存在供給不足的問題。對(duì)北京等人口流入量大的熱點(diǎn)城市而言，未來需要更加重視供給方面的調(diào)控政策。因?yàn)榉績(jī)r(jià)歸根結(jié)底是由供求關(guān)系決定的，只有供求關(guān)系改善了，部分城市偏高的房?jī)r(jià)才可能真正回歸合理水平。鄧郁松認(rèn)為，把握好上述幾點(diǎn)，可以使市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，不會(huì)大起大落。