經(jīng)過了數(shù)月成交回暖后，樓市整體庫(kù)存狀況仍然處于相對(duì)高位。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月底，全國(guó)30個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為12499萬(wàn)平方米，與上月相比基本持平，比去年同期增長(zhǎng)25%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售回暖將推動(dòng)部分城市庫(kù)存規(guī)模下降，而在前期土地成交清淡、近幾個(gè)月來(lái)商品房施工面積增速持續(xù)下滑等因素綜合影響下，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將受到影響，部分城市可能出現(xiàn)供應(yīng)緊張現(xiàn)象。

一線城市庫(kù)存料繼續(xù)降低

庫(kù)存高企的狀況從去年就已出現(xiàn)。來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從去年12月開始，全國(guó)30個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量始終保持在12萬(wàn)平方米以上規(guī)模。在30個(gè)典型城市中，庫(kù)存總量排名前5位分別是青島、西安、上海、北京、長(zhǎng)春。其中，青島的新建商品住宅庫(kù)存量達(dá)到1168.23萬(wàn)平方米，壓力較大。北京、上海兩地的庫(kù)存量雖大，但由于月成交量較大，這些地區(qū)庫(kù)存的去化周期并不長(zhǎng)。

今年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆，不少熱點(diǎn)城市的成交量甚至回歸到調(diào)控前水平。但從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存并未明顯減少。

分析人士認(rèn)為，當(dāng)前庫(kù)存高企，主要因前兩年土地交易旺盛，并陸續(xù)轉(zhuǎn)化成房屋供應(yīng)，填補(bǔ)了房屋熱銷形成的空缺。開發(fā)商從拿地到最終形成房屋供應(yīng)，大約需要1-2年的周期。當(dāng)前這批庫(kù)存的形成，主要來(lái)自于2010年和2011年的新增土地供應(yīng)。

但在“金九銀十”熱銷預(yù)期下，上述庫(kù)存恐怕難以在高位維持太久。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市庫(kù)存已在高位盤整多月，繼續(xù)攀升的支撐力度不夠，新入市樓盤可能不足以抵消樓市成交活躍的消耗，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月，庫(kù)存量將有所降低。

從8月下旬以來(lái)，房企普遍加大了推盤力度，且以價(jià)位不高的普通住房為主。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，盡管房?jī)r(jià)并未實(shí)質(zhì)下降，但在信貸政策仍屬寬松范圍內(nèi)，“金九銀十”市場(chǎng)熱銷的可能性較大，這或?qū)⒓涌烊��?kù)存的步伐。

此外，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，受樓市調(diào)控影響，近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)商品房施工面積增速持續(xù)下滑，新開工面積則連續(xù)4個(gè)月保持同比下降，且降幅不斷擴(kuò)大。這也被認(rèn)為將影響到庫(kù)存的補(bǔ)充，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)。

部分城市供應(yīng)或放緩

根據(jù)北京市住建委的信息，截至9月5日，北京市的新房住宅庫(kù)存(期房+現(xiàn)房)為76877套，繼續(xù)保持在8萬(wàn)套以下的低位。按照8月份的成交量，這部分庫(kù)存的消化周期尚不足5個(gè)月。受政策預(yù)期不確定的影響，今年8月中旬以來(lái)，北京甚至一度出現(xiàn)半個(gè)月的“期房供應(yīng)荒”，這在往年并不多見。

上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告稱，在本輪庫(kù)存周期中，三線城市庫(kù)存呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，一二線城市的新建商品住宅庫(kù)存則明顯處于停滯，甚至是下降的趨勢(shì)中。

業(yè)內(nèi)人士分析，造成這種現(xiàn)象的原因主要在于近幾個(gè)月來(lái)，熱點(diǎn)城市的成交量持續(xù)保持高位，庫(kù)存消化明顯。而近幾年來(lái)，房企拿地和開發(fā)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，已經(jīng)由一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市，極大地補(bǔ)充了當(dāng)?shù)貛?kù)存。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，除北京外，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、福州等熱點(diǎn)城市的住房庫(kù)存也面臨著較短的消化周期。長(zhǎng)期來(lái)看，個(gè)別熱點(diǎn)城市后續(xù)供應(yīng)堪憂。上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，2009年以來(lái)，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬(wàn)平方米以下，廣州不到2200萬(wàn)平方米，深圳則只有650萬(wàn)平方米左右。按照現(xiàn)有的住宅市場(chǎng)消化能力，這四個(gè)一線城市的新增土地消化周期均不足三年半。此外，杭州、長(zhǎng)沙、蘇州、東莞等城市的土地去化周期同樣不足這一水平。而相比之下，武漢、天津、青島、沈陽(yáng)等城市的消化周期在7年至10年之間。