廣東地產(chǎn)五虎近日卷入停工傳言漩渦。

12月13日，雅居樂地產(chǎn)方面對(duì)本報(bào)記者表示，正是出于對(duì)未來的謹(jǐn)慎預(yù)期，公司將旗下部分項(xiàng)目暫緩施工。

數(shù)據(jù)顯示，2011年雅居樂實(shí)際開工量較年初計(jì)劃減少約17%。這被外界理解為紓緩現(xiàn)金流的對(duì)策。

而恒大地產(chǎn)在建項(xiàng)目雖未完全停工，但已開始收縮戰(zhàn)線，總部主動(dòng)要求放緩交工日期，施工單位人員減少，付款進(jìn)度減緩。據(jù)接近恒大高層的消息人士透露，公司近期可能開始裁員。

此間多家券商認(rèn)為，銀行信貸緊縮為房地產(chǎn)融資帶來的壓力將進(jìn)一步持續(xù)。東方證券稱，明年一季度開發(fā)商將迎來第一波償債高峰期，而區(qū)域性房企受信貸政策影響要大于全國(guó)性房企。

對(duì)于存準(zhǔn)金率下調(diào)釋放的4000億資金，地產(chǎn)商可能也沒法指望。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)本報(bào)稱，這部分資金即使流入樓市，也不會(huì)是開發(fā)貸，而應(yīng)是個(gè)人按揭貸，“出于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的下行預(yù)期，銀行不會(huì)再去輕易投放開發(fā)貸”。

顯然，在這場(chǎng)寒冬里，深度冬眠是地產(chǎn)商的“霍布斯選擇”。

放緩開盤速度

12月初，一則“廣東五虎之一的某房企全面停工”的消息流傳開來。據(jù)稱，該房企近日通電各分公司，即日起對(duì)旗下未銷售和不影響已售房屋竣工交樓的項(xiàng)目全面停工。

“收縮戰(zhàn)線是為了完成每年節(jié)約50個(gè)億的目標(biāo)。”接近恒大地產(chǎn)的消息人士透露，目前恒大在建項(xiàng)目沒有完全停工，但已出現(xiàn)收縮戰(zhàn)線的舉措。

據(jù)其介紹，目前恒大已沒有像以前一樣大面積施工，總部主動(dòng)要求放緩開盤速度，施工單位人員減少，付款進(jìn)度減緩。

該人士稱，恒大內(nèi)部會(huì)議最近出臺(tái)了裁員計(jì)劃，預(yù)計(jì)將裁減30%員工，初期先裁10%。此消息尚未經(jīng)證實(shí)。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局副主席，行政總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞對(duì)本報(bào)的表態(tài)很明確，“集團(tuán)從未有收縮戰(zhàn)略的制定，只是為保證集團(tuán)現(xiàn)金流支出，進(jìn)行在建項(xiàng)目節(jié)奏的調(diào)整，而并非停工”。

在13日一個(gè)記者招待會(huì)上，夏透露恒大調(diào)整了2014年項(xiàng)目的建設(shè)速度；2013年按照原計(jì)劃完成。2012年暫未涉及。

夏還說，目前國(guó)內(nèi)許多開發(fā)商均適當(dāng)減少了可供銷售樓盤面積，抵御寒冬。

本報(bào)了解到，傳言指向的可能目標(biāo)、廣東五虎之一的雅居樂，旗下部分項(xiàng)目和工程已暫緩。據(jù)國(guó)泰君安證券最新調(diào)研，雅居樂今年全年新開工面積約520萬平方米，比年初計(jì)劃的630萬平方米縮減了17%左右。

“年底調(diào)整開工量也很正常。”雅居樂內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)稱，達(dá)到預(yù)售條件的項(xiàng)目或組團(tuán)施工放緩，既保證一定的貨量，又可以減少當(dāng)期工程支付壓力；而銷售狀況良好的則加快工程進(jìn)度，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨，盡快回籠現(xiàn)金。

11月底，雅居樂召集部分券商分析師的溝通會(huì)上，雅居樂主席陳卓林直言，目前貸款越來越困難，回款越來越慢，調(diào)控已使房地產(chǎn)市場(chǎng)受到很大影響，“整個(gè)行業(yè)都很難，很多項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了停工現(xiàn)象，這樣的格局將延續(xù)到明年1-2季度，價(jià)格壓力也會(huì)越發(fā)顯現(xiàn)。”陳卓林稱。

劉華錫表示，雅居樂至少在明年2月份之前停止購(gòu)地，在春節(jié)后對(duì)情勢(shì)進(jìn)行再次評(píng)估。

現(xiàn)金流之考

房企部分項(xiàng)目停工，也許可以從資金鏈上找原因。

單就雅居樂看，據(jù)申銀萬國(guó)分析師測(cè)算，雅居樂全年銷售或?qū)⒈仍��?jì)劃370億的銷售目標(biāo)低13%，進(jìn)而“在此情況下，期末凈負(fù)債率將上升至83%，期末公司現(xiàn)金余額將驟降至28億元”。

在上述溝通會(huì)上，雅居樂管理層透露，其今年或僅能完成300億元的銷售額，比預(yù)定目標(biāo)減少20%。

12月9日，雅居樂發(fā)布公告，2011年11月份僅錄得合約銷售金額約為18億元，環(huán)比10月的33億元下滑近一半。截至11月，清水灣項(xiàng)目共銷售69億，遠(yuǎn)未達(dá)到年初預(yù)計(jì)的100億。

從全年看，雅居樂也有下調(diào)開工量以減少工程支出的壓力。年初，雅居樂曾預(yù)計(jì)工程款支出大概170億元，而其2011年到期的短期債務(wù)為59億元，再加上2011年應(yīng)支付土地款約為50億，行政、利息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用約10億，總的資本支出在300億左右。

而截至中報(bào)，公司賬上未受限制現(xiàn)金為50億，較年初已下降22.4%；截至目前共銷售280億，基本可以平衡資本支出，只是，賬上現(xiàn)金面臨繼續(xù)縮水；而公司2011年新增借款約50億元人民幣，將推動(dòng)負(fù)債率進(jìn)一步升高。

恒大銷售數(shù)據(jù)上也顯現(xiàn)壓力。恒大2011年11月實(shí)現(xiàn)合約銷售額為12.4億元，合約銷售面積為16.5萬平方米；而10月，合約銷售額為86.1億元，高了數(shù)倍。

然而，相關(guān)公司管理層對(duì)這些數(shù)據(jù)有另一種解讀。

一位雅居樂內(nèi)部人士表態(tài)，公司目前財(cái)務(wù)仍算穩(wěn)健，不存在資金危機(jī)；目前所做的調(diào)整，是因?yàn)榭床磺逦磥矶�采取的�?jǐn)慎收縮策略。

夏海鈞也稱，現(xiàn)在減少樓盤推出是因?yàn)榧瘓F(tuán)現(xiàn)金流充裕，年初停止買地，銷售計(jì)劃已經(jīng)完成，所以不想爭(zhēng)搶市場(chǎng)。

恒大中報(bào)顯示，截至2011年6月30日，恒大現(xiàn)金總額（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物以及受限制性現(xiàn)金）為人民幣286.9億元，較2010年末的人民幣199.5億元增長(zhǎng)43.8%，由于年報(bào)尚未披露，尚難看出整體端倪。

回暖未可期

春節(jié)前后，或?qū)⑹欠科笞顬殡y過的一段日子。

本報(bào)記者獲得的一份雅居樂內(nèi)部報(bào)告顯示，該公司管理層預(yù)期，限購(gòu)政策將在2012年逐步放緩，第二季稍放松，第三季更加寬松；第一季度銷售則有可能比2011年更差。

有此盼望的不僅是雅居樂。短期內(nèi)地產(chǎn)商選擇部分停工或降價(jià)作為對(duì)策。雅居樂近期已將廣州和中山的部分房源價(jià)格下調(diào)10%-15%；龍湖、萬科、金地和富力也有不同程度降幅。

多位業(yè)內(nèi)人士稱，每逢年底，往往是房企資金最緊張的時(shí)候。工程款、裝修材料款、代理費(fèi)、員工獎(jiǎng)金等都將集中結(jié)算。其中最大的一塊是工程款。國(guó)務(wù)院參事陳全生（微博）透露，目前部分省份已出現(xiàn)開發(fā)商連續(xù)兩三個(gè)月無資金支付給施工企業(yè)，個(gè)別工程處于停工和半停工狀態(tài)。