成都土地市場(chǎng)似乎隨著天氣在10月驟降。10月26日，成都四宗土地拍賣因?yàn)?ldquo;報(bào)名人數(shù)不夠”被終止拍賣，原本定于當(dāng)天拍賣的另外兩宗地塊已在此前兩日就公告終止拍賣。不僅如此，兩周前位于雙流的兩宗近249畝商業(yè)用地也已流拍。

　　樓市的低迷使得土地市場(chǎng)也十分冷清。四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心高級(jí)分析師周覓向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“流拍現(xiàn)象很有可能還會(huì)持續(xù)，特別是相對(duì)不是特別優(yōu)質(zhì)的地塊，流拍的風(fēng)險(xiǎn)更大。調(diào)控沒有放松的跡象，市場(chǎng)情況持續(xù)惡化，開發(fā)商認(rèn)為貿(mào)然拿地風(fēng)險(xiǎn)非常大。”

　　市場(chǎng)蕭條

　　自今年2月實(shí)施住房限購以后，與全國其他城市一樣，成都樓市的成交量也急速下滑。縱觀全年至今的數(shù)據(jù)，一手房周成交在1000套左右，而二手房周成交在500套左右，與往年的市場(chǎng)形勢(shì)不可同日而語。今年的秋季房交會(huì)更是創(chuàng)下史上最差成交紀(jì)錄。

　　在此背景下，開發(fā)商因資金壓力拿地趨于謹(jǐn)慎，土地需求不旺，成都市土地市場(chǎng)急速降溫。以成都城南為例，2011年三季度城南土地供應(yīng)成交量為167.17畝，環(huán)比下降47.39%，同比下降11.55%，供需均出現(xiàn)較大回落。

　　而城東區(qū)域土地庫存量較大，區(qū)域快速發(fā)展，土地供應(yīng)量較大，相較于其他區(qū)域土地市場(chǎng)較為活躍。2011年第二季度土地供應(yīng)達(dá)到517.70畝，但成交量僅為226.98畝，占總供應(yīng)量的43.9%，成交率不足一半。第三季度土地供應(yīng)量為420.16畝，環(huán)比下降18.7%，較去年同期上漲494.6%，商業(yè)用地供應(yīng)量增幅明顯。土地成交率亦有一定程度的上升，成交量為358.70畝，占到總供應(yīng)量的85.2%。

　　四川中原地產(chǎn)的土地半年報(bào)顯示，2011年上半年，住宅類用地供應(yīng)1384.16畝，成交1236.71畝，流拍兩宗地塊位于城西三環(huán)外光華片區(qū)，為條件佳、潛力大的優(yōu)質(zhì)地塊，遭遇流拍，在近兩年的土地市場(chǎng)上較為罕見。

　　不僅如此，土地成交量的下降也使得土地價(jià)格下跌。除了今年1~2月延續(xù)2010年四季度以來的高燒之外，地塊成交價(jià)格及溢價(jià)率回落明顯，底價(jià)成交地塊增多，而四川中原對(duì)上半年的統(tǒng)計(jì)顯示，成交樓面地價(jià)下跌達(dá)四成多。

　　流拍將持續(xù)？

　　銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)成都公司總經(jīng)理郭潔表示，如果市場(chǎng)依然不景氣，土地市場(chǎng)在未來一年持續(xù)冷清、流拍頻發(fā)將是肯定的事情。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1~9月成都土地市場(chǎng)共推出298宗商住用地，成交289宗；新推用地面積1450萬平方米，成交1356萬平方米，成交樓面價(jià)為1040元/平方米；住宅用地平均樓面均價(jià)1673元/平方米，同比增長35%；住宅用地平均溢價(jià)則同比下降51%；總出讓金279億，同比增長34%。

　　就土地出讓金而言，郭潔表示，現(xiàn)在已經(jīng)超過了300億元，也和去年差不多，甚至超過了往年同期。“今年二、三季度土地供應(yīng)與往年差不多，可能還會(huì)超過，現(xiàn)在土地價(jià)格不行，政府的土地收入要靠量來沖。”周覓也表示，年底也是土地上量的時(shí)候，政府會(huì)有財(cái)政收入上的考量，今年的溢價(jià)率普遍偏低，多為底價(jià)成交，所以會(huì)放量供應(yīng)。

　　事實(shí)上，從第四季度開始，成都土地市場(chǎng)開始放量供應(yīng)。記者根據(jù)成都市國土局的公告統(tǒng)計(jì)，截至10月17日，成都市國土局公告10月以來的拍賣和掛牌出讓的土地已經(jīng)達(dá)到3610.2572畝。

　　不僅如此，成都在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上也作出了調(diào)整，“在推出的地塊中，商業(yè)比重有所加大，與住宅的比例接近持平，而以前都是住宅多過商業(yè)。”同時(shí)，也推出一些優(yōu)質(zhì)地塊。不過，周覓擔(dān)心，“現(xiàn)在突然拿很多出來，市場(chǎng)本身不好，可能消化不掉。”

　　不過，現(xiàn)在可能是開發(fā)商拿地的好時(shí)機(jī)。周覓認(rèn)為，特別現(xiàn)在市場(chǎng)低潮，拿地的成本也比較低。之前很久都沒有比較好的地塊拿出來了。成都當(dāng)?shù)刂髁﹂_發(fā)商暫時(shí)也沒什么動(dòng)作，但這一波拿了很多地出來，比如有攀成鋼的地塊。“有潛力的地塊，還是有開發(fā)商愿意拿。”

　　而郭潔也表示：“我們預(yù)計(jì)，調(diào)控政策未來一年不會(huì)發(fā)生變化，之后也不知道是否會(huì)發(fā)生變化，現(xiàn)在是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)，但是針對(duì)有實(shí)力的企業(yè)，如果資金比較緊張的開發(fā)商現(xiàn)在最好不要拿地。”

　　她認(rèn)為，樓面地價(jià)下降會(huì)有一個(gè)底線，政府會(huì)把它保持在一個(gè)合理的價(jià)位上，保證以前拿地的企業(yè)的利益，以及今后土地市場(chǎng)的平穩(wěn)，會(huì)定一個(gè)合理價(jià)位來穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　“雖然市場(chǎng)不好，但長期來看，如果土地?cái)喙�，�?duì)后期的商品房供應(yīng)也會(huì)產(chǎn)生不利影響。供需矛盾會(huì)更加突出。一旦市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，如果由于受到前兩年土地供應(yīng)不足影響，后期產(chǎn)品量少的話，也會(huì)造成價(jià)格波動(dòng)較大，影響調(diào)控效果。”周覓表示。

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)