整體不放松“定向托底”，增加普通商品房供地并肩保障房建設(shè)

　　談起今年的拿地經(jīng)歷，一名業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》記者坦言交了“白卷”。

　　樓市調(diào)控成果尚待鞏固，堅持兩條腿走路的信號再度釋放。其中一條就涉及調(diào)控關(guān)鍵期的關(guān)鍵詞：土地。

　　21日，國務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察時強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進(jìn)普通商品房市場健康發(fā)展。

　　在當(dāng)前調(diào)控政策走向敏感期的背景下，多位業(yè)內(nèi)人士表示，上述表態(tài)決不意味著調(diào)控整體放松。

　　作為和保障房并行不悖的“托底”舉措，如何從源頭上確保普通商品房供應(yīng)，成為考量年底土地市場的一大因素。

　　受“冷落”的土地

　　首套房貸利率上調(diào)、明星樓盤降價、開發(fā)商資金鏈迷局……年初的新一輪樓市調(diào)控持續(xù)至今，任何一點風(fēng)吹草動都會引起市場的風(fēng)聲鶴唳。

　　在這樣的背景下，溫家寶的上述表態(tài)引發(fā)了外界的各類解讀。

　　事實上，在今年4月召開的一次國務(wù)院常務(wù)會議上就曾強調(diào)“努力增加普通商品住房供應(yīng)，這一手也不能放松”。

　　不過，在目前的房地產(chǎn)市場，土地出讓并不樂觀。

　　國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院19日發(fā)布的三季度主要城市地價監(jiān)測報告顯示，土地市場相對降溫態(tài)勢基本明朗。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，今年1~9月十個重點城市住宅用地推出量明顯放緩，供應(yīng)量跌幅最大的是天津，雖然累計供應(yīng)住宅用地1232萬平方米，供應(yīng)量居全國首位，但同比下跌51%。緊隨其后的是武漢和杭州，供應(yīng)量跌幅分別為41%和38%。

　　同期，十個重點城市中僅深圳、廣州和上海3城市住宅用地累計成交量超過去年同期，同比漲幅分別達(dá)530%、92%和1%。

　　與此同時，住宅用地溢價率繼續(xù)一路走低。1~9月，十大重點城市無一城市的溢價率超過去年同期。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱對本報記者表示，并不是政府不想供應(yīng)土地，而是開發(fā)商拿地很謹(jǐn)慎，“一些開發(fā)企業(yè)自己手上的地也‘按兵不動’。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則表示，在目前開發(fā)商資金壓力下，增加推地必然導(dǎo)致流標(biāo)率增加。

　　安徽中環(huán)投資集團(tuán)公司從事包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多元化投資業(yè)務(wù)，旗下上海中之環(huán)投資管理有限公司總經(jīng)理王樹陽告訴本報記者，自去年年底公司拿過一塊地之后，迄今為止尚未拿地。

　　王樹陽表示，目前開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地供應(yīng)量只是個次要問題，主要還在于目前的金融政策使得開發(fā)商沒有多少資金去拿地，另外再加上限購、限貸，開發(fā)商的現(xiàn)金流流動不起來，因此對于土地也是有心無力。

　　“根據(jù)我們的預(yù)測，在這一輪土地流標(biāo)增加，溢價率下降的情況下，下一輪推出土地的評估價會降下來，因此今年底明年初我們在拿地方面會有所考慮。”王樹陽說。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1~9月，開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模61947億元，同比漲幅較1~8月回落0.7個百分點，其中，定金和預(yù)收款回落1.6個百分點。開發(fā)企業(yè)資金壓力不斷增大，正成為動搖高房價和高地價的主要力量。

　　不動搖的大方向

　　住建部此前發(fā)布消息稱，截至9月底，全國保障房開工率已經(jīng)達(dá)到98%。

　　今年的任務(wù)完成在即，并不代表微觀層面的困境。

　　新華社報道稱，在向溫家寶談及保障房建設(shè)上的困難和問題時，柳州市委書記陳剛就提到了資金不足。

　　本報記者采訪的多位專家表示，雖然保障房建設(shè)資金短缺和土地有一定關(guān)聯(lián)，但并不意味著是因為地方出現(xiàn)資金短缺而需要加大供地力度。

　　前有佛山“放寬限購”朝令夕改，后有22日南京市公積金管理中心新政策實施，明確個人住房公積金最高可貸款額度由20萬元恢復(fù)至30萬元，還對公積金二次貸款在特定條件下予以一定程度的松綁。

　　地方政府的這些舉措是否帶有救市意味見仁見智，但至少加深了外界對于樓市調(diào)控走向的猜想。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟對本報記者表示，現(xiàn)在只能說調(diào)控整體方向不會變。一是要去杠桿化，避免投資過度，一是要保護(hù)首套房需求以及剛需，增加居民可支付性住房的選擇。“這既包括保障房、棚戶區(qū)改造，也包括普通商品房。”

　　上述三季度主要城市地價監(jiān)測報告分析認(rèn)為，在宏觀調(diào)控政策走向的敏感期和調(diào)控效果的關(guān)鍵期，應(yīng)做好政策預(yù)評估，科學(xué)評判國內(nèi)外因素變動的疊加影響，統(tǒng)籌設(shè)計改革路徑。

　　該報告建議，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖的同時，增加政策手段的精準(zhǔn)性，在合理應(yīng)用限購、限價等措施的同時，適時啟動長效機制。