保障房建設(shè)的資金短板有望被補(bǔ)齊。記者昨天獲悉，《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）已經(jīng)下發(fā)至地方政府和有關(guān)部門(mén)。其中明確，各地按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于保障房建設(shè)。

分析人士指出，《通知》的下發(fā)，意味著地方融資平臺(tái)將為保障房建設(shè)“護(hù)航”，保障房建設(shè)專項(xiàng)融資瓶頸有望得到突破。在此背景下，預(yù)計(jì)保障房融資會(huì)快速啟動(dòng)，保障房建設(shè)也將大提速。

地方融資平臺(tái)發(fā)企業(yè)債

優(yōu)先建保障房

《通知》明確表示，企業(yè)債券具有期限長(zhǎng)、利率低的優(yōu)勢(shì)，是保障性住房項(xiàng)目市場(chǎng)融資的較好工具。為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)（2010）19號(hào)）進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。

“只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺(tái)公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當(dāng)?shù)仄渌��?xiàng)目的建設(shè)。”《通知》特別強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

同時(shí)，《通知》要求支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。

《通知》指出，地方政府投融資平臺(tái)公司從事包括公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的，如果符合條件，可申請(qǐng)通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的融資。從事或承擔(dān)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)，也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。

《通知》還強(qiáng)調(diào)，“各地發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際，優(yōu)先做好募集資金用于保障性住房項(xiàng)目的企業(yè)債券發(fā)行申請(qǐng)材料的轉(zhuǎn)報(bào)工作，提高工作效率。”《通知》明確表示，為了及時(shí)滿足保障性住房項(xiàng)目的融資需求，優(yōu)先辦理相關(guān)企業(yè)債核準(zhǔn)手續(xù)。

保障房投資有望全面啟動(dòng)

分析人士指出，《通知》的下發(fā)，意味著地方融資平臺(tái)將變相成為保障房建設(shè)融資平臺(tái)，保障房建設(shè)專項(xiàng)融資瓶頸有望得到根本突破。而且，近日財(cái)政部公布了2011年地方政府債券首次代理發(fā)行計(jì)劃，為保障房融資首次發(fā)行504億地方債�？梢灶A(yù)見(jiàn)，企業(yè)債和地方債兩項(xiàng)相加，對(duì)于解決保障房建設(shè)資金將起到中流砥柱的作用。

實(shí)際上，巨額資金來(lái)源問(wèn)題一直都是保障房建設(shè)的短板。按照住建部的測(cè)算，今年要完成的1000萬(wàn)套保障性安居工程年度投資在1.3萬(wàn)億元左右。其中，8000多億元是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌集來(lái)的，占比逾62%。但是，由于保障房投資“利潤(rùn)薄且回報(bào)期長(zhǎng)”，社會(huì)資金進(jìn)入情況并不理想。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月底，全國(guó)保障房開(kāi)工率僅為34%，雖好于去年，但仍顯緩慢，其原因之一便是資金缺口較大，社會(huì)資金進(jìn)入有限。

借助地方融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債，將打破這種尷尬。

“由于各地對(duì)投融資平臺(tái)運(yùn)作模式并不陌生，且有些地方早有相關(guān)融資計(jì)劃，不存在操作障礙。而且相關(guān)部門(mén)會(huì)簡(jiǎn)化審核，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)保障房融資手續(xù)。因此，預(yù)計(jì)保障房融資會(huì)快速啟動(dòng)，保障房建設(shè)也將大大提速。”業(yè)內(nèi)專家指出。

國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)近日強(qiáng)調(diào)，保障房建設(shè)不僅有利于保障和改善民生，增加住房有效供給，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；也有利于優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這種大背景下，保障房建設(shè)是必須完成的任務(wù)。目前，保障房融資的開(kāi)閘恰是確保任務(wù)完成的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)各地會(huì)用足用好政策，打破保障房融資瓶頸�？梢灶A(yù)期，下半年全國(guó)保障房投資將全面提速。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18737億元，同比增長(zhǎng)34.6%。其中，住宅投資13290億元，增長(zhǎng)37.8%。值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)投資增速不減。對(duì)此，中原地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，保障房建設(shè)投資促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

“當(dāng)前投資增速依然維持高位與保障房投資有較大關(guān)聯(lián)，雖然目前開(kāi)發(fā)商普遍采用收縮戰(zhàn)略，購(gòu)地和施工放緩，新開(kāi)工意愿下滑，但今年的保障房投資占去年行業(yè)總投資的近三成，因此預(yù)計(jì)今年的行業(yè)投資增速仍能維持在30%左右。”齊魯證券分析報(bào)告說(shuō)。

中金公司則分析指出，有關(guān)保障房融資問(wèn)題的新舉措預(yù)示著下半年保障房投資將增長(zhǎng)較快，全年固定資產(chǎn)投資有望保持較快增長(zhǎng)。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生預(yù)測(cè)，未來(lái)保障房將與商品房平分秋色，保障房的銷(xiāo)量將直線上升，“其占部分城市住房銷(xiāo)售量的比例將達(dá)50%，占全國(guó)市場(chǎng)的比例也有望達(dá)到30%。”她說(shuō)。

需要指出的是，保障房融資瓶頸消除，建設(shè)提速，首先受益的將是基礎(chǔ)材料提供商，包括水泥、平板玻璃等。再者，對(duì)于涉足保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)的龍頭企業(yè)也構(gòu)成利好。

進(jìn)入6月后，樓市進(jìn)入深度膠著狀態(tài)。在7、8月份傳統(tǒng)淡季來(lái)臨之前，一些沒(méi)能有效回籠資金的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始全力推盤(pán)，大量樓盤(pán)集中上市，使得近期上海樓市成交有所上升，但均價(jià)卻出現(xiàn)下滑。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的最新報(bào)告顯示，上周（6月13日至19日）全市共有8個(gè)樓盤(pán)推出26.51萬(wàn)平方米商品住宅房源，環(huán)比上升57.7%；帶動(dòng)成交量上升13.4%，達(dá)到13.79萬(wàn)平方米。受到供應(yīng)增加的壓力，近兩周成交均價(jià)一路下滑，上周均價(jià)為20640元/平方米，環(huán)比下滑5.88%，比此前一周環(huán)比下滑4.36%的幅度略有放大。

可見(jiàn)，4、5月份出現(xiàn)的樓市量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)并沒(méi)有持續(xù)，目前來(lái)看，樓市供應(yīng)壓力明顯加大。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2月至今（6月19日）總共有416.45萬(wàn)平方米房源上市，同期的成交量?jī)H239.87萬(wàn)平方米，有176.58萬(wàn)平方米的房源滯銷(xiāo)。中房信分析師薛建雄表示，銷(xiāo)售不暢導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商不敢推盤(pán)，市場(chǎng)實(shí)際積壓的房源量更大。

在薛建雄看來(lái)，隨著銀根進(jìn)一步緊縮，市場(chǎng)上資金日漸緊張，加上限購(gòu)限貸等政策的影響，購(gòu)買(mǎi)力也日漸匱乏。4、5月成交回暖的態(tài)勢(shì)沒(méi)能在6月持續(xù)，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心即將到來(lái)的7、8月淡季樓市會(huì)更加低迷，因此更急于推盤(pán)促銷(xiāo)。在上海，降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象已開(kāi)始出現(xiàn)，如6月開(kāi)盤(pán)的保億風(fēng)景水岸總價(jià)直降20萬(wàn)元、綠地布魯斯小鎮(zhèn)打88折、綠地薔薇九里后面的大戶型房源經(jīng)過(guò)降價(jià)之后也接近打88折。

部分豪宅樓盤(pán)也在加緊上市。6月以來(lái)，寶華棟庭、靜觀翠園、金地天境、龍湖好望山等一批高檔新盤(pán)紛紛上市，佘山月湖山莊、佘山東紫園、圣堡別墅、四季雅苑、西康路989號(hào)等一批在售豪宅也都推出了新房源。

“可見(jiàn)，嚴(yán)重的積壓和即將到來(lái)的樓市淡季，已經(jīng)迫使開(kāi)發(fā)商大量低價(jià)推盤(pán)或降價(jià)銷(xiāo)售，提前回籠資金。”薛建雄表示。對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的不確定性，也是開(kāi)發(fā)商急于“出貨”的主要原因。

隨著保障房融資瓶頸等問(wèn)題的破解，保障房建設(shè)有望提速。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年下半年至明年，大量保障房將集中入市，其對(duì)高價(jià)商品房的影響也將逐步顯現(xiàn)。

“從前5個(gè)月開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源看，自籌資金占比在進(jìn)一步提升，預(yù)示著開(kāi)發(fā)商資金日益趨緊。目前，局部區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。”一位業(yè)內(nèi)專家向記者說(shuō)。

對(duì)此，第一創(chuàng)業(yè)分析師也指出，從前5月數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商自籌資金來(lái)源占比進(jìn)一步提升，占比達(dá)到38.61%，上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；開(kāi)發(fā)商利用外資仍維持57%的高增長(zhǎng)。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)貸款、按揭貸款占比均有所下滑，其中來(lái)自個(gè)人按揭貸款的資金增速連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

今年以來(lái)，包括北京在內(nèi)的大中型城市新房住宅銷(xiāo)售持續(xù)低迷，房企的流動(dòng)資金緊張對(duì)期房項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)造成巨大壓力，不少開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊繃。

而且，“今年央行已經(jīng)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使開(kāi)發(fā)商獲得銀行融資的機(jī)會(huì)越發(fā)渺茫，而通過(guò)信托、股權(quán)融資的成本代價(jià)太高，潛在的資金鏈緊張，使得開(kāi)發(fā)商不得不加快調(diào)整銷(xiāo)售策略。”北京鏈家地產(chǎn)張?jiān)路治稣J(rèn)為，北京部分區(qū)域房?jī)r(jià)已現(xiàn)松動(dòng)，但住宅成交量仍不見(jiàn)起色，因此接下來(lái)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)會(huì)嘗試“降價(jià)換量”。

不過(guò)，保障房才是市場(chǎng)達(dá)到新平衡的重要砝碼。

根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的推測(cè)，未來(lái)全國(guó)保障房銷(xiāo)量占比將達(dá)到30%以上，這意味著目前商品房的庫(kù)存量會(huì)進(jìn)一步增加，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力也會(huì)加大。

以北京為例，截至6月19日，北京商品房總庫(kù)存達(dá)到10.7萬(wàn)套，其中期房住宅庫(kù)存再次回到7萬(wàn)套以上，達(dá)到71163套。如果保障房入市，即使其分去三成交易量，也會(huì)使住宅庫(kù)存量變相增長(zhǎng)至近15萬(wàn)套。這已經(jīng)高出2009年初北京商品房14萬(wàn)套的庫(kù)存高峰，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力可想而知。

目前，“各地正在埋頭建設(shè)保障房，這塊增量如果能落地并形成有效供應(yīng)，對(duì)高價(jià)商品房的壓力是巨大的，到時(shí)房?jī)r(jià)必會(huì)迎來(lái)向下的‘拐點(diǎn)’。”業(yè)內(nèi)專家說(shuō)。

來(lái)源《上海證券報(bào)》