分析人士稱不會造成港樓價劇跌，對內(nèi)地買家影響有限

內(nèi)地買家在港豪購物業(yè)，被普遍認(rèn)為是近兩年推高香港樓價的“元兇”。

上周五，香港金融管理局(下稱“香港金管局”)宣布，再次分別下調(diào)各類價格住宅物業(yè)的最高按揭比例一成，并首次向外地的按揭貸款申請人“出招”。分析人士認(rèn)為，由于香港約四成新房買家來自內(nèi)地，此舉被認(rèn)為是針對內(nèi)地購房者“限貸”，從而冷卻高燒的香港樓價。

但業(yè)界人士認(rèn)為，該舉措對資金充裕的內(nèi)地買家影響不大，短期內(nèi)交易量或下降，而香港已超越歷史高位的房價也將不會出現(xiàn)迅速下跌。

香港金管局：并非針對內(nèi)地人

自2008年底以來，香港房價累計升幅已超過八成。以1997年香港樓市最高峰價格定為100點的中原城市領(lǐng)先指數(shù)，也首次超越100點大關(guān)，6月10日收報100.72點，港島地區(qū)更高達(dá)111.88點。

香港金管局總裁陳德霖指出，香港樓價已超越1997年的歷史高位，而利率風(fēng)險卻遠(yuǎn)高于當(dāng)年——當(dāng)時的按揭利率一般都超過10%，現(xiàn)在按揭利率僅為1%左右。

上周五陳德霖宣布自6月11日起，所有住宅物業(yè)的貸款按揭比例均下調(diào)一成。

實際上，香港金管局已先后在2009年10月、2010年8月和11月，三次推出收緊按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)的“逆周期監(jiān)管措施”。除進(jìn)一步提高按揭門檻外，此次不同的是，首次推出兩條針對來自外地的按揭貸款申請人的限貸新規(guī)，對象包括主要收入并非來自香港，以及以資產(chǎn)凈值作為申請依據(jù)的申請人。

金管局規(guī)定，不論是住宅或工商物業(yè)的按揭，如果按揭貸款申請人的主要收入并非來自香港，則貸款最高按揭比例，按照上述各類物業(yè)適用標(biāo)準(zhǔn)再下調(diào)至少一成；另外，以資產(chǎn)凈值作為按揭貸款申請的情況，最高按揭比例由50%下調(diào)至40%。

金管局副總裁阮國恒在回答《第一財經(jīng)日報》記者提問時稱，今年第一季度住宅物業(yè)貸款已占香港所有貸款組合的32%，上述限貸措施均為提升銀行的風(fēng)險管理。金管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第一季度物業(yè)相關(guān)貸款按年增加2570億港元，也創(chuàng)下歷史新高。

阮國恒還表示，此次推出上述限制外地按揭貸款人的措施，“并非針對內(nèi)地人”，但承認(rèn)內(nèi)地人若符合限貸條件也將受到規(guī)限。

事實上，低息環(huán)境和內(nèi)地資金，已是近年香港樓市價格一路攀升的最強動因。

如今，香港各大地產(chǎn)商但凡開售新樓盤，都會到內(nèi)地進(jìn)行推廣路演，溫州和山西客團(tuán)體購買香港豪宅的消息也時有發(fā)生。

身兼行政會議成員和香港房委會資助房屋小組主席的張炳良，近日便在房委會周年會議上稱，香港樓市已成為全國性市場，估計有四成的新房買家都是來自內(nèi)地。他表示，內(nèi)地的購買力扭曲了香港的住宅需求，單靠增加供應(yīng)已不能解決樓價升幅遠(yuǎn)超市民負(fù)擔(dān)能力的問題。

業(yè)界人士認(rèn)為，限貸措施針對內(nèi)地買家的意圖明顯，因內(nèi)地人在港借貸買房，往往以資產(chǎn)凈值作為依據(jù)進(jìn)行申請。但這一限貸措施，并不等同于直接限制內(nèi)地人到港買樓。

阮國恒也在記者會上表示，香港銀行往往并不認(rèn)可香港以外的收入來源，在港無固定收入人士一般會選擇以資產(chǎn)凈值為依據(jù)，進(jìn)行按揭貸款申請。他透露，這類申請所批出的按揭貸款通常數(shù)額較大，以往占比相對較低，但今年此類申請已上升至所有按揭貸款申請的10%。

內(nèi)地買家冷靜后再買港樓？

以香港媒體報道馬化騰七成按揭購買價值1.57億港元三個豪宅單位計算，馬化騰當(dāng)時向香港銀行最多可貸款1.09億港元；但若如今購買，最多可借貸四成6280萬港元，需額外支付4620萬港元現(xiàn)金購買。

本報記者昨日在內(nèi)地客人往來頻密的香港紅墈火車站見到，對于新措施地產(chǎn)代理感到相當(dāng)緊張，參觀示范房的客人明顯減少，“這兩天都沒人看樓，我今天必須帶人去看，求你們?nèi)タ匆幌戮彤?dāng)幫幫忙吧。”姓張的女中介說。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝卻向本報表示，雖然此次限貸措施針對性強，但并不會對擁有充足資金的內(nèi)地買家產(chǎn)生太大影響。他認(rèn)為，香港金管局再次限貸當(dāng)日，特區(qū)政府同時宣布在下半年將推出8幅土地以增加新建樓房供應(yīng)，特區(qū)政府此次以“組合拳”形式全方位出擊，但市場價格卻未必會跌，“政府只是想要冷卻樓市，而不是打殘樓市”。

實際上，特區(qū)政府從去年開始，便從土地供應(yīng)、征收“額外印花稅”打擊炒樓、增加銷售透明度和加強按揭信貸控制四方面出手，并將購買房地產(chǎn)剔除出投資移民項目。

劉嘉輝表示，他年初預(yù)計今年香港房地產(chǎn)價格上升10%，如今已達(dá)到目標(biāo)。此次新措施出臺后，短期的市場交易量必會受到影響，“任何人要多交現(xiàn)金都會考慮一下”。他認(rèn)為，買家在權(quán)衡利弊后，很可能還會作出資金流動性仍旺盛、通脹情況仍嚴(yán)峻的結(jié)論，相信樓市可得到平穩(wěn)發(fā)展。

盡管香港樓市已超越1997年歷史最高位，他卻認(rèn)為，“當(dāng)時炒樓泛濫，而如今是有資金實力的人持有房產(chǎn)以對抗通脹，不會有骨牌效應(yīng)(的下跌)”。

然而瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬卻撰文大聲疾呼，在香港“不買樓了”。他指出，香港銀行已在自行上調(diào)銀行借貸利率，投資性買樓的安全窗口已經(jīng)關(guān)閉。他認(rèn)為，盡管與1997年時相比，香港整體投資在物業(yè)上的杠桿比率并不高，市民供樓負(fù)擔(dān)介于44%~46%，因此“當(dāng)年跳水式房價暴跌重現(xiàn)的可能性不高”，但由于低息環(huán)境不可能長期持續(xù)，“相信三年后的房價一定低過今日”。

來源：第一財經(jīng)日報