公租房貸款政策歧路徘徊。

本報(bào)記者近日獲悉，接近監(jiān)管部門的人士透露，自2010年6月住建部等七部門發(fā)布“加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見(jiàn)”后，銀監(jiān)會(huì)就啟動(dòng)了公租房貸款政策的研討，但時(shí)至今日，具體政策仍未出臺(tái)。

癥結(jié)在于，按照公租房目前的租金收益水平，僅能支付貸款利息，本金須靠公租房銷售回款和財(cái)政投入償還。在項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流不足以支付貸款本息的情況下，地方財(cái)政為公租房貸款提供了直接或間接的擔(dān)保。若要靠公租房的租金收益覆蓋貸款本息，幾乎唯一的辦法是拉長(zhǎng)貸款期限，租金水平盯住CPI逐步上升，使得現(xiàn)金流“越變?cè)酱?rdquo;。

但這和銀監(jiān)會(huì)清理地方融資平臺(tái)的思路幾乎背道而馳。針對(duì)平臺(tái)貸，銀監(jiān)會(huì)此前要求將其逐步整改為公司貸。對(duì)包括平臺(tái)貸在內(nèi)的中長(zhǎng)期貸款，銀監(jiān)會(huì)要求實(shí)行分期償還，做到半年一次還本付息。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，監(jiān)管部門由此面臨兩難選擇：是拉長(zhǎng)貸款期限靠租金收益來(lái)還貸，還是時(shí)機(jī)合適時(shí)出售公租房?jī)斶�貸款。

在保障房建設(shè)的硬任務(wù)之下，多家銀行向監(jiān)管機(jī)構(gòu)建議，央行單獨(dú)對(duì)公租房貸款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，單獨(dú)匹配貸款額度，在計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)時(shí)打折計(jì)算，少占用資本。

爭(zhēng)議未定，今年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的安居工程仍在加速進(jìn)行。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)日前在《求是》雜志就資金問(wèn)題給出的思路是：發(fā)揮保障性安居工程專用融資平臺(tái)作用，吸引金融機(jī)構(gòu)貸款，調(diào)動(dòng)企業(yè)投入建設(shè)的積極性。

信用貸款背后的政府影子

最早開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)公租房的重慶市，獲得的公租房貸款均為信用貸款。這并非是銀行情愿發(fā)放信用貸款，而是因?yàn)楣�租房的土地由政府劃撥，土地不能抵押給銀行；其次，地上附著物抵押也存在法律上的瑕疵。

一個(gè)原本可行的辦法是，由政府安排其它資產(chǎn)，或由當(dāng)?shù)氐膰?guó)有企業(yè)（多為地方融資平臺(tái)）提供擔(dān)保，但歷經(jīng)2010年全年對(duì)平臺(tái)貸的“解包還原”，“地方政府能拿出來(lái)的資產(chǎn)都基本抵給銀行了，且融資平臺(tái)本身的負(fù)債率也極高，不具備擔(dān)保能力。”某國(guó)有大行重慶分行人士說(shuō)。

各家銀行的貸款表面上都是信用貸款，但這并不意味著背后沒(méi)有政府的擔(dān)保承諾。本報(bào)記者獲悉，重慶市財(cái)政局專門發(fā)文規(guī)定，若公租房自身的現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款本息，則財(cái)政將安排其它資金填補(bǔ)缺口。

銀行沒(méi)有將財(cái)政的承諾作為擔(dān)保要件，以避免接受地方政府“違規(guī)擔(dān)保承諾”之嫌。此前國(guó)務(wù)院要求，堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為。

根據(jù)財(cái)政部等部門的解釋，違規(guī)擔(dān)保承諾行為中包括：承諾在融資平臺(tái)公司償債出現(xiàn)困難時(shí)，給予流動(dòng)性支持，提供臨時(shí)性償債資金；承諾當(dāng)融資平臺(tái)公司不能償付債務(wù)時(shí)，承擔(dān)部分償債責(zé)任；承諾將融資平臺(tái)公司的償債資金安排納入政府預(yù)算等。

公租房貸款歧路：出租還是出售？

但實(shí)際上，正是地方財(cái)政的“兜底”承諾，銀行才敢于發(fā)放沒(méi)有抵押擔(dān)保的貸款。因?yàn)楣�租房目前的租金收益僅能支付利息，本金如何償還目前還沒(méi)有成熟的模式。

重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在2011年“兩會(huì)”期間接受記者采訪時(shí)表示，重慶市3年建設(shè)4000萬(wàn)平方米，需要1000億元資金，政府投入300億元，向金融機(jī)構(gòu)融資700億元。目前，重慶市公租房的月租金水平為每平方米10元，4000萬(wàn)平方米公租房假定出租率100%，月租金收入為4億元，年租金收入為48億元。而700億元融資，年息約為6%，每年須支付利息42億元，加上6億元的維修費(fèi)用，48億元租金收入就分文未剩。

黃奇帆稱，本金償還靠?jī)蓧K，配建的商業(yè)用房銷售，回收資金300億元，另有部分租戶5年后將購(gòu)買公租房，以此回收資金400億元。

然而，商業(yè)用房和公租房能否按預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售尚難預(yù)料，因而，前述測(cè)算具有較大的不確定性。銀行愿意發(fā)放公租房貸款，與重慶市政府提供的隱形擔(dān)保息息相關(guān)。

“問(wèn)題就在于，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的公租房貸款政策是默認(rèn)這種擔(dān)保，還是予以禁止。”在一位國(guó)有大行研究部人士看來(lái)，政策制定進(jìn)退兩難。

如果默認(rèn)，則等于坐視地方財(cái)政擔(dān)保，和監(jiān)管機(jī)構(gòu)之前強(qiáng)調(diào)的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)隔離的理念相沖突。事實(shí)上允許了一種新的平臺(tái)貸款出現(xiàn)。

如果予以禁止，則銀行表面上發(fā)放信用貸款，“但誰(shuí)都知道期間隱含了財(cái)政擔(dān)保。”一位股份制銀行公司部人士認(rèn)為。

而如果是用公租房作為抵押，則一方面由于土地是劃撥土地而存在瑕疵，另一方面抵押功能也難以真正實(shí)現(xiàn)。“假如還不了款，難道銀行能把公租房收了，把租戶趕走？”前述國(guó)有大行研究部人士認(rèn)為，即便銀行能把公租房收了，也難以處置變現(xiàn)。

貸款期限能有多長(zhǎng)？

在前述重慶市公租房的租金收益測(cè)算模型中，假定租金水平一直是固定的，租金收益僅能支付每年的貸款利息，貸款本金的償還需靠公租房銷售或政府投入。

前述大行研究部人士則認(rèn)為這種測(cè)算方式有其不合理之處，“因?yàn)镃PI在漲，公租房的租金水平也應(yīng)該上漲。”若租金水平是上漲的，則拉長(zhǎng)貸款期限（比如30年），租金收益不僅能償還每年的貸款利息，還能逐步累加，最終能夠償還貸款本金。

“相當(dāng)于說(shuō)，租金收入的現(xiàn)金流越變?cè)酱郑�而貸款利息支出的現(xiàn)金流是恒定的，那么一部分現(xiàn)金流就會(huì)留存下來(lái)，越積越多，最終就能償還貸款本金。”該人士比喻說(shuō)。

而建行向北京市發(fā)放的公租房貸款，期限即長(zhǎng)達(dá)35年。“重慶的做法是公租房租售并舉，因而現(xiàn)金流回收較快，北京的公租房則只是出租，按照測(cè)算，需要35年才能覆蓋全部貸款本息。”接近建行的人士稱。

是否鼓勵(lì)銀行發(fā)放長(zhǎng)達(dá)三四十年的貸款？對(duì)這一問(wèn)題的回答直接決定銀監(jiān)會(huì)公租房貸款政策的制訂。按監(jiān)管層此前的思路，對(duì)長(zhǎng)期貸款極其審慎。

“道理很簡(jiǎn)單，三四十年，到時(shí)候情況是怎么樣，不確定性較大。”前述大行研究部人士認(rèn)為。

公租房貸款政策的兩難在于：如果要完全靠租金收益償還貸款本息，即銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)的項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流全覆蓋，則貸款期限必須非常長(zhǎng)，相應(yīng)地，超長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)不易管理。如果不鼓勵(lì)銀行發(fā)放超長(zhǎng)期貸款，則公租房的租金收益又不能覆蓋貸款本息，必然需要靠銷售部分公租房或財(cái)政資金支付，才能償還貸款。

而靠銷售公租房，能銷售多少面積，銷售價(jià)格是多少，都面臨較大的不確定性。財(cái)政資金支付更依賴于地方政府的償債能力，在地方政府早已債臺(tái)高筑的情況下，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

“現(xiàn)在要支持銀行發(fā)放公租房貸款，必須進(jìn)行一些政策創(chuàng)新，而這可能和監(jiān)管機(jī)構(gòu)清理整頓地方融資平臺(tái)的思路有所沖突，需要進(jìn)行一些平衡。”前述接近銀監(jiān)會(huì)的人士認(rèn)為，銀行只有在保證資金安全的前提下發(fā)放貸款才是可持續(xù)的，否則公租房貸款可能淪為又一種平臺(tái)貸。

目前部分銀行人士認(rèn)為，由于公租房貸款期限超長(zhǎng)，利率往往需要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮，在信貸額度極其緊張，銀行對(duì)其它領(lǐng)域的貸款議價(jià)能力較高的背景下，發(fā)放公租房貸款，有點(diǎn)“浪費(fèi)信貸額度”。

據(jù)此，部分銀行業(yè)人士呼吁，對(duì)公租房貸款單獨(dú)匹配額度。但監(jiān)管層能否采納這一建議尚難預(yù)料。