房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）至今未有進(jìn)展，房企已在加速金融化。

具有廣州國(guó)資背景的越秀集團(tuán)近日正式完成收購香港創(chuàng)興銀行75%股份，總代價(jià)約為116.4億港元（約合90.97億元人民幣）。而恒大最近也以33億元購得華夏銀行4.5%股權(quán)，成為其第五大股東。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2014年2月，已有約30家房地產(chǎn)開發(fā)商涉足金融業(yè)。中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，房企“涉銀”背后，是應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)不確定性和緩解融資壓力而進(jìn)行的戰(zhàn)略布局。

備戰(zhàn)金融風(fēng)險(xiǎn)？

中海地產(chǎn)新任主席郝建民2月10日對(duì)外公開表示，雖然他相信今后內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)仍屬朝陽產(chǎn)業(yè)，但金融及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)可能成為地產(chǎn)行業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)，許多房地產(chǎn)以及地產(chǎn)金融人士都有所感覺。

高通智庫總經(jīng)理張宏在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，2012年之后，銀行信貸持續(xù)收緊，2014年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體面臨下行的背景下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈都非常嚴(yán)峻。由于銀行設(shè)置了嚴(yán)格的防火墻，張宏不認(rèn)為房企涉入銀行能夠?yàn)槠髽I(yè)融資帶來直接幫助，但可以促進(jìn)房企多元化融資，通過隱性的方式達(dá)到顯性的效果。

2013年12月19日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布縮減量化寬松額度，正趕上中國(guó)再次陷入“錢荒”困局，而房地產(chǎn)企業(yè)承受的資金壓力尤其明顯。部分房企試圖通過打通多元化融資渠道、合理調(diào)整不同融資渠道之間的配比，以扭轉(zhuǎn)銀行融資一頭獨(dú)大的現(xiàn)狀。

2014年1月房企的融資狀況可看出端倪。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，1月份100家監(jiān)測(cè)企業(yè)的多元化融資總量434.8億元，同比上升34.53%，環(huán)比上升88.9%。1月4日，碧桂園發(fā)10年期7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率7.5%。1月7日，富力地產(chǎn)公布，將發(fā)行2019年到期10億美元8.5%優(yōu)先票據(jù)。

CRIC研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的多元融資總量大幅上升，部分原因是由于美聯(lián)儲(chǔ)QEIII的進(jìn)一步縮減預(yù)期臨近，企業(yè)普遍希望在政策實(shí)施前，抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行融資；另一方面，由于年底房企拿地?zé)崆椴粶p，多數(shù)房企的資金面偏緊，通過多個(gè)融資渠道進(jìn)行補(bǔ)充。

億翰智庫董事長(zhǎng)陳嘯天認(rèn)為，房企入股銀行更有提高企業(yè)安全邊際的作用。“目前房企的融資成本都比較高，資金鏈偏緊。房企入股銀行后，作為股東，本身融資貸款就有先天的便利性。這至少會(huì)使得房企不會(huì)因?yàn)殛P(guān)鍵時(shí)刻拿不到錢而導(dǎo)致突然被動(dòng)死亡。”

地產(chǎn)與金融加速融合

盡管2013年下半年房企再融資開閘的呼聲很高，但截至目前，多家上市公司的再融資預(yù)案仍未有獲得證監(jiān)會(huì)審批通過，2014年房企通過境內(nèi)資本市場(chǎng)融資仍面臨較大變數(shù)。

海外融資是2013年房企融資一大主要特點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年，有38家房地產(chǎn)企業(yè)通過境外融資平臺(tái)發(fā)行海外債券，共募集資金約合人民幣1340億元，同比增長(zhǎng)123%，發(fā)債平均利率8.00%。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，2013年的融資環(huán)境對(duì)于百強(qiáng)房企來說，表現(xiàn)出了相對(duì)寬松的態(tài)勢(shì)。但2014年，隨著流動(dòng)性趨緊、信貸政策差別化待遇，以及外資逐步撤離、熱錢流出，房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊已成定局。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)緊抓融資窗口期，加大海外發(fā)債、信托等多元融資力度，同時(shí)探索金融創(chuàng)新。

相比越秀地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等，萬科入股徽商銀行被認(rèn)為更具戰(zhàn)略型�；丈蹄y行是安徽頗具影響力的商業(yè)銀行，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，萬科入股徽商銀行有利于其快速布局和深耕安徽區(qū)域市場(chǎng)。但萬科的野心遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在于房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)。萬科最近2-3年一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，借助銀行，它的客戶群有可能會(huì)在未來為萬科帶來更為廣闊的增值收益或附加值收益。

黃瑜認(rèn)為，從國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)也或?qū)⒅鸩綇囊蚤_發(fā)為主的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向以財(cái)富及資產(chǎn)管理為主的經(jīng)營(yíng)模式。張宏偉稱，在金融改革的背景下，房企搶占優(yōu)質(zhì)的有牌照的金融資源，本身也是比較好的機(jī)遇。

銀行也頻頻向房企拋出橄欖枝。去年12月在平安銀行舉辦的地產(chǎn)金融俱樂部揭牌儀式上，包括萬科、保利、碧桂園等全國(guó)性一線在內(nèi)的57家房企，與平安銀行簽約成為俱樂部首批會(huì)員。