據(jù)金融時報消息，春節(jié)歷來是樓市的傳統(tǒng)淡季。

馬年春節(jié)樓市淡季特征明顯，樓市成交量進入普跌行情，銷售市場逐漸趨于平淡。樓市淡季清涼，是否意味著馬年樓市將不會持續(xù)去年上漲的旋律？樓市退燒指日可待？

“春節(jié)房屋成交量縮減是正�，F(xiàn)象�！苯邮鼙緢笥浾卟稍L的交通銀行金融研究中心研究員夏丹告訴記者。她表示，春節(jié)和“十一”是樓市一年中行情最差的時期。判斷今年樓市的走勢，應主要分析年后市場的制約因素。年后樓市存在的較大制約因素在于信貸情況，此前市場預期房地產信貸在年后會逐步寬松。一般來講，年底趨緊的信貸額度到年初會突然放開，信貸有所好轉，但是今年并非如此，無論從房地產開發(fā)貸款還是從個貸來看，審批的速度都比較慢。后期仍需要密切關注這一現(xiàn)象。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，春節(jié)成交量“馬力不足”，短期內市場表現(xiàn)“普跌”并不是樓市基本面開始出現(xiàn)下行趨勢的信號。市場進入春節(jié)傳統(tǒng)銷售淡季時間段，春節(jié)長假的數(shù)據(jù)哪怕再低也不具有任何市場趨勢意義。

夏丹表示，從供給來看，今年供給情況較去年將會有所改觀，但是今年上半年供給不足的現(xiàn)象比較明顯，因為從拿地到供應大約有12個月左右的時滯期，2012年四季度拿地熱潮出現(xiàn)，一般到今年二季度后期效果才會發(fā)揮出來�？傮w來看，今年房價漲勢不會出現(xiàn)明顯變化，房價漲幅趨于溫和。

盡管樓市春節(jié)期間成交量出現(xiàn)“馬力不足”現(xiàn)象，但是，我們看到在大中城市，品牌開發(fā)企業(yè)仍然積極推盤，整體銷售市場逐漸趨于平淡與品牌開發(fā)企業(yè)逆勢而動并存。張宏偉表示，預計2013年11月前后階段性收緊的政策效力會在2014年第二季度逐步化解，從時效性的角度來講，短期內的變化將導致市場放量窗口期的變化，因此，2014年第二季度將成為需求集中放量“窗口期”，從第二季度開始樓市“馬上就好”。

總體來看，當前市場基本面回暖，房價持續(xù)小幅上漲的趨勢明顯，樓市淡季特征難以持續(xù)。同時，“房價從普漲時代進入明顯的分化時期，今年分化格局將會加劇�！毕牡�對記者說。她認為，從庫存來看，一線城市庫存將會逐步下降到比較低的水平，從去年情況來看三四線城市庫存維持在較高水平，實際上，二三線城市內部也有分化，這一情況可能在未來會進一步加劇，而并非得到改善。

房地產收益率的分化，將繼續(xù)推動樓市分化格局的加強。近期來看，由于二三線城市目前存在建設供給過剩的壓力，短期一線城市收益率或仍高于二三線城市，吸引房地產開發(fā)企業(yè)逐步從三四線城市向一線城市轉移。當前我國房地產收益率仍然受人口變量導向較強。由于財政約束和購買力約束，城鎮(zhèn)化進行速率很可能較為緩慢，這種增量需求難以集中釋放，不足以支撐三四線城市房價的過快上漲。

面對去年即出現(xiàn)的樓市分化格局，各地樓市調控相應出現(xiàn)差異化特征。一些城市發(fā)布了“階段性”收緊政策，但是總體來看，市場人士認為，當前地方政府發(fā)布的政策力度相對偏中性，對市場的影響尚待進一步觀察。

在政策層面上，房產稅的呼聲高漲，實施不動產統(tǒng)一登記制度，被業(yè)內人士看做房產稅試點推進的一大重要前奏。中央編辦已發(fā)布《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》，公布了不動產登記職責整合的方案。不動產統(tǒng)一登記制度逐步邁入“深水區(qū)”。

業(yè)內人士認為，實施不動產統(tǒng)一登記制度，會對市場上存在的部分灰色房源存量帶來較大的威懾作用，導致出現(xiàn)部分房源拋售，市場供給的增加，有利于房價的下降。同時，如果繼續(xù)跟進房產稅，將導致持有多套房屋成本上升，會對購房者的投資熱情帶來沖擊，有助于遏制投機性需求的大量入市。但是在操作層面上，由于這一制度涉及到各方面的利益，需要各方面的配合協(xié)作，因而推進的過程將阻力不小。

夏丹認為，不動產登記制度的建立需要一個漫長的過程，這一制度要發(fā)揮功效，還應該與之前住房信息聯(lián)網(wǎng)等措施結合起來，目前來看效果并不好，這與地方政府的不配合以及觸及利益集團有關。從技術上來看，實施不動產統(tǒng)一登記制度不存在問題，但是如果主要矛盾沒有解決，那么未來的成效也不會太理想。至少在今年對房價的影響并不大。

張宏偉表示，只要2014年市場和房價不出現(xiàn)報復性反彈，當前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產市場調控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續(xù)2013年的行情，整個市場基本面也會繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟周期”的發(fā)展特征。