繼2012年銷售額增長(zhǎng)51%，世茂房地產(chǎn)（00813.HK，下稱“世茂”）在2013年繼續(xù)表現(xiàn)出高成長(zhǎng)性，全年實(shí)現(xiàn)銷售額670.7億元，增長(zhǎng)率達(dá)到46%。

慎入新區(qū)域

2012年以來進(jìn)行的一系列產(chǎn)品以及營銷變革被認(rèn)為是世茂連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)將近50%復(fù)合增長(zhǎng)的動(dòng)力。通過對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作出調(diào)整，世茂在豪宅開發(fā)的基礎(chǔ)上逐步增加了剛需及首次改善置業(yè)的產(chǎn)品比例，將產(chǎn)品線從高端擴(kuò)展至中高端，從而進(jìn)入高周轉(zhuǎn)的軌道。

值得一提的是，在過去的一年，世茂并沒有以犧牲毛利率的方式換取高增長(zhǎng)，2013年上半年，世茂的毛利率甚至出現(xiàn)了兩個(gè)百分點(diǎn)的回升。

做到這一點(diǎn)，一方面因?yàn)槭烂�加�?qiáng)了成本管理，另一方面也和世茂對(duì)區(qū)域公司的考核體系做出調(diào)整有關(guān)。

“世茂兩年前對(duì)區(qū)域最大的考核指標(biāo)是銷售，2013年提高了利潤在考核體系中的權(quán)重�！笔烂�集團(tuán)董事局副主席許世壇表示，“明年（2014年），世茂會(huì)將銷售和利潤在考核體系中的權(quán)重適當(dāng)降低一點(diǎn)，加大另外兩個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，一個(gè)是現(xiàn)金流，另一個(gè)是項(xiàng)目質(zhì)量�！�

連續(xù)兩年約50%的增長(zhǎng)速度令世茂備受外界關(guān)注，被認(rèn)為公司有望在2014年進(jìn)入千億俱樂部。截至2013年底，世茂可售房源貨值約為1300億元，按照規(guī)劃，世茂在2014年上半年補(bǔ)充約200億元貨值的可售房源。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，如果以70%的去化速度計(jì)算，世茂房地產(chǎn)有望在2014年實(shí)現(xiàn)銷售額突破千億元。

“很多開發(fā)商有千億的沖動(dòng)，一些企業(yè)為了完成千億要進(jìn)很多城市，有可能很多城市進(jìn)錯(cuò)，也可能進(jìn)貴。”許世壇表示，世茂會(huì)采取區(qū)域深耕的策略，對(duì)于進(jìn)入新區(qū)域會(huì)表現(xiàn)得很慎重。

有第三方機(jī)構(gòu)認(rèn)為，世茂并沒有為了追求銷售業(yè)績(jī)而迅速擴(kuò)大區(qū)域業(yè)務(wù)布局的規(guī)模，而是通過不斷擴(kuò)大已進(jìn)入城市的優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)入新的城市，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)規(guī)模提升。

社區(qū)商業(yè)策略

2013年，世茂房地產(chǎn)的區(qū)域布局從2011年確立的8個(gè)擴(kuò)展到10個(gè)，新增加了重慶和深圳。在重點(diǎn)區(qū)域長(zhǎng)三角及福建，世茂在上海、杭州、昆山、張家港、福州、晉江、泉州、石獅等城市的開發(fā)面積和銷售額，占世茂全年開發(fā)面積和銷售額的50%以上。

“世茂拿地會(huì)重點(diǎn)考慮長(zhǎng)三角跟福建，這是世茂品牌、客戶、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)的地區(qū)，所以這幾個(gè)地區(qū)會(huì)做比較多的項(xiàng)目。世茂投了福建、長(zhǎng)三角的很多四五線城市，這些城市經(jīng)濟(jì)活力很強(qiáng)，可以做到一定的市場(chǎng)。在城市上確實(shí)世茂沒有完全回歸到一線�！痹S世壇說。

據(jù)世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅透露，在晉江、泉州、石獅等這些傳統(tǒng)意義上的三、四線城市，往往可以實(shí)現(xiàn)一次開盤或者一月銷售10億元甚至20億元的水平。

事實(shí)上，在住宅項(xiàng)目以外，世茂也在醞釀新的商業(yè)地產(chǎn)策略。許世壇透露，世茂房地產(chǎn)未來將加大以“MiniMall”為代表的社區(qū)商業(yè)的投入，一方面為住宅社區(qū)提供配套，另一方面也給集團(tuán)帶來穩(wěn)定的租金收益。

按照許世壇的描述，MiniMall的面積在1萬平方米左右，里面沒有購物場(chǎng)所，只有“吃喝玩樂”空間，因?yàn)槌院韧鏄凡粫?huì)被電商取代。世茂將不會(huì)出售這些MiniMall而是自持。

“MiniMall會(huì)成為世茂未來社區(qū)商業(yè)的方向�！痹S世壇表示。