近日，深圳市人民政府五屆八十四次常務(wù)會議已審議并原則通過《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點》�！兑�點》顯示，2013年將出臺前海深港合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點及配套政策，重點領(lǐng)域改革率先啟動，前海深港合作區(qū)開發(fā)建設(shè)、項目落地和土地出讓工作加快推進(jìn)。

　　多舉措促土地差別化供應(yīng)，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展提供土地制度支撐

　　此次深圳公布的《要點》中提出了五大任務(wù)，分別是探索建立差別化的土地供應(yīng)新模式、創(chuàng)新土地資源資產(chǎn)資本一體化運作模式、高水平推進(jìn)土地節(jié)約集約利用、創(chuàng)新土地市場調(diào)控和監(jiān)管機制、完善土地管理體制機制。其中，在差別化的土地供應(yīng)模式中提到了彈性年期、集約用地獎勵、需求管制等舉措，有助于深圳前海區(qū)域的土地利用效率的提高。

　　前海地區(qū)憑借其地理位置的優(yōu)越性，成為國家戰(zhàn)略部署中深港合作的先導(dǎo)區(qū)，并且享有計劃單列市的行政定位，重點發(fā)展創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、科技及專業(yè)服務(wù)、通訊及媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù)六大領(lǐng)域。而前海高端服務(wù)業(yè)園區(qū)的建立、相關(guān)企業(yè)的引進(jìn)勢必需要人才政策、財稅政策、金融政策、土地政策等多方面提供支持，此次土改要點中提到的相關(guān)舉措正符合區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求，有利于企業(yè)用地的靈活化、市場化、集約化，為大力開發(fā)建設(shè)前海深港現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)合作區(qū)鋪路。

　　前海為深圳土改試點之一， 二次土改以明晰產(chǎn)權(quán)為核心

　　事實上，前海土改是深圳再次土改中的綜合試點之一。2012年5月25日，國土資源部和廣東省政府批復(fù)的《深圳市土地管理制度改革總體方案》公布，深圳土地管理制度改革正式啟動，其中提到將坪山新區(qū)和前海區(qū)域作為兩個綜合試點。此次改革以城市發(fā)展為目標(biāo)，以市場化為導(dǎo)向，以明晰土地產(chǎn)權(quán)為核心。

　　方案中指出將統(tǒng)籌推進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)制度、土地二次開發(fā)利用機制創(chuàng)新和土地利益調(diào)節(jié)，對原農(nóng)村土地國有化土地權(quán)益進(jìn)行細(xì)化，以城市更新、土地整備、城市發(fā)展單元為平臺，綜合運用規(guī)劃、土地、金融、財稅等各種手段，破解原農(nóng)村土地問題。深化土地資源市場化配置，探索差別化土地供應(yīng)和地價政策。我們認(rèn)為，此次深圳土改或?qū)⒅铝τ谄渫恋乩�用歷史遺留問題的解決，促進(jìn)深圳工業(yè)用地利用方式得到創(chuàng)新，同時小產(chǎn)權(quán)房問題也將是深圳再次土改中避不開的一大難點。

　　小產(chǎn)權(quán)房問題或有突破，工業(yè)用地入市化解產(chǎn)業(yè)用地短缺困境

　　深圳一直以來走在我國土地制度創(chuàng)新的前列，2004年以轉(zhuǎn)地方式實現(xiàn)所有土地國有化，但大規(guī)模轉(zhuǎn)地涉及利益復(fù)雜、時間短、任務(wù)重，處理方式相對靈活，土地權(quán)屬并未劃分清楚，轉(zhuǎn)地之后政府對于土地利用也缺乏監(jiān)管，在這種背景下，土地利用現(xiàn)狀錯綜復(fù)雜，主要表現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房大量滋生、土地歷史租賃關(guān)系不清。

　　深圳土改總體方案雖然沒有明確小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)事宜，但由于小產(chǎn)權(quán)房占用土地面積大、建面棟數(shù)多，必然是此次深圳土改的重要課題，如果能將這部分用地整理出來加以利用，將充分推動深圳市新一輪城市升級。但我們認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決將會是長期性的，短期利好不大。深圳小產(chǎn)權(quán)房市場成熟，買賣關(guān)系復(fù)雜，土地利用存在復(fù)雜的歷史遺留問題，不能采取全盤否定的做法來解決，但如果認(rèn)同小產(chǎn)權(quán)房的身份亦會對深圳商品房市場造成強烈沖擊，所以我們認(rèn)為深圳采取區(qū)別化對待小產(chǎn)權(quán)房將是主要解決方式。

　　另外，深圳土改將給工業(yè)性用地的集約利用帶來契機，今年初深圳已出臺了相關(guān)原村集體工業(yè)用地入市的政策，通過政府“讓利”來激勵原村集體土地受讓單位將土地拿出來，從而加大工業(yè)用地的供應(yīng)、拓展產(chǎn)業(yè)用地的來源。從另一個方面來看，此次針對工業(yè)用地的土改政策的目的只是增強工業(yè)用地供應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，上市流轉(zhuǎn)后的工業(yè)用地仍作為工業(yè)用地使用，不存在工業(yè)用地轉(zhuǎn)性的問題，所以對于住宅用地本身的影響非常有限。