銷售業(yè)績(jī)續(xù)增支撐起開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的樂觀預(yù)期，六成已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房地產(chǎn)企業(yè)2012財(cái)年凈利潤(rùn)報(bào)喜。

截至1月28日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，滬深兩市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有42家公布了2012年業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)，其中有25家房企凈利潤(rùn)預(yù)增、續(xù)盈或者扭虧，占總量的比例為60%，其余有9家預(yù)減、6家首虧、2家續(xù)虧。

由于去年多數(shù)開發(fā)商的銷售均價(jià)出現(xiàn)不同程度的下降，房企利潤(rùn)率下滑可能會(huì)成為普遍現(xiàn)象。

多數(shù)房企報(bào)盈

從目前已公布的情況看，除個(gè)別房企因資產(chǎn)重組帶來盈利的非正常飆升外，有7家上市房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超過1倍，其中泛海建設(shè)、世榮兆業(yè)、陽(yáng)光股份預(yù)報(bào)的凈利潤(rùn)增幅分別為204%、110%和100%。

剩余的陽(yáng)光城、中弘股份、新湖中寶、中房地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、南國(guó)置業(yè)、珠江實(shí)業(yè)、榮盛發(fā)展等房企凈利潤(rùn)增幅在50%至100%之間。

泛海建設(shè)預(yù)計(jì)2012年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)204%至7.82億元，主要是因?yàn)樵摴�司�?xiàng)目開發(fā)建設(shè)加快，銷售收入及利潤(rùn)大幅增加。而高新發(fā)展、綠景控股、大龍地產(chǎn)、華麗家族等房企凈利潤(rùn)下滑幅度在100%至250%之間，其中高新發(fā)展預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)最大降幅為224%。

需要關(guān)注的是，部分房企凈利潤(rùn)浮動(dòng)比較劇烈，往往并非是由房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)引起，多數(shù)為資產(chǎn)重組或者投資盈虧所致。

由于去年無房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，且資本市場(chǎng)低迷導(dǎo)致公司所參與投資的股票出現(xiàn)浮動(dòng)虧損，萬好萬家預(yù)計(jì)去年將出現(xiàn)首次虧損4000萬元。

但目前發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)的仍以小型開發(fā)商為主，并不能完整反映出目前上市房企的整體盈利狀況。

保利地產(chǎn)是目前唯一發(fā)布2012年業(yè)績(jī)快報(bào)的大型房企，該公司預(yù)測(cè)其2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入689億元，較上年同期增長(zhǎng)46.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為84.04億元，較上年同期增長(zhǎng)28.69%。

去年保利地產(chǎn)銷售金額首次突破千億規(guī)模，實(shí)現(xiàn)簽約金額1017.39億元，同比增長(zhǎng)38.91%。收入與利潤(rùn)均取得較大幅度增長(zhǎng)，主要源于該公司已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。

利潤(rùn)率不斷下滑

大中型房企抗調(diào)控能力普遍增強(qiáng)，去年萬科、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)及金地集團(tuán)等房企銷售金額均創(chuàng)下歷年來新高。

但有分析認(rèn)為，雖然絕大多數(shù)房企在2012年的銷售數(shù)據(jù)一片飄紅，但上市房企整體利潤(rùn)率的下降將成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

導(dǎo)致利潤(rùn)率下降的直接原因是房企銷售均價(jià)的下跌。萬科2012年銷售均價(jià)為每平方米10901元，較2011年、2010年分別下降4%和10%。恒大地產(chǎn)在2012年銷售均價(jià)為每平方米5962元，同比下降10%左右。

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年銷售額位于前50名的房企銷售均價(jià)為每平方米10006元，較2011年整體下降9%左右。

來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月14日，已發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)的房企中，25家標(biāo)桿上市房企2012年銷售額總計(jì)為9664.58億元。但以標(biāo)桿房企2012年半年報(bào)和三季報(bào)的銷售凈利潤(rùn)率作為其2012年的銷售凈利潤(rùn)參考對(duì)比，自2007年以來，標(biāo)桿房企的銷售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。

此外，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的29家樣本大型上市房企，2012前三季的凈利潤(rùn)率為12.45%，同比下降11個(gè)百分點(diǎn)。

一方面是地價(jià)、建安和勞動(dòng)力成本不斷上漲，另一方面是越來越多的房企開始以價(jià)換量、快速周轉(zhuǎn)，房企利潤(rùn)率不斷受到擠壓已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

中金公司研究報(bào)告稱，萬科去年第三季度稅金后毛利率25.0%，低于上半年水平1.5個(gè)百分點(diǎn)，低于2011年3.9個(gè)百分點(diǎn)，毛利率延續(xù)了下滑趨勢(shì)。此外，萬科三季度凈利潤(rùn)率僅8.8%，過去三年中僅好于2011年三季度。

這可能不僅僅是短期現(xiàn)象，因?yàn)殡S著土地成本的逐步抬高，銷售費(fèi)用等不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率下行或許是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。

萬科集團(tuán)總裁郁亮在解讀2012年市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)坦言，靠土地升值盈利模式已經(jīng)不可持續(xù)，未來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利率回報(bào)有望回落到一個(gè)合理水平，并向制造業(yè)靠近。