近期，市場(chǎng)持續(xù)對(duì)新型城鎮(zhèn)化的概念熱炒，地產(chǎn)板塊多次漲停。今日在觀點(diǎn)地產(chǎn)舉辦的“市場(chǎng)選擇”的年度論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松（微博）指出，城鎮(zhèn)化并不是必然帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，當(dāng)前土地的城鎮(zhèn)化的速度顯著快于人口城市化的速度，已從數(shù)量擴(kuò)張向效率、內(nèi)涵擴(kuò)張過(guò)度。

對(duì)此來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也堅(jiān)持上述觀點(diǎn)。

此外，秦虹認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單套用過(guò)去經(jīng)驗(yàn)判斷新型城鎮(zhèn)化一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有極大的推動(dòng)，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響至少在2013年影響是中性的，不應(yīng)該過(guò)份樂(lè)觀。

巴曙松表示，過(guò)去十年，城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)速度超過(guò)60%，但是城市人口的增長(zhǎng)速度剛剛過(guò)40%，不少新的開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)人住，城市化發(fā)展被粗放式使用，城市每平方公里居住的人數(shù)過(guò)去十年不僅沒(méi)有在快速城市化過(guò)程中上升，反而下降。他估計(jì)，未來(lái)這么快建成的新區(qū)土地?cái)U(kuò)張將有所放緩。

朱中一指出，城鎮(zhèn)化既能夠創(chuàng)造投資需求，也能夠帶來(lái)消費(fèi)需求。目前面臨土地的城鎮(zhèn)化明顯快于農(nóng)民的城鎮(zhèn)化，城市的建設(shè)或者過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠等問(wèn)題。他提出，政府應(yīng)該積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)和老年住區(qū)的發(fā)展。“去年不斷強(qiáng)化政府權(quán)力，但依靠強(qiáng)化政府權(quán)力矯正市場(chǎng)是一個(gè)笨辦法。”陳淮說(shuō)，過(guò)去幾年國(guó)家制定政策不斷地疲于應(yīng)對(duì)市場(chǎng)中各種本來(lái)可以預(yù)見(jiàn)到的反應(yīng)，比如人口過(guò)渡向特大城市集聚，比如過(guò)度放大供給導(dǎo)致價(jià)格變化。

近期，根據(jù)房企相繼公布年度銷售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、綠地以及保利地產(chǎn)紛紛邁進(jìn)千億銷售規(guī)模，而恒大、中海等進(jìn)入年度900億的銷售業(yè)績(jī)，緊逼千億房企，整體市場(chǎng)再度擴(kuò)容。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮說(shuō)，下一輪競(jìng)爭(zhēng)，占據(jù)壟斷地位的企業(yè)（大國(guó)企）和市場(chǎng)化之間的競(jìng)爭(zhēng)，高質(zhì)量與低質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，大企業(yè)和小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，不同城市之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日益顯著。

“目前地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)在持續(xù)增重，地產(chǎn)上市公司平均的周轉(zhuǎn)速度比2011年減慢了8%。經(jīng)濟(jì)增速減緩，制約剛需釋放，意味著后土地紅利時(shí)代地產(chǎn)行業(yè)必須轉(zhuǎn)型。”金融分析家杜麗虹認(rèn)為，從供需看，當(dāng)前的房?jī)r(jià)處于剛需的上限，未來(lái)能否繼續(xù)走高主要依賴于真實(shí)收入的增長(zhǎng)，房企必然從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。她說(shuō)，在輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)比如拿地被淡化，不像以前那么重要。效率優(yōu)勢(shì)被放大，但并不是所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，只有真正具有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)成功的轉(zhuǎn)型，從金融以及商業(yè)模式進(jìn)行創(chuàng)新。