據(jù)半島網(wǎng)報道，8月1日上午，市國土資源和房屋管理局公布了本市7月房地產市場運行情況，新建商品住宅成交9512套，成交量環(huán)比漲38.24%，與去年同期同比上漲19.6%。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月份青島住宅均價為9527元/平方米，環(huán)比下降了0.13%。業(yè)內人士分析，不少開發(fā)商以價換量取得了成效，14萬余套的存量房和政府“調控不動搖”的態(tài)度決定了房價難以出現(xiàn)反彈。

城陽區(qū)成交量最高

數(shù)據(jù)顯示，7月新建商品住宅成交9512套，與6月份相比多2631套，環(huán)比增幅38.24%，與去年7月份成交7951套相比，也同比上漲了近兩成。7月本應是樓市的淡季，但比樓市“紅五月”還多了2577套。

從區(qū)域來看，市內四區(qū)新建商品住宅總共成交2363套；城陽區(qū)以1635套、銷售面積175640㎡創(chuàng)下單個區(qū)市之冠軍，其次是李滄和即墨，分別成交1337套、1249套。值得注意的是，膠南上月以130357平米的成交面積進入前三名，不過成交套數(shù)僅為917套。業(yè)內人士稱，這主要是因為膠南市的別墅項目比較多。

二手房方面，市內四區(qū)上月共成交1525套，與6月份成交1250套相比多了275套。

開發(fā)商以價換量見效

在樓市調控不放松的大方向不變的背景下，多數(shù)開發(fā)商選擇了以價換量，通過壓縮利潤空間來緩解不斷緊張的資金鏈。據(jù)了解，7月份一共有14家開盤項目，在李滄區(qū)與開發(fā)區(qū)的樓盤分布區(qū)，不乏6字頭、7字頭的樓盤。以7月10日加推的西海景苑為例，面積在80～95平米，均價7000元/平方米左右。

“樓市已經(jīng)調控一年半了，這讓樓市一直不是很景氣，剛性需求的客戶也已經(jīng)等待很久，從三四月開始，不少開發(fā)商開始大打降價牌。”銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說，剛性需求者看到價格降低，出手的人開始增加。馬光明說，前一陣李滄、城陽、黃島的商品房大打價格戰(zhàn)，“像李滄一帶的一些房源曾經(jīng)價位在一萬元左右，現(xiàn)在已經(jīng)到了八千左右，跌了兩三千，甚至還出現(xiàn)了五千左右的房源。”馬光明說，這幾個區(qū)的房源不少都有20%折扣。

住宅均價降了0.13%

7月本來是樓市傳統(tǒng)淡季，但是在一個月內兩次降息的誘惑下，不少購房者蠢蠢欲動。市民楊先生于7月份在李滄區(qū)購買了新房，“結婚肯定得買房子，連降兩次息，那我要是貸款50萬元，貸上20年的話，與以前相比每個月就可以少還近150元！”楊先生告訴記者，這加大了他買房的決心。

8月1日上午，中國指數(shù)研究院發(fā)布了“2012年7月百城住宅價格指數(shù)”。7月份青島住宅均價為9527元/平，環(huán)比下降了0.13%，據(jù)悉，島城房價此前已經(jīng)連降了8個月。而來自市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，低于8000元/平房屋成交量為6889套，占總成交量的72.42%。

在戶型成交方面，中小戶型的房源仍是購房者的首選，60～90㎡戶型的房子成交量最多，全市總共成交了4028套，其次為90～120㎡戶型的房源，銷售3492套。在價格方面，6000～8000元/㎡的房源銷售的最多，總共銷售2742套。

銳理數(shù)據(jù)對今年1到7月入市的新盤開盤以及簽約過程進行了跟蹤分析。馬光明分析說，今年上半年中南世紀城、青島風景、中海國際社區(qū)的客戶構成中，首次購房的剛需客戶甚至占9成以上。

此外，經(jīng)過了連續(xù)兩次降息，對剛需購房者來說，短期影響比較大，加上不少銀行推出的房貸折扣一度達到了八五折，對購房者的誘惑力比較大。

隨著市場進入下半年，改善性需求的客戶也逐漸結束觀望，開始悄然入市。來自中國指數(shù)研究院青島分院的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份改善性需求客戶環(huán)比增加了一成以上，中大戶型成交比增勢明顯。馬光明認為，樓市調控一年半以來，積壓已久的改善型需求也開始逐漸爆發(fā)，改善型房源的來電來訪量、成交量增加，推盤的開發(fā)商也加大了改善型戶型的比重。

嘉凱城時代城項目的企劃經(jīng)理謝文斌稱，他們在即將推出的房源當中，面向改善性需求的房源占4成以上，不少房源的面積在150平方米到190平方米之間，他們最大的房源甚至達到280平方米。馬光明說，據(jù)他們監(jiān)測，7月份別墅的成交量也不錯，達到了200多套，客戶大多都是改善性需求。除了時代城項目以外，包括海信天璽、海信天悅、香山美墅以及開發(fā)區(qū)的多家別墅項目，也開始快步加推針對改善性客戶的房源。

中小戶型仍然是首選

改善性需求入市增加

存量14萬套房價難反彈

相關部門對房地產調控的態(tài)度一直沒有放松，因此馬光明認為，所謂的回暖僅僅是成交量的回暖，但不是價格的回暖。“7月份的成交量的確創(chuàng)了十幾個月來的新高，但是新房存量仍舊非常大。”馬光明說。截止到8月1日下午6時，島城的新建商品房可售總套數(shù)為146090套，在如此高的存量前提下，開發(fā)商的后期壓力仍舊非常大。

“別看7月份新建商品房認購不錯，但是實際情況是7月份新開的不少盤都是已經(jīng)延遲了很長時間。”馬光明說，在新開盤中，不少都是分多批次放量，每次放的量也比較少，這大多都是由于開發(fā)商資金鏈緊張。

在目前的市場前景下，怎樣判斷市場回暖？樓市分析人士張百忍認為要從多方面來看，政策面給房地產市場更多寬松的空間、成交量出現(xiàn)持續(xù)3個月以上的回升并形成趨勢、改善性需求已逐步入市。而不少業(yè)內人士認為，從中央“切實防止房價反彈”的態(tài)度來看，房價恐怕難有上漲空間。

全國30個城市房價環(huán)比下跌

8月1日上午，中國指數(shù)研究院發(fā)布“2012年7月中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城房價指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，2012年7月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%，自上月止跌后再次環(huán)比上漲，其中70個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌。

與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少25個，跌幅在1%以上(含1%)的有7個城市，較上月減少5個；漲幅在1%以上(含1%)的有22個，較上月增加11個。同比來看，全國100個城市住宅均價連續(xù)第4個月下跌，跌幅為1.77%，比上月縮小0.13個百分點。另外，按100個城市住宅價格的中位數(shù)計算，全國住宅價格中位數(shù)為5800元/平方米，環(huán)比上漲0.87%。

數(shù)據(jù)還顯示，2012年7月十大城市新建住宅均價為15470元/平方米，環(huán)比上月上漲0.27%。具體來看，重慶(主城區(qū))漲幅居前，環(huán)比上漲1.57%，成都、廣州、天津、南京、杭州漲幅在0.2%-0.8%之間，深圳、武漢、北京、上海漲幅在0.1%以內。