在中央政府堅持樓市調(diào)控政策“絕不動搖”的背景下，從三月份到現(xiàn)在，山東樓市成交量反而小有上漲，加上開發(fā)商開盤和加推的熱情高漲，山東樓市走出一波“小陽春”。山東樓市“小陽春”還會持續(xù)嗎？中國經(jīng)濟時報記者在齊魯春季房展會舉辦期間，對山東樓市現(xiàn)狀進行了調(diào)查。

以價換量，降價成主流

經(jīng)過一整年的嚴厲調(diào)控，山東樓市終于“hold”不住了。受銷售萎縮、庫存積壓、行業(yè)融資困難等高壓態(tài)勢影響，為吸引購買需求盡快釋放，緩解資金鏈緊張等難題，房企普遍達成降價共識，“以價換量”，積極促銷。

記者在房展會看到，山東多家開發(fā)商在宣傳在售樓盤的大比例優(yōu)惠政策，超過30家在售項目推出特價、現(xiàn)金折扣等活動，而這些項目，絕大多數(shù)為濟南、淄博、煙臺、青島等地購房市民重點關(guān)注的樓盤，其中也包括國內(nèi)一線房企在濟南、青島等地的項目。

“我們樓盤主要是中小戶型，主推70平米和90平米的兩室型，現(xiàn)在樓盤正在打折促銷，首付只要10萬多就可以。”記者在濟南高新區(qū)某樓盤采訪時，一位姓張的售樓小姐說，“房價短期內(nèi)不會再降了，就是降，也不會超過200元/平方米�，F(xiàn)在濟南還沒有銀行對購房利率有打折的優(yōu)惠，現(xiàn)在購房主要是看準了房價比較低。”

世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司負責人認為，山東樓市不會走向“火熱”，而會以“穩(wěn)定”和“溫和”為主，價格暴漲不可能出現(xiàn)，即使成交量上升，開發(fā)商也不敢隨意漲價。“目前降價已成為濟南許多開發(fā)商的共識。”

觀望情緒濃厚，剛需仍是購房主力

針對目前山東樓市出現(xiàn)的“小陽春”現(xiàn)象，參展的開發(fā)商普遍認為，“為了回籠資金，部分樓盤價格出現(xiàn)了實質(zhì)性下降，剛需置業(yè)者的購房需求短時間內(nèi)得到釋放，拉動成交量回升。”

國家統(tǒng)計局18日公布的數(shù)據(jù)也證實了這一說法。3月份，濟南房價自2010年4月調(diào)控以來首次出現(xiàn)同比下降；而青島、煙臺和濟寧則延續(xù)同比下降勢頭。

受房價下降和商家優(yōu)惠促銷等影響，濟南、煙臺等地樓市成交量有小幅上升。展會上，大多數(shù)接受采訪的人認為，樓市的“小陽春”是“以價換量”的勝利，是開發(fā)商們實實在在地降低利潤，推出各種優(yōu)惠促銷活動換來的。

“雖然房價降了，但仍有很多客戶并不買賬，因為都想買到最低點。”一家樓盤項目的銷售人員說。記者在展會采訪的多數(shù)看房者表示，他們對開發(fā)商的降價仍多持觀望心態(tài)，而且認為房價仍沒有降到合理的區(qū)間。“市場不明朗，買房還要再等等”幾乎成為購房者的共識。

實地采訪中，濟南多名擬購房市民表示房價看跌預(yù)期增強，購房計劃一推再推。記者在齊魯春季房展會隨機訪問近40人得知，剛需仍是購房的主力。而如何贏得剛需的信賴，仍是目前開發(fā)商需要考慮的問題。

大勢已定，樓市不會再坐“過山車”？

“有錢的早買了，有些人是為了投資，湊錢買了多套住房，市場中的有效購買力被嚴重透支了。”家住濟南名士豪廷的王開明的說法，得到了展會上其他人的附和。有參展的企業(yè)也說，過去幾年的非理性火暴行情中，很大部分需求被提前釋放，剩余的購買力已不可能再支撐房價大幅反彈。

“我感覺濟南的房價還是很高，在目前的基礎(chǔ)上每平方米再降1000元左右才比較合理。雖然郊區(qū)出現(xiàn)了每平方米6000元的房子，但是市區(qū)的樓盤價格還是居高不下。”在山東高校工作的一位賈姓老師告訴記者。

濟南一樓盤負責人王先生則說，“目前濟南市區(qū)的總體房價較前兩年下降了1000多元，部分樓盤已接近成本價，有的樓盤甚至在”割肉“賣房，因此許多樓盤的降價空間已不大。”

山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所呂兆毅教授在接受本報記者采訪時認為，房價是否合理不能只考慮開發(fā)商是否能承受，房價下降的空間仍存在。

面對國家咬定不松的房產(chǎn)調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的發(fā)展方向。在展會上，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等也加大了推銷力度。