位于上海寶山顧村板塊的保利葉語上周末強(qiáng)勢(shì)降價(jià)20%，并以獲得幾百組認(rèn)購(gòu)的熱銷勢(shì)頭為上海樓市拉開了第二輪降價(jià)的序幕。

降價(jià)陣營(yíng)壯大

在萬科、金地(微博)等傳統(tǒng)降價(jià)先鋒還未來得及宣布“出招”之際，保利地產(chǎn)在2012年率先在上�？钙鹆私祪r(jià)大旗。

保利葉語此次降價(jià)非常直接——新推出291套精裝修房源，折后均價(jià)1.7萬元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米。去年第四季度，該樓盤毛坯房的均價(jià)為1.9萬元/平方米，這意味著這批新推房源的直接降價(jià)幅度約為10%，間接降價(jià)幅度超20%。

降價(jià)效果也立竿見影——一位售樓人員用“看房車都擠不進(jìn)去”來形容該樓盤的火爆。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》記者了解到的最新消息顯示，目前這批房源還未正式開售，但認(rèn)購(gòu)、交付意向金的客戶已達(dá)400~500組。

去年高價(jià)入市但銷售成績(jī)不俗的仁恒森蘭雅苑也在近期宣布降價(jià)。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，位于外高橋(10.23,-0.13,-1.25%)板塊的該項(xiàng)目最新164套房源將于2月25日開盤。

記者從仁恒森蘭雅苑售樓處了解到，項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)在4萬元/平方米，但全款支付且五天內(nèi)到款可享受8.6折的優(yōu)惠，貸款亦可享受8.8折優(yōu)惠，折后均價(jià)在38000元/平方米左右，最低部分房源均價(jià)低至35000~36000元/平方米。

此外，記者從寶山淞南的象嶼酈庭售樓處了解到，近日聯(lián)合某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站推出了直降5000元/平方米的限時(shí)限量團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，聲稱團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠19500元/平方米起。記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目自2011年7月開盤以來，所售211套房源累計(jì)合同均價(jià)約為24300元/平方米。相較之下，此次活動(dòng)降幅約20%。

上海本土開發(fā)商大華集團(tuán)的多個(gè)樓盤也傳出降價(jià)銷售的消息。中環(huán)1號(hào)銷售人員表示，目前該盤在售的8層帶電梯毛坯房源，每平方米優(yōu)惠2000元，折后均價(jià)約20000元/平方米，若樓層偏低則更便宜，只需19000元/平方米，優(yōu)惠幅度達(dá)到10%。

同時(shí)，一些“探市”小折扣也開始慢慢滲透市場(chǎng)。金地集團(tuán)(5.67,0.02,0.35%)位于佘山的別墅項(xiàng)目天境近期推出了購(gòu)房全款9.2折，貸款9.3折，分期付款9.4折的優(yōu)惠。另有媒體報(bào)道稱，萬科將制定一個(gè)更有競(jìng)爭(zhēng)力的銷售策略，一個(gè)可能在4月開盤的項(xiàng)目，銷售價(jià)格可能較早先預(yù)期價(jià)格有較大幅度的下調(diào)。

巨量庫存壓頂是誘因

越來越多的跡象顯示，新一輪慘烈的價(jià)格戰(zhàn)將在上海樓市爆發(fā)。

去年10月，上海嘉定龍湖酈城將18500元/平方米的均價(jià)率先調(diào)降至14000元/平方米，降幅超20%。打響了上海在此輪樓市調(diào)控中第一波降價(jià)潮的“第一槍”。

同一時(shí)間，在上海浦東新區(qū)，中海御景熙岸推出89平方米戶型，每平方米直降6000元左右，降幅近30%；另有3套公寓拼起來的“聯(lián)排別墅”，均價(jià)由前期的30000元/平方米直降至17500元/平方米，降幅超40%。

然而，盡管當(dāng)時(shí)龍湖和中海等大型房企降價(jià)后斬獲頗豐，但由于降價(jià)幅度遭到老業(yè)主強(qiáng)烈抵觸，首輪價(jià)格戰(zhàn)最終還是在“鬧劇”中慘淡收?qǐng)�，除了浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的部分開發(fā)商，多數(shù)區(qū)縣樓盤都沒能嘗到甜頭。

市場(chǎng)分析人士指出，和首輪價(jià)格戰(zhàn)不同的是，從目前出現(xiàn)降價(jià)跡象樓盤的分布，以及開發(fā)商醞釀降價(jià)的態(tài)度來看，風(fēng)雨欲來的第二輪降價(jià)潮恐怕會(huì)更加猛烈。

一位央企開發(fā)商代表對(duì)記者表示，降價(jià)與否可以由某一個(gè)企業(yè)自主決策，但是當(dāng)市場(chǎng)上的房源存量達(dá)到一定程度，買賣雙方之間的僵持達(dá)到一定的強(qiáng)度時(shí)，降價(jià)就成為了一個(gè)必然的現(xiàn)象。他透露，其操盤的一個(gè)項(xiàng)目近期的降價(jià)幅度已經(jīng)超過兩成。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至2月23日，上海市新房庫存達(dá)66188套，947.85萬平方米，步步逼近1000萬平方米。一位市場(chǎng)分析人士指出，若在2010年末，根據(jù)當(dāng)年月均去化量，這些庫存只需6個(gè)月便可全部消化；在2009年末更是只需3個(gè)月；哪怕是在上一個(gè)樓市低谷期的2008年末，13個(gè)月也足以消化。

但反觀現(xiàn)在，就算按未來上海新房月平均去化60萬平方米的樂觀估計(jì)，去化時(shí)間也至少要15個(gè)月。“因?yàn)榭涨皣?yán)厲的調(diào)控政策并沒有明顯放松跡象。如果說，以前幾次的降價(jià)潮都是開發(fā)商看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，為了新一波反彈而造勢(shì)的話，那這一次，他們真的是要為生存而戰(zhàn)了。”上述分析人士認(rèn)為，新一輪價(jià)格戰(zhàn)爆發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，將首先出現(xiàn)在庫存壓頂?shù)膸讉�(gè)郊縣區(qū)域。

“嘉定新城板塊存量一直排名居前，一個(gè)直接的結(jié)果是，去年下半年，龍湖、綠地、合景等開發(fā)商都是順勢(shì)降價(jià)或者低開。”同策咨詢研發(fā)中心分析師姚伯均亦認(rèn)為，根據(jù)存量商品住宅與年度成交量的對(duì)比，目前“危機(jī)”最嚴(yán)重的可能是川沙、臨港新城、朱家角、徐涇等板塊。按照存銷比計(jì)算，臨港新城板塊的完全去化時(shí)間需要30個(gè)月，川沙要45個(gè)月，朱家角要46個(gè)月，徐涇要39個(gè)月。