8月份四大一線城市的樓市成交持續(xù)低迷。“金九銀十”能否挽回今年以來(lái)的樓市頹勢(shì)，尚難預(yù)料。

　　從目前的情況看，開發(fā)商們都已經(jīng)開始加快推盤的速度，這也難怪，多數(shù)開發(fā)商在今年上半年調(diào)控趨緊的狀態(tài)下，都縮減了推盤量，以等待調(diào)控放松后下半年的市場(chǎng)回升。但7月份國(guó)務(wù)院要求開展新一輪限購(gòu)的通知一出臺(tái)，開發(fā)商下半年的“期望”也就此破滅。

　　更重要的是，對(duì)地產(chǎn)上市公司而言，年初既定的銷售目標(biāo)，一旦無(wú)法完成，將引起小股東對(duì)公司業(yè)績(jī)的懷疑。因此，在上半年推盤量有所保留的情況下，下半年加大推盤量已是意料之中。

　　只是，在限購(gòu)、限貸的背景下，有購(gòu)房資格的購(gòu)房者在今年上半年已經(jīng)部分消化，市場(chǎng)中留存的需求已相當(dāng)有限，在推盤量可能激增的情況下，有限的需求顯然無(wú)法消化大量的供應(yīng)，開發(fā)商為完成年度銷售目標(biāo)，不排除會(huì)推出有吸引力的降價(jià)促銷手段以回籠資金。從這個(gè)意義上說(shuō)，降價(jià)已然不遠(yuǎn)了。

　　房?jī)r(jià)同比續(xù)漲

　　黃樹輝

　　在業(yè)界斷言樓市價(jià)格下行態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)之時(shí)，廣州和深圳8月份新建商品房住宅價(jià)格同比繼續(xù)上漲。中原地產(chǎn)報(bào)告預(yù)測(cè)，隨著“金九銀十”的到來(lái)，深圳一手房將有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，二手房?jī)r(jià)亦將全面松動(dòng)。

　　深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委的成交系統(tǒng)顯示，8月份，深圳新建商品房住宅成交2507套，合計(jì)成交面積為20.43萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為20399元/平方米。

　　據(jù)此推算，今年8月深圳新建商品房住宅成交面積較去年同期的26.09萬(wàn)平方米同比微跌2%，較7月的33.82萬(wàn)平方米環(huán)比大幅下跌40%。成交價(jià)格則較去年同期上漲5%，較7月的20940元/平方米環(huán)比下跌3%。

　　相比之下，廣州8月份新建商品房住宅市場(chǎng)則量?jī)r(jià)齊升。根據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年8月，廣州十區(qū)二縣新建商品住宅成交量為5971套，相較于2011年7月的5664套，環(huán)比上升了5.4%。成交價(jià)格則較7月份環(huán)比上漲了12%。

　　刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓表示，廣州房?jī)r(jià)上漲，一方面是市場(chǎng)上購(gòu)買力旺盛和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)因素及廣州中心十區(qū)供應(yīng)加大等高端產(chǎn)品集中上市，另外一方面是國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期和人民幣升值及熱錢進(jìn)入等，其中最關(guān)鍵的原因是，廣州市新規(guī)劃和城市功能升級(jí)及市政大規(guī)模建設(shè)等城市環(huán)境改善，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　值得關(guān)注的是，隨著“金九銀十”的到來(lái)，各個(gè)樓盤的促銷力度有所增加，不少新盤也將陸續(xù)推出，這也在很大程度上促進(jìn)廣州樓市成交量增加。

　　與此同時(shí)，8月份深圳二手房成交跌入冰點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月份深圳188個(gè)二手房樣本樓盤中，成交樓盤僅73個(gè)，占比低于40%，成交均價(jià)為20221元/平方米，同比上漲8.23%，但環(huán)比已下跌1.70%。其中47個(gè)二手成交樣本樓盤價(jià)格環(huán)比下跌，跌幅在10%以上的占3%，跌幅在5%至10%之間的占23%。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)，目前市場(chǎng)預(yù)期仍舊低迷，開發(fā)商為緩解資金壓力，都采取比較積極的銷售策略，未來(lái)開發(fā)商以量換價(jià)的銷售策略將成為常態(tài)，在售樓盤的實(shí)質(zhì)性降價(jià)將成為必然趨勢(shì)。

　　中原地產(chǎn)判斷，房地產(chǎn)調(diào)控政策方向已經(jīng)明朗，年內(nèi)調(diào)控只緊不松，價(jià)格下行的態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，后市報(bào)價(jià)下調(diào)的房源比重將大幅增加，二手房?jī)r(jià)格也將全面松動(dòng)。

　　市場(chǎng)僵持至極限_降價(jià)迫在眉睫

　　王肖邦

　　樓市調(diào)控的威力逐漸顯現(xiàn)。8月，上海商品住宅成交量?jī)H57.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌25.6%，同比下跌21.0%。

　　“這創(chuàng)下了2005年以來(lái)的最低值。” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭用“悲情”一詞形容8月的上海樓市。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，8月成交量大幅回落與購(gòu)房觀望情緒加重有關(guān)，上海對(duì)補(bǔ)稅單的不予認(rèn)可，也是導(dǎo)致成交量大幅萎縮的原因。

　　“7月針對(duì)二三線城市的限購(gòu)政策被提上議事日程后，購(gòu)房者原本寄希望于大型開發(fā)企業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，從而加速一線城市房?jī)r(jià)調(diào)整的步伐。” 陸騎麟說(shuō)。

　　但事實(shí)上，價(jià)格松動(dòng)的情形并沒有如期而至。

　　根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)，8月上海商品住宅均價(jià)在21800元/平方米，與上月基本持平，居高不下的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。

　　“從單個(gè)項(xiàng)目上看，只有少數(shù)樓盤出現(xiàn)幅度稍大的降價(jià)，比如虹橋1號(hào)，2010年年底推出一批公寓房源，當(dāng)月成交均價(jià)21642元/平方米，到今年8月均價(jià)只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃園于1月底推出的一批公寓房源，2月均價(jià)14942元/平方米，8月成交均價(jià)為13440元/平方米，降幅10%，還有綠地旗下部分項(xiàng)目也出現(xiàn)下降。但是絕大多數(shù)的在售項(xiàng)目近半年來(lái)的價(jià)格只是穩(wěn)中略降，降幅多數(shù)控制在3%之內(nèi)。” 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴記者。

　　上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉更直斥所謂的降價(jià)“有貓膩”。他表示，輿論喊降，于是開發(fā)商乘機(jī)創(chuàng)新出“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬(wàn)”一類的噱頭，或者用起價(jià)報(bào)低和報(bào)價(jià)調(diào)高的手段迷惑市場(chǎng)進(jìn)行炒作，實(shí)際上并沒有真正降價(jià)。

　　“即使那些高折扣樓盤或所謂拋售樓盤，也是報(bào)高價(jià)格再打折的市場(chǎng)策略調(diào)整結(jié)果。”張宏偉表示。

　　降價(jià)激活市場(chǎng)

　　雖然房?jī)r(jià)異常堅(jiān)挺，但成交的萎縮，還是讓樓市庫(kù)存的壓力到了緊繃的狀態(tài)。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的報(bào)告指出，截至8月底，上海一手房庫(kù)存面積高達(dá)880萬(wàn)平方米，供求比為1.18：1，供大于求的態(tài)勢(shì)明顯。

　　與此同時(shí)，開發(fā)商的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)大幅下滑。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，8月份上海市企業(yè)銷售金額十強(qiáng)的總銷售金額41億元，環(huán)比下滑37%，同比下滑42%。

　　“市場(chǎng)僵持至極限，‘不破不立’，9、10月必破僵局。”楊紅旭認(rèn)為，降價(jià)迫在眉睫。

　　“未來(lái)半年，均價(jià)跌幅約10%以內(nèi)，指數(shù)環(huán)比跌幅累計(jì)約5%以內(nèi)，多數(shù)項(xiàng)目只是微跌，少數(shù)項(xiàng)目可能出現(xiàn)10%~20%的下調(diào)。”楊紅旭預(yù)計(jì)。

　　陸騎麟也認(rèn)為，在傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”旺季，市場(chǎng)必須通過(guò)房?jī)r(jià)的下跌才能換取當(dāng)前調(diào)控政策的松懈，從而促成樓市的回暖。

　　“當(dāng)前市場(chǎng)情況下，樓盤降價(jià)幅度在10%以內(nèi)均屬于正常的市場(chǎng)行為，從實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此，樓盤降價(jià)10%就可以激活市場(chǎng)了。”張宏偉表示。

　　但他同時(shí)表示，由于市場(chǎng)前期的慣性和調(diào)控的常態(tài)化，9、10月份價(jià)格并不會(huì)有太大的變化。

　　“‘一房一價(jià)’等政策，一方面限制房?jī)r(jià)上漲，另一方面也限制了房?jī)r(jià)下跌。”張宏偉表示，“但我個(gè)人覺得9、10月會(huì)有一個(gè)量增的過(guò)程。”

　　“現(xiàn)在一些大型開發(fā)企業(yè)正在加速銷售回籠資金，進(jìn)一步拿地和進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張，9、10月肯定是開發(fā)企業(yè)去庫(kù)存化的市場(chǎng)過(guò)程，因此成交量會(huì)增加。”張宏偉預(yù)計(jì)，9~10月商品住宅成交量會(huì)在70萬(wàn)~90萬(wàn)平方米，雖然這一成交量仍不如前兩年同期水平。

　　楊紅旭的預(yù)計(jì)也相仿，他認(rèn)為，9月上海商品住宅的成交面積會(huì)在80萬(wàn)平方米左右。

　　貸款難制約樓市回暖

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)9月成交量回升普遍抱有信心，但是，個(gè)貸申請(qǐng)門檻提高、銀行放款拖長(zhǎng)的情況，使樓市回暖又多了一層懸念。

　　“貸款難，已經(jīng)成為抑制需求的第一殺手。”楊紅旭對(duì)記者表示。

　　漢宇地產(chǎn)交易市場(chǎng)部副總監(jiān)倪岱爾告訴記者，現(xiàn)在到建行申請(qǐng)房貸，差不多要到明年初才能拿到。

　　德佑地產(chǎn)交易按揭部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)钣揽�則表示，建行以外的各家國(guó)有銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)，從申請(qǐng)到放款一般也在兩個(gè)月以上時(shí)間，“個(gè)人住房情況調(diào)查需要10個(gè)工作日，申請(qǐng)者遞交材料送審到完成審批需要兩周時(shí)間，交易中心出具抵押證需要20天時(shí)間，加起來(lái)差不多就要兩個(gè)月時(shí)間。至于完成審批后，銀行何時(shí)放款，則要看排隊(duì)的情況。”

　　此外，股份制銀行如民生銀行、興業(yè)銀行等，由于一直以來(lái)個(gè)貸業(yè)務(wù)的規(guī)模不大，自6月以后已經(jīng)基本停貸。

　　“限購(gòu)的政策擋住了外地購(gòu)房者，而貸款難的問題則讓本地剛性需求的購(gòu)買力持續(xù)下降。投資需求雖然蠢蠢欲動(dòng)，但是由于市場(chǎng)未來(lái)的不確定性依然很大，所以也不敢貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)。”薛建雄表示，“市場(chǎng)回暖的支撐力是明顯不夠的，因此9月份市場(chǎng)將繼續(xù)膠著。不過(guò)開發(fā)商高成本融資的背后說(shuō)明其財(cái)務(wù)狀況并不樂觀，后期的銷售壓力在繼續(xù)增加。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，降價(jià)范圍的擴(kuò)大應(yīng)該只是時(shí)間問題。”

　　成交量跌至三年來(lái)最低

　　陰雪

　　盡管降價(jià)幅度接近50%，但位于通州區(qū)的潤(rùn)楓領(lǐng)尚項(xiàng)目的銷售仍然沒有任何好轉(zhuǎn)的跡象。

　　9月1日，來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，自5月28日開盤以來(lái)，潤(rùn)楓領(lǐng)尚僅有1套住宅完成簽約，成交均價(jià)為17947元/平方米，遠(yuǎn)低于其23261元/平方米的擬售均價(jià)。

　　持續(xù)低迷的北京樓市，山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。

　　成交跌至谷底

　　來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京共有30個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，是今年以來(lái)開盤量最多的一個(gè)月。其中包括建邦華庭、保利東郡、保利中央花園在內(nèi)的純新盤9個(gè)，老項(xiàng)目后期21個(gè)。30個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增商品住宅11120套，供應(yīng)面積123.7萬(wàn)平方米，環(huán)比7月均有大幅增加，其中供應(yīng)套數(shù)增加12%，面積增加33.4%。

　　供應(yīng)的增加并沒有帶來(lái)成交的回暖。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在剛剛結(jié)束的8月，北京共成交期房商品住宅4372套，環(huán)比7月減少44.3%；現(xiàn)房商品住宅共成交1134套，環(huán)比減少12%；期房與現(xiàn)房商品住宅累計(jì)成交5506套，環(huán)比上月減少39.7%。

　　“這一成交量創(chuàng)造了2009年來(lái)的最低值，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年大部分月份。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　對(duì)于成交量的大幅下跌，張大偉認(rèn)為，限購(gòu)可能向二三線城市蔓延的政策雖然不會(huì)直接影響北京市場(chǎng)，但是對(duì)購(gòu)房者心理影響非常大，特別是部分認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)控幅度不會(huì)過(guò)大的購(gòu)房者，受到這一政策預(yù)期的影響，觀望情緒再次升級(jí)。

　　中原地產(chǎn)最近的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在“限購(gòu)升級(jí)至三線城市的影響”的調(diào)查中，認(rèn)為會(huì)觀望而推遲買房的被調(diào)查者比例達(dá)到了60.6%。“因此，限購(gòu)擴(kuò)大化，使得調(diào)控的效果更明顯。”

　　此外，張大偉認(rèn)為，限購(gòu)政策執(zhí)行以來(lái)，經(jīng)過(guò)半年多的消化，意向購(gòu)房者已經(jīng)基本入市，市場(chǎng)殘留的“房票”數(shù)量減少。

　　在價(jià)格方面，據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，8月商品住宅簽約均價(jià)為21689元/平方米，這一價(jià)格環(huán)比7月的22235元/平方米微幅下調(diào)了2.5%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，8月開盤的30個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)，包括金隅萬(wàn)科城、紅木林、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、悅溪公寓、水墨林溪、芭蕾雨·悅都。這6個(gè)項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是，均為五環(huán)以外的郊區(qū)項(xiàng)目，其中2個(gè)位于昌平區(qū)域，4個(gè)位于房山區(qū)域，且多為500元/平方米左右的小幅度降價(jià)。

　　“相較于通州區(qū)域的大幅降價(jià)宣傳，這種小幅降價(jià)‘以價(jià)換量’的策略也使得開發(fā)商回款迅速。”據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫介紹，8月份成交排名前十的項(xiàng)目當(dāng)中，萬(wàn)科的金隅萬(wàn)科城與中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島均位列其中，當(dāng)月分別回款2.76億和2.96億。

　　市場(chǎng)裂變開始

　　個(gè)別樓盤價(jià)格的大幅跳水，以及郊區(qū)項(xiàng)目的小幅降價(jià)，僅僅令北京樓市的成交均價(jià)小幅下降。從繼續(xù)萎縮的成交量不難看出，這樣的狀況并不能被購(gòu)房者所接受。

　　以潤(rùn)楓領(lǐng)尚項(xiàng)目為例，“該項(xiàng)目地塊拿地時(shí)的樓面地價(jià)為6746元/平方米，按照1.5萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)來(lái)算的話，樓面地價(jià)的成本已近45%，而該項(xiàng)目的開發(fā)商在京僅有此一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。”任啟鑫分析認(rèn)為，如果這種銷售狀況持續(xù)下去，或者項(xiàng)目的銷售不能支撐地價(jià)以及后期施工費(fèi)用的支付，企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，該項(xiàng)目即存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際上，目前政策層面?zhèn)鱽?lái)的各種消息都帶來(lái)了調(diào)控繼續(xù)收緊的信號(hào)。

　　在土地政策方面，國(guó)土部連續(xù)發(fā)文，一方面上收22城市建設(shè)用地審批權(quán)；另一方面設(shè)立試點(diǎn)城市試行“網(wǎng)上”賣地。任啟鑫認(rèn)為，這些政策體現(xiàn)了中央政府與地方政府博弈的開始，中央政府開始嚴(yán)格控制地方政府違規(guī)用地事件，從另一個(gè)角度，也可以看做是中央政府謀求解決土地財(cái)政問題，進(jìn)而從根源上解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題的開始。

　　在金融政策方面，日前央行下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。根據(jù)央行此次通知，目前將納入上繳基數(shù)的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。中、農(nóng)、工、建、交及郵儲(chǔ)六大銀行自9月5日起分批上繳，而其他銀行則自9月15日起分批上繳。

　　“按100%計(jì)算，相當(dāng)于未來(lái)6個(gè)月內(nèi)收緊約8000億元資金，接近上調(diào)存款準(zhǔn)備金率兩至三次的效果。”任啟鑫表示，該項(xiàng)舉措直接減少了銀行可用于放貸的額度，不管是對(duì)于開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款，還是對(duì)于購(gòu)房者的購(gòu)房貸款，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，將變得更加困難。

　　更為嚴(yán)厲的是二三線城市限購(gòu)的繼續(xù)擴(kuò)容。繼臺(tái)州首個(gè)宣布限購(gòu)之后，山東煙臺(tái)的限購(gòu)細(xì)則已經(jīng)上報(bào)等待批復(fù)，另有消息顯示，目前住建部已與全國(guó)20多個(gè)城市達(dá)成了出臺(tái)限購(gòu)措施的“協(xié)議”，上述城市將于9月初開始陸續(xù)發(fā)布自己的限購(gòu)政策。

　　在任啟鑫看來(lái)，一線城市的房?jī)r(jià)與此有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。“二三線城市的限購(gòu)政策如果能夠嚴(yán)格執(zhí)行，將對(duì)所在城市價(jià)格帶來(lái)極大沖擊，也會(huì)對(duì)被迫‘出走’二三線城市的開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。”任啟鑫分析認(rèn)為，今年一線城市的限購(gòu)之后，房?jī)r(jià)并沒有隨之而落，一個(gè)重要原因就是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)出走二三線城市，用其他城市的銷售來(lái)支撐一線城市價(jià)格。“而如果其在二三線城市收益減少，一線城市的價(jià)格堅(jiān)守勢(shì)必也被打破。”

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)