核心提示：住宅受限，開發(fā)商對工業(yè)地產(chǎn)一哄而上。偽工業(yè)地產(chǎn)、機會主義投機泡沫出現(xiàn)。
梁環(huán)宇，聯(lián)東地產(chǎn)副總經(jīng)理。3年前，由于不看好住宅房地產(chǎn)的長期發(fā)展，他從某住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向了現(xiàn)在的工業(yè)地產(chǎn)。但如今他有了新的擔憂，“住宅受限，開發(fā)商開始對工業(yè)地產(chǎn)一哄而上。目前出現(xiàn)了不少偽工業(yè)地產(chǎn)，機會主義、投機泡沫開始出現(xiàn)。”

梁環(huán)宇表示，在近期去外地拓展新項目時，已明顯感覺地方政府開始謹慎選擇工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。“這是由于工業(yè)地產(chǎn)近期過熱，參與的開發(fā)商良莠不齊，相當一部分開發(fā)商是因為住宅用地不好拿，而抱著工業(yè)地產(chǎn)地價低，先圈地而后再伺機做政府工作改規(guī)劃而去的。”

梁的這一擔憂，在中國不動產(chǎn)研究中心近期的調(diào)研中也得到了印證。

根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心（CRRC）編制的《中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)榜樣評價體系》顯示，至2010年末，國家級高新區(qū)新增了13家，已達到70家之多；國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新增44家，總數(shù)超過100家，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量呈現(xiàn)快速飆升的態(tài)勢。

但在產(chǎn)業(yè)園大量飆升過程中，工業(yè)地產(chǎn)投機跡象也已開始顯現(xiàn)。“由于工業(yè)土地價格較低，不少開發(fā)商采用以工業(yè)項目立項，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益。從市場來看，由于住宅地產(chǎn)投資空間受到擠壓，不少投資力量開始轉(zhuǎn)移方向，工業(yè)地產(chǎn)成為熱錢和游資的新避風港，而這使得工業(yè)地產(chǎn)地價也開始上漲。”

梁環(huán)宇稱，以往他們在北京90萬一畝就可以拿下一工業(yè)地產(chǎn)項目，但最近洽談的一塊工業(yè)用地，價格已經(jīng)抬升至145萬元每畝，但仍然沒有談下來。

中國不動產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年，工業(yè)用地出讓面積與2009年基本持平，微降2.4%至13499萬平方米。在價格方面，一線城市由于工業(yè)用地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，工業(yè)用地價格多呈大幅上漲，僅廣州微降4.9%。而二線城市為吸引更多投資，加大各開發(fā)區(qū)的建設(shè)力度，工業(yè)用地價格普遍有所下調(diào)。在激烈的招商競爭中，較不發(fā)達地區(qū)不得不祭出土地作為吸引企業(yè)的籌碼，也顯示了當前工業(yè)用地招拍掛與協(xié)議出讓并存的制度問題。

“仔細調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)以極低的價格，大手筆圈下以產(chǎn)業(yè)園、城市運營等工業(yè)地產(chǎn)為噱頭的土地之后，多數(shù)仍是商品房占據(jù)主要部分，而園區(qū)部分遲遲發(fā)展不起來。”一位不愿意透露姓名人士稱。

梁環(huán)宇表示，轉(zhuǎn)型做工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商面臨的主要問題是，做過住宅之后，心態(tài)都過于浮躁。產(chǎn)業(yè)園的業(yè)主是企業(yè)，企業(yè)都相對理性，所以一般產(chǎn)業(yè)園招商難度很大。從最初的規(guī)劃設(shè)計到招商到后期持續(xù)運營服務(wù)，非常考驗開發(fā)商的運營能力。

中國不動產(chǎn)研究中心在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，由于大部分園區(qū)都由政府主導開發(fā)，出于政績和招商壓力，在招商過程中，不少園區(qū)違背產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不加選擇盲目引進，最終造成項目不落地形成企業(yè)空巢，或是產(chǎn)業(yè)鏈條混亂成為大雜院，帶來土地資源的嚴重閑置和浪費。此外，一個產(chǎn)業(yè)園為吸引企業(yè)入園，部分園區(qū)管理者在企業(yè)入園之初承諾大量優(yōu)惠政策，但在入園之后，出現(xiàn)違約，造成企業(yè)利益嚴重受損，園區(qū)公信力下降，制約園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

來源：21世紀經(jīng)濟報道