土地曾經(jīng)被認(rèn)為是驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的主要原因，隨著樓市不景氣狀況的持續(xù)，這個(gè)上游市場(chǎng)已經(jīng)明顯感受到寒意。

中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)剛剛披露的研究數(shù)據(jù)顯示，2011年5月，盡管不少城市的土地成交面積較上月有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面積和成交金額同比下降；今年1至5月，多數(shù)城市的土地成交面積和成交金額同比有所下降，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較為平淡。尤其以北京、杭州、上海等房?jī)r(jià)較高的城市的土地市場(chǎng)降溫最為顯著。

此種背景下，依賴土地財(cái)政的地方政府變得更加揪心、更加費(fèi)心，買方市場(chǎng)的特征初步顯現(xiàn)。在2011年即將過(guò)半的當(dāng)下，如何完成今年的用地出讓指標(biāo)，又成為地方相關(guān)部門的一項(xiàng)“大考”。

土地市場(chǎng)疲態(tài)盡顯

一家位于上海的研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，1~5月128個(gè)城市土地出讓金總額約6659億元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%。據(jù)悉，1~3月，全國(guó)土地市場(chǎng)仍保持較好局面，但到了4月份后情形快速逆轉(zhuǎn)，5月土地市場(chǎng)延續(xù)4月較弱水平，土地出讓金以及溢價(jià)水平仍然較低，流拍率提高。

“土地市場(chǎng)會(huì)有降溫的跡象，尤其是環(huán)比的波動(dòng)更為明顯。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟預(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持平淡的格局，但鑒于地方政府根據(jù)市場(chǎng)的節(jié)奏推地，預(yù)計(jì)價(jià)格依舊保持平穩(wěn)，不會(huì)過(guò)多出現(xiàn)流拍。

盡管如此，土地流拍的信息依舊開始見諸報(bào)端。不久前，南京和成都兩個(gè)過(guò)去頗受開發(fā)商追捧的城市，相繼出現(xiàn)土地流拍，盡管原因各不相同，但大城市土地流拍已經(jīng)為這個(gè)市場(chǎng)蒙上陰影。

中房信集團(tuán)土地運(yùn)營(yíng)咨詢中心總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為，從今年各地推地的節(jié)奏上看，可以判斷截至目前的推地力度并不算太大，這說(shuō)明地方政府異常謹(jǐn)慎，希望維持土地價(jià)格在合理水平。

開發(fā)商興趣轉(zhuǎn)向

盡管無(wú)論開發(fā)商還是業(yè)內(nèi)專家，都認(rèn)為眼下是最好的拿地時(shí)機(jī)，但開發(fā)商拿地興趣已經(jīng)因?yàn)檎{(diào)控政策而大打折扣。

經(jīng)過(guò)頻繁與眾多開發(fā)商的接觸，郭玉良作出“現(xiàn)在開發(fā)商的資金面偏緊，拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎”的判斷。這正是土地市場(chǎng)降溫的直接原因。

開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)也證實(shí)，行業(yè)資金狀況并不怎么“給力”。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的10家標(biāo)桿房企2011年1~4月銷售目標(biāo)的完成率平均為30%。最新數(shù)據(jù)也顯示，銷售完成較好的華潤(rùn)置地1~5月共完成銷售額126億，占全年目標(biāo)的42%；相比之下，綠城同期完成銷售額152億，僅占全年目標(biāo)的約28%。

鑒于開發(fā)商自身的資金回籠力度不夠，中原地產(chǎn)認(rèn)為，土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷顯示出在調(diào)控不斷深入的背景下，房企已深感壓力，布局?jǐn)U張日趨謹(jǐn)慎。

種種跡象顯示，國(guó)家對(duì)開發(fā)商融資已經(jīng)進(jìn)一步收緊，原本在信托市場(chǎng)上“長(zhǎng)袖善舞”的開發(fā)商們，恐怕不得不更加警惕地看緊自己的“錢袋子”，而減少土地?cái)U(kuò)張。

開發(fā)商拿地?zé)崆槔^續(xù)減退已是不爭(zhēng)的事實(shí)，但這背后，還不僅僅因?yàn)橘Y金的困擾，大發(fā)展商們?cè)谇皫啄陻�下的家底，使得很多企業(yè)暫時(shí)不會(huì)面臨斷糧之虞，并且對(duì)土地變得更加挑剔。

陳晟透露，目前開發(fā)商看項(xiàng)目時(shí)更挑“地段”，無(wú)論一線還是二三線城市，優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目更容易被拍出理想的價(jià)錢。

郭玉良則總結(jié)稱：“市場(chǎng)的變化已經(jīng)改變了企業(yè)的策略，目前，大公司們最喜歡的拿地方式仍是在二級(jí)市場(chǎng)上去并購(gòu)，這樣支付的土地成本相對(duì)低。”當(dāng)然，一級(jí)市場(chǎng)還是開發(fā)商獲得土地的主要途徑，但過(guò)去對(duì)住宅地塊的偏好已經(jīng)改變，具體表現(xiàn)為“一二線城市更看重商業(yè)，三四線城市更偏重旅游”。

地方姿態(tài)變暖

被市場(chǎng)改變的，不僅僅是開發(fā)商的喜好，還有地方政府的態(tài)度。

6月8日，廣州市政府在當(dāng)?shù)氐奈逍羌?jí)酒店擺下會(huì)堂和酒席，邀請(qǐng)了200來(lái)家開發(fā)商及企業(yè)的500~600名嘉賓出席，目的便是向外界發(fā)布今年的土地供應(yīng)計(jì)劃和供地表。在場(chǎng)來(lái)自上海的開發(fā)商自稱：“（國(guó)土部門）打了好多個(gè)電話，不來(lái)都不好意思了。”

位居全國(guó)一線城市之列的廣州市，以如此高調(diào)的方式來(lái)推介土地，堪稱全國(guó)之最。一葉落而天下知秋，廣州一隅的微弱變化，折射的是全國(guó)土地市場(chǎng)的集體焦慮。

“土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，還是讓地方政府相當(dāng)揪心的。”郭玉良告訴記者，今年以來(lái)，很多政府都已經(jīng)改變做法，逐步引進(jìn)市場(chǎng)化的方式，加強(qiáng)與開發(fā)商之間的溝通，也與一些專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了合作和聯(lián)絡(luò)。“這是個(gè)好現(xiàn)象，可以避免政府和開發(fā)商之間因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而出現(xiàn)的地價(jià)暴漲和暴跌。”

根據(jù)《關(guān)于公布廣州市2011年市轄區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃的通告》，2011年廣州市計(jì)劃推出占地3.37平方公里住宅用地和2.2平方公里商服用地。而在廣州市2011年預(yù)算草案中，要求全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入計(jì)劃646.5億元，比上年增收190.8億元，其中市本級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入計(jì)劃502.5億元。而廣州市2011年1~4月出讓的商住和商服用地總占地面積才51.23萬(wàn)平方米，總成交金額34.7億。因此，廣州要完成上述土地出讓計(jì)劃還面臨著非常大的壓力。

合富輝煌研究部預(yù)計(jì)，5月開始廣州大規(guī)模向市場(chǎng)推地，而且，在現(xiàn)時(shí)較為低迷的住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)背景下，政府有意識(shí)地推出更多的優(yōu)質(zhì)地塊，從而吸引更多開發(fā)商參與拿地，保證土地出讓成績(jī)理想。

中國(guó)指數(shù)研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)土地供應(yīng)量較去年上漲明顯，從2010年的18萬(wàn)公頃上升到今年的21萬(wàn)公頃。鑒于此，陳晟認(rèn)為，一些急于城市化的地區(qū)可能已經(jīng)出現(xiàn)“買方市場(chǎng)”，土地出讓的壓力不小。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)無(wú)法回到繁榮的軌道，那么很多地方相關(guān)部門的官員將過(guò)上一段難熬的日子。郭玉良說(shuō)：“以前是開發(fā)商主動(dòng)找政府，未來(lái)將是政府更主動(dòng)去找開發(fā)商了。”

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)