“今年大規(guī)模樓盤低價(jià)促銷，或發(fā)生在‘五一’假日房展期間。”上海房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉向媒體透露，新盤首次的降價(jià)促銷潮會發(fā)生在今年的5月份。而在這期間，有一部分樓盤可能因?yàn)榭覆蛔≠Y金壓力，而悄悄以低價(jià)開盤形式打折促銷。

黃欣偉的觀點(diǎn)已經(jīng)得到了市場的印證。根據(jù)此前媒體的調(diào)查，上海5月的新房總供應(yīng)至少達(dá)到150萬平方米以上，另外還有2月份至今滯銷的100萬平方米庫存，但目前每周的成交量為10余萬平方米。眾多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)達(dá)成共識——要想5月份有好業(yè)績，短期降價(jià)已經(jīng)成為開發(fā)商必須的工作。

在一片降價(jià)聲中，上海高端物業(yè)或是唯一的例外。中房信4月25日的報(bào)告稱，正是由于上海紫園34棟均價(jià)超過10萬元的別墅集中成交，上海商品住宅成交均價(jià)才首次超過了3萬元/平方米。根據(jù)此前一項(xiàng)針對上海房地產(chǎn)商、代理行業(yè)的調(diào)查顯示，市中心的高端公寓和佘山附近的頂級別墅，成為唯一被認(rèn)為不會降價(jià)的稀缺產(chǎn)品，尤其是世博會場館附近的公寓，不僅擁有上海最稀缺的城市景觀資源，本身還是上海未來二十年城市商業(yè)中心。與城市發(fā)展的中遠(yuǎn)景發(fā)展預(yù)期相比，房價(jià)仍然有繼續(xù)上升的空間。

降價(jià)帷幕將拉開

根據(jù)調(diào)查，近期上市的新盤已經(jīng)普遍選擇價(jià)格低開，銷售價(jià)格將大大低于市場預(yù)期，而其中已有樓盤獲得成功。

以出現(xiàn)排隊(duì)搶購的臨港海濱國際花園為例，今年年初，周邊樓盤的售價(jià)已經(jīng)超過12000元/平方米，而該樓盤的銷售均價(jià)僅為9800元/平方米，因?yàn)殚_盤當(dāng)天給出了九六折優(yōu)惠，售價(jià)更是低至9300元/平方米。低價(jià)銷售的策略，立即帶動了樓盤的熱銷，當(dāng)日即賣出首批100多套房源中的絕大部分。

華燕高級研究經(jīng)理張宏偉表示，短期低價(jià)開盤、中期平價(jià)銷售、遠(yuǎn)期拉動價(jià)格上升的銷售策略已經(jīng)成為上海開發(fā)商、營銷公司的定價(jià)新趨勢。

稀缺型物業(yè)購買熱

房價(jià)下跌的預(yù)期和高通脹的現(xiàn)狀，令眾多高端購房群體選擇放棄對普通商品住宅的投資。招商銀行聯(lián)合貝恩咨詢發(fā)布的《2011中國私人財(cái)富報(bào)告》顯示，90%以上的受訪千萬富豪表示將不再增加房地產(chǎn)市場投資，一半的千萬富豪表示正逐步撤回其在房地產(chǎn)市場上的資金。

但更具遠(yuǎn)見、更具購買力的超級富豪群體認(rèn)為，目前恰恰是購入稀缺型樓盤的絕佳時(shí)間點(diǎn)。上海的稀缺型樓盤主要有兩種，即佘山周邊的獨(dú)棟別墅和黃浦江邊豪宅公寓。4月25日，上海紫園被披露的首日就銷售了34棟單價(jià)10萬元/平方米的獨(dú)棟別墅。上海紫園的大量集中成交，被認(rèn)為拉開了上海稀缺型物業(yè)購買熱潮的序幕。

黃浦江邊的豪宅因此被認(rèn)為是“五一”后上海樓市豪宅銷售新聞的主角，尤其是黃浦江世博會附近的那幾個(gè)樓盤，早就被大量的高端購房群體相中。與其他的稀缺型樓盤相比，世博會邊上的豪宅項(xiàng)目，不僅有天然景觀的絕對優(yōu)勢，更兼城市發(fā)展的無窮前景。

以世博板塊徐匯濱江區(qū)域的經(jīng)典樓盤——尚海灣豪庭為例，其不僅擁有8.4公里的江景景觀資源，同時(shí)還是上海未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，在成為上海新的核心CBD同時(shí)，還將承擔(dān)上海西南金字塔頂消費(fèi)的高端商業(yè)中心職能。

上海某從事豪宅買賣的中介店經(jīng)理透露，和上海其他樓盤相比，尚海灣豪庭的購買者被他們認(rèn)為是最具實(shí)力的。知名的體育、演藝明星和工商界的巨頭都有過在尚海灣購房的經(jīng)歷。

“諸如外灘九里、海珀日輝等濱江樓盤，在沒有高端的商業(yè)配套，城市建設(shè)也尚待完善的情況下，售價(jià)已提前達(dá)到10萬元/平方米。相比之下，徐匯濱江地區(qū)的高端樓盤就更能體現(xiàn)高性價(jià)比。”上海某豪宅中介公司的銷售經(jīng)理認(rèn)為，“擁有高端商業(yè)配套設(shè)施優(yōu)勢的徐匯濱江高端公寓，售價(jià)理應(yīng)超過目前沒有商業(yè)配套優(yōu)勢，或者發(fā)展前景不佳的部分濱江高端樓盤，但實(shí)際情況是，現(xiàn)在的銷售均價(jià)還不到8萬元/平方米，沒有價(jià)格的水分，顯然該區(qū)域的樓盤會更抗跌。”