1000萬套的全國保障房建設(shè)任務(wù)在“軍令狀”簽署后層層下達(dá)到各地。2月28日，上海亦為保障房供應(yīng)目標(biāo)立下了“軍令狀”：今年開工籌建保障房1500萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房約500萬平方米，動遷安置房約800萬平方米，公共租賃住房開工和籌措200萬平方米。

去年以來，上海的保障房用地供應(yīng)一直維持在較高水平。截至目前，保障房用地還在源源不斷涌向市場。而繼去年底上海成交一幅保障房用地“地王”之后，近期，單價萬元的保障房用地再次現(xiàn)身土地交易市場，并成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

高底價或與巨額動遷安置費(fèi)有關(guān)

上海土地交易市場日前發(fā)布的2011年第17號土地出讓公告中，一共推出了6幅保障房用地，涉及面積共計(jì)35.27264萬平方米。值得關(guān)注的是，其中2幅地塊位于長寧區(qū)和閘北區(qū)——長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)338街坊和閘北區(qū)321街坊凱林特地塊（部分）（下稱“閘北321地塊”），屬于近年來保障房供地中少見的“優(yōu)質(zhì)”地段。

公開信息顯示，閘北321地塊東至大華陽城，南至陽城路，西至滬太支路，北至上海市第二市政工程有限公司第四分公司，規(guī)劃用途為配套商品住房。根據(jù)其3.9716億元的掛牌起始價和3.9716萬平方米的建筑面積粗略估算，其樓面地價高達(dá)10000元/平方米。

去年7月21日，中星集團(tuán)與北方城投聯(lián)合曾以15.79億元的底價競得中環(huán)線附近的閘北區(qū)456街坊地塊（住宅用地），成交樓板價在12002元／平方米。也就是說，閘北321地塊的起始樓面地價水平已經(jīng)與去年年中周邊住宅用地的水平相近。

“動遷配套房針對的是動遷人群，這個價格對市場并不會產(chǎn)生影響，可能是和動遷安置費(fèi)用有關(guān)。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)高級分析師付琦向《第一財(cái)經(jīng)日報》記者指出，在閘北區(qū)，如蘇河灣等不少地方的動遷成本都較高，若未來作為原區(qū)動遷配套安置，有關(guān)部門可能會考慮到動遷成本。

但由于市場中鮮少出現(xiàn)如此高價的保障房用地，不少人士對于未來拿地開發(fā)商的利潤率亦表示擔(dān)憂。

“以前的動遷配套房，都是政府給開發(fā)商固定利潤，一般是3%~5%，其他成本全由政府出。但現(xiàn)在涉及到土地出讓，我還沒買標(biāo)書，不知道里面究竟是怎么樣規(guī)定的。”一位開發(fā)商代表昨日在接受本報記者采訪時指出，目前的操作可能是，項(xiàng)目建成后，政府按市場價格的70%回購。“以前碰到的是商品住宅用地，搭一塊限價房用來作人才公寓或者回遷，是按市場價格的70%回購。”

根據(jù)上述開發(fā)商的說法，假設(shè)按區(qū)域內(nèi)大華陽城二手房約22000元/平方米的網(wǎng)絡(luò)掛牌價參考，70%的市場價則為約15400元/平方米，而開發(fā)商若以底價獲得閘北區(qū)321地塊，有效控制建筑成本，粗略估算，拿地開發(fā)商所能獲得的利潤，或也將和此前動遷配套房的開發(fā)模式所獲得利潤相仿。

記者致電土地交易市場進(jìn)行咨詢，接線工作人員表示，最終開發(fā)模式將會在出讓合同中約定，而具體內(nèi)容可能會視情況而定。

先規(guī)劃后出讓？

或許是利潤率不高，雖然從2010年年中上海已開始嘗試用掛牌競價方式出讓保障房用地，但一直以來，保障性住房用地的接盤者多以國有企業(yè)為主。

2010年12月24日，上海也曾掛牌出讓一幅閘北區(qū)高價動遷安置房用地——閘北區(qū)339街坊北上海物流8號地塊（下稱“上海物流8號地塊”）。該地塊的底價為270095萬元，起始樓板價為10075元/平方米，最終由上海創(chuàng)輝企業(yè)管理有限公司以底價競得，成為當(dāng)時上海保障房的“地王”。

公開資料顯示，上海創(chuàng)輝企業(yè)管理有限公司成立于2008年，注冊資本3億元，由閘北區(qū)國資委旗下的市北集團(tuán)持有其100%股權(quán)。

記者發(fā)現(xiàn)，早在地塊開標(biāo)之前的2010年11月9日，上海環(huán)境熱線上已悄然出現(xiàn)了一份名為《閘北區(qū)339街坊北上海8號地塊配套商品房環(huán)境影響評價第二次公示公告》的文件。其中顯示，中船第九設(shè)計(jì)研究院工程有限公司受上海創(chuàng)輝企業(yè)管理有限公司委托開展對該公司閘北區(qū)339街坊北上海8號地塊配套商品房項(xiàng)目的環(huán)境影響評價。主要內(nèi)容是：項(xiàng)目擬建設(shè)住宅、幼兒園和小學(xué)，規(guī)劃總用地10.46萬平方米，總建筑面積36.94萬平方米。似乎上海物流8號地塊在尚未開標(biāo)前，準(zhǔn)買家已經(jīng)開始進(jìn)入規(guī)劃報批的流程。

而且上海物流8號地塊并非孤例。記者在上海環(huán)境熱線官方網(wǎng)站上還發(fā)現(xiàn)了一份名為《長寧區(qū)338街坊保障性住房項(xiàng)目環(huán)境影響評價公示》的公告。

對比此公告和今年土地出讓17號公告中長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)338街坊地塊可以看出，其四至相仿，與此同時，兩則公告中涉及的土地面積差也僅有百余平方米。長寧區(qū)338街坊環(huán)評公示內(nèi)容中顯示，東華大學(xué)受上海新長寧（集團(tuán)）有限公司委托，開展對“長寧區(qū)338街坊保障性住房項(xiàng)目”環(huán)境影響評價。

值得一提的是，土地交易市場信息顯示，長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)338街坊地塊規(guī)劃用途為“公共租賃房，配套商品住房”。這是記者首次在土地交易市場看到公共租賃房地塊公開出讓的信息，上海要求開工和籌措的200萬平方米公共租賃住房的計(jì)劃已經(jīng)開始提上日程。

若上述兩個“長寧區(qū)338街坊”為同一個項(xiàng)目，從環(huán)評公示來看，項(xiàng)目將新建12棟12~13層小高層居民住宅和一棟3層的配套公建用樓；房型采用50平方米一室一廳，65平方米二室一廳以及75平方米三室一廳，其中主要以65平方米二室一廳房型為主。基地靠近協(xié)和路一側(cè)新建2棟一層的沿街商鋪，商業(yè)等各服務(wù)配套用房內(nèi)均不設(shè)餐飲業(yè)。其小戶型十分符合公共租賃住房設(shè)計(jì)。

來源：第一財(cái)經(jīng)日報