繼去年宣告轉(zhuǎn)向大規(guī)模自持商業(yè)地產(chǎn)一年多后，SOHO中國（00410.HK）突然曝出要整售上海三個商業(yè)項目——位于靜安區(qū)曹家渡板塊的靜安廣場，位于虹口區(qū)的海倫廣場、虹口SOHO。這三個項目均為SOHO中國在2011年買入。

SOHO中國為何大規(guī)模拋售上海商業(yè)地產(chǎn)？SOHO中國董事長潘石屹公開回應(yīng)稱，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%。公司同時看好北京、上海未來的市場，目前，正在優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，增大在北京的投資，達(dá)到兩地平衡。據(jù)統(tǒng)計，SOHO中國目前在上海項目多達(dá)11個，投資額287億元人民幣。

知情人士稱，靜安廣場對外報價為4.2萬元/平方米左右，虹口區(qū)兩個項目的對外報價均為3.2萬元/平方米左右。SOHO中國希望年內(nèi)可以把這3個項目全部出售。咨詢過的買家認(rèn)為，上述三個項目都還在進(jìn)行地下施工，價格貴了。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，出售這幾個項目的主要原因在于SOHO中國看不到項目未來的收益�！耙袁F(xiàn)在的成本，到時候租金減去大樓維護(hù)和管理費用后，回報率不到5%”。他認(rèn)為，SOHO中國一年前宣布轉(zhuǎn)型持有商業(yè)，而現(xiàn)在又開始整售三個項目，業(yè)內(nèi)自然聯(lián)想為不堪資金壓力的結(jié)果。

按照報價，以總建筑面積匡算，這三個項目可以為SOHO中國回籠120億元的現(xiàn)金。據(jù)測算，三個項目的買入成本約56億元，以增值30%保守估算，SOHO中國可套現(xiàn)超過70億元。上述知情人士透露，SOHO中國是希望在成本上加一點溢價，海倫廣場和虹口SOHO計劃的交易方式是，境內(nèi)或境外100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而靜安廣場則需要雙方協(xié)商。

上述三個項目雖然都在上海市中心，但曹家渡及四川北路板塊與南京西路以及淮海路的租金相差甚遠(yuǎn)。

萊坊國際上海研究咨詢部董事楊悅晨分析，四川北路寫字樓目前實際成交租金5元/平方米/天左右；曹家渡板塊僅一個悅達(dá)889品質(zhì)較好，寫字樓租金在7元/平方米/天左右，而該板塊很多品質(zhì)不高的寫字樓租金都低于5元/平方米/天。

據(jù)SOHO中國今年9月發(fā)布的中期業(yè)績報告顯示，SOHO中國此番拋售的三個項目，目前均未建成。其中，靜安廣場總建筑面積約7.6萬平方米，辦公部分約3.6萬平方米，住宅部分約1.4萬平方米，商業(yè)面積近3700平方米。虹口SOHO總建筑面積約9.55萬平方米，可租面積約7萬平方米。海倫廣場總建筑面積16.9萬平方米。

一名知情人士透露，靜安廣場項目實際上還在靜安地產(chǎn)集團(tuán)手中。2011年4月，靜安地產(chǎn)宣布以約16億元的價格轉(zhuǎn)讓給SOHO中國，原本預(yù)計到明年3月才可完成這次轉(zhuǎn)讓，雖然它付了大部分錢，但還要再支付一筆資金才可正式擁有這個項目。

SOHO中國曾在去年3月宣布轉(zhuǎn)型，即2012年，銷售物業(yè)占比約為25%，自持的投資物業(yè)占比約為75%。未來，將持續(xù)提高其在自持投資物業(yè)中所占的比重，2015年之后所有資產(chǎn)都將是自持投資物業(yè)。

但SOHO中國目前的資金收入不抵開發(fā)成本。據(jù)其2013年中報，soho中國租金收益方面實現(xiàn)營業(yè)額25億元，核心凈利潤（不含投資物業(yè)評估增值）5.37億元，租金收益僅為8610萬元，這意味著，開發(fā)收益仍然占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。有證券分析師稱，SOHO中國的商業(yè)模式在中國資本市場還要經(jīng)受考驗。

上海本是SOHO中國頗為倚重的一個區(qū)域市場。自2010年開始，SOHO中國在上海大量收購項目。根據(jù)2013年中報，SOHO中國在上海的11個項目中，有9個項目處于在建或規(guī)劃設(shè)計狀態(tài)，僅世紀(jì)廣場滿租，而中山廣場的可售面積則已售出72%。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，要想同時撬動這么多項目，SOHO中國確實有些吃不消。

從數(shù)據(jù)上看，SOHO中國眼下的資金狀況依然穩(wěn)健。截至6月末，SOHO中國擁有的現(xiàn)金約152億元；凈資產(chǎn)負(fù)債率為14.3%，遠(yuǎn)低于同業(yè)水平。

一位商業(yè)地產(chǎn)公司投資部高管指出，當(dāng)初SOHO是以散售為模型來測算地價的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)做持有運營，租金不夠支持。而外灘地塊的官司，復(fù)星首輪勝訴，二審結(jié)果還未明。“這也打擊了老潘投資上海的信心�！�

薛建雄認(rèn)為，SOHO中國近幾年在上海的投資大于北京，恰恰與商辦市場行情背道而馳。據(jù)安信國際的報告，2012年一季度至今年第三季度，北京寫字樓的租金增長了73%，上海僅增長了18%。