其實，早在9年前的“2004中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式論壇”上，王石、任志強（微博）、潘石屹、馮侖、張玉良、李思廉、王若雄等業(yè)界大佬就已經(jīng)以“戰(zhàn)略選擇與城市運營”為主題探討城市化完成后的轉(zhuǎn)型和這之前的應對方式。

當時一心堅持專業(yè)化的萬科尚未真正接受這一理念。時任萬科總經(jīng)理的郁亮2005年接受《中國房地產(chǎn)報》專訪時稱，建筑在城市建設(shè)中扮演著極其重要的角色，“但我個人不是很認同把發(fā)展商稱為城市運營商，這個稱號太沉重了�！�

2004年，萬科提出了未來十年的中長期發(fā)展規(guī)劃，將在“專業(yè)化”的基礎(chǔ)上走向“精細化”，以“有質(zhì)量增長”作為未來十年的戰(zhàn)略目標。

根據(jù)2004年天津泰達董事長孟群在論壇上談及關(guān)于城市運營核心業(yè)務(wù)的設(shè)想，共包含三個層次，一是以土地資源為主的城建土地開發(fā)，二是舊改和商業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，三是對城市運營當中專業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)，像酒店、餐飲、娛樂、商業(yè)、體育健身等以倉儲、租賃、委托承包等經(jīng)營優(yōu)勢，實現(xiàn)專業(yè)領(lǐng)域與專業(yè)的目標。

2004年萬科集團客戶關(guān)系中心提出“當萬科銷售1000億時如何面對的問題”時，想到“服務(wù)已成為價值鏈的新動力和高利潤區(qū)”，這與上述城市運營核心業(yè)務(wù)設(shè)想的第三層相關(guān)。

此外，2004年萬科將以項目為核心的運營方式轉(zhuǎn)向以客戶價值為中心的運營方式，也為其此后轉(zhuǎn)為服務(wù)商奠定了基礎(chǔ)。萬科2004年《客戶關(guān)系發(fā)展三年規(guī)劃》中設(shè)想，到2014年萬科累計客戶總數(shù)將約78萬戶，而萬科從2004年時起就對這些用戶實施客戶關(guān)系管理，掌握客戶的基本信息，并分析客戶行為，預測客戶需求。

然而隨后幾年，萬科一直堅持向其最初樹立的標桿帕爾迪學習，只做住宅開發(fā)。

萬科進入商業(yè)地產(chǎn)開始于2010年，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2012年10月底，萬科在52個城市中獲取了約600萬平方米上用項目，其中潛藏著18個購物中心項目，面積達150萬平方米。

隨著中國城市化率從2004年的39.48%上升到2012年的52.57%，愈發(fā)靠近70%這個表征城市化基本完成的比率時，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型和城市運營商的話題越來越被提及，包括萬科在內(nèi)的房企也開始邁上“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型之路。

今年1月，萬科集團商用地產(chǎn)管理部在北京舉行了成立儀式。萬科集團副總裁毛大慶在今年9月東莞松山湖萬科生活廣場開業(yè)典禮上表示，萬科商業(yè)主要圍繞三條產(chǎn)品線展開，一類是以小社區(qū)小商鋪為主、與萬科“五菜一湯”相得益彰的“鄰里家”系列；一類是尺度適中，1萬~3萬平方米的輻射周邊社區(qū)的生活廣場；另一類是分布于大城市或核心城市的大型城市綜合體。

此外，萬科在其大本營深圳投資建兒童醫(yī)院，建設(shè)運營企業(yè)社區(qū)，首次競拍獲得產(chǎn)業(yè)辦公用地。這一系列嘗試都是萬科在“城市運營商”中的專業(yè)領(lǐng)域中進行的嘗試，這些服務(wù)都有萬科近10年客戶關(guān)系管理積累的數(shù)據(jù)庫做支撐。

如按此前的設(shè)想，“城市運營商”的角色中還應包括以土地資源為主的城建土地規(guī)劃、開發(fā)。上月末，萬科入股徽商銀行的舉動，引發(fā)外界對于萬科是否會參與徽商銀行所在地的城市規(guī)劃建設(shè)的猜想。

事實上，從2008年開始，萬科就已經(jīng)開始與一級土地開發(fā)商合作獲取土地，先后在重慶、云南、天津等地參與一級土地整理等城市建設(shè)項目。

今年萬科參與的前海首個企業(yè)實體辦公園區(qū)——前海公館建設(shè)，采取1.5級模式進行開發(fā)，即以BOT（建造-運營-移交）模式開發(fā)的前海企業(yè)公館移交政府后，可直接在該項目上進行再開發(fā)。