近日，浙江溫州出臺《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》(簡稱“《暫行辦法》”），引發(fā)各界高度關(guān)注。眾多媒體以“縣域內(nèi)交易”為視點進行了多角度解讀，認為此次改革將成為農(nóng)村土地改革的風向標。

很快，溫州市政府緊急“糾正”媒體的解讀，表示農(nóng)房僅限于本村內(nèi)交易，溫州農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房處置。

其實，在溫州推出農(nóng)房交易政策前，溫州所轄的樂清市（縣級市），早在2009年就開始了農(nóng)房縣域內(nèi)“農(nóng)對農(nóng)”交易試點。四年前，樂清市制定了《關(guān)于加快推進農(nóng)村改革發(fā)展的實施意見》，規(guī)定對持有集體土地使用證和房產(chǎn)證的農(nóng)村房產(chǎn)，允許在全市金融機構(gòu)抵押，允許在市域范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人口間轉(zhuǎn)讓。只要具有樂清本地農(nóng)業(yè)戶口，購買當?shù)剞r(nóng)民房，只要此房有房產(chǎn)證就給過戶。

王強是樂清一位房產(chǎn)中介人員，順帶做農(nóng)房交易中介服務。“因為限定的范圍很小，所以一年也只有10多單生意。因為成交量少，不會對商品房的房價有明顯影響。”王強說，交易程序比商品房多兩個：交易前經(jīng)過村里同意，加蓋公章；變更土地證時，村里再加蓋個公章。只要是樂清農(nóng)業(yè)戶口，一律可以過戶。

樂清市住建部門向中國證券報記者提供的數(shù)據(jù)顯示，從2009年7月到2013年8月底，樂清全市成交農(nóng)房約4396套，總面積77.93萬平方米，其中包括本村內(nèi)農(nóng)房交易的數(shù)量。

樂清農(nóng)業(yè)局相關(guān)人士表示，本村以外、樂清市內(nèi)的農(nóng)房交易量“非常少”。其中一個原因是，郊區(qū)一些農(nóng)民已經(jīng)認識到自家農(nóng)房升值的潛力，寧肯傳給后代也不賣。

樂清淡溪鎮(zhèn)陳坦村一村民告訴中國證券報記者，村里位置稍微好點的宅基地，每平方米大概5000多元，村民仍不肯賣。

溫州農(nóng)業(yè)局相關(guān)人士認為，農(nóng)房宅基地歸村集體所有，但是類似樂清這樣的探索并未將農(nóng)房出讓用于非農(nóng)業(yè)建設，盡管土地使用證變更成了買家名字，但宅基地依然是歸原來村子所有。

“至少從目前看起來，樂清的實驗效果還不錯�！睖刂菔修r(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務中心有限公司總經(jīng)理董文立對此評價。溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務中心有限公司去年底掛牌成立，從今年10月1日起，將為全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易提供場所設施、信息發(fā)布、產(chǎn)權(quán)鑒定、政策咨詢、組織交易等服務。

董文立表示，現(xiàn)在農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房處置，三個區(qū)之間可以自由處置。例如，永嘉某個村有一處農(nóng)房被拍賣，該縣所有非城鎮(zhèn)戶口的人員都可以參與，這比以前就有突破了。不過農(nóng)房一般的交易，還是僅限于本村。

業(yè)內(nèi)人士認為，在縣域內(nèi)的抵押貸款和置換交易功能依然實現(xiàn)了農(nóng)房價值的重估，為農(nóng)房交易打開了突破口。兼具國家級農(nóng)村改革試驗區(qū)和金融綜合改革試驗區(qū)身份的溫州，此次釋放的信號意義非凡。

溫州其實并沒有對農(nóng)房“縣域交易”關(guān)閉大門，有兩類農(nóng)房可以實現(xiàn)有條件的“縣域交易”。

一是涉及抵押的農(nóng)房。2007年4月，為解決農(nóng)房抵押貸款遭遇的房產(chǎn)拍賣后“執(zhí)行難”和土地使用權(quán)“變更難”，溫州市中院、國土部門聯(lián)合下發(fā)《協(xié)助人民法院辦理集體土地使用權(quán)變更登記暫行規(guī)定》。文件規(guī)定，抵押的農(nóng)房經(jīng)法院作為被執(zhí)行物處置（拍賣）后，可直接辦理農(nóng)民集體土地使用權(quán)的變更登記。但有限制條件，土地使用權(quán)受讓人必須是當?shù)乜h域內(nèi)的農(nóng)民。

二是涉及農(nóng)村住房改造建設的農(nóng)房。2011年，為優(yōu)化村落布局、促進人口集聚和土地集約利用、實現(xiàn)城鄉(xiāng)要素資源合理配置，溫州開始推行“農(nóng)房集聚改造工程”。

根據(jù)溫州市《關(guān)于加快推進農(nóng)房改造集聚建設的實施意見（試行）》，溫州將完善農(nóng)房產(chǎn)權(quán)流通制度。對搬遷集聚到中心鎮(zhèn)、新社區(qū)的農(nóng)戶，自愿以農(nóng)村宅基地和住房換購城鎮(zhèn)商品房和安置房的農(nóng)戶，利用宅基地集資聯(lián)合依法建設住房的農(nóng)戶，經(jīng)申請，國土和房管部門按規(guī)定頒發(fā)集體（國有）土地使用證和房屋所有權(quán)證。

上述《實施意見》表示，對取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的住房，允許上市交易。對取得集體土地使用證和房屋所有權(quán)證的住房，可對房屋設定抵押權(quán)。對實現(xiàn)抵押權(quán)的房屋，允許縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶口人員購買，土地部門應為其辦理土地變更登記手續(xù)。

溫州在農(nóng)民房買賣上的“破冰”之舉也得到了當?shù)胤ㄔ旱闹С帧４饲�，溫州市中級人民法院發(fā)布文件肯定了農(nóng)民房買賣的合法性，表示依法保護合法的農(nóng)村集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓。

國務院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究室主任劉云中認為，“溫州模式”將農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)范圍擴大到縣域內(nèi)，突破了集體產(chǎn)權(quán)的限制，是真正具有改革意義的嘗試。

那么城市里的人是否可以到農(nóng)村買房？溫州當?shù)亟o出否定的答案。根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

“這是底線，不能碰�！倍�文立語氣堅決。