昨日（9月5日）上午，備受矚目的上海首宗百億級地塊出讓結(jié)果出爐，香港新鴻基旗下企業(yè)以217.7億元奪得徐家匯中心項目地塊，樓面價37264元/平方米，溢價率24%，上�？們r地王由此誕生，放眼在全國，該總價也僅低于廣州亞運城地塊。

接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，徐家匯中心項目地塊的出讓，將改變上海CBD商圈的現(xiàn)有格局。

未來開發(fā)資金至少還需300億

出讓文件顯示，徐家匯中心項目地塊坐落于徐家匯街道57、150、151街坊，東至天平路，南至虹橋路，西至廣元西路，北至廣元路、廣元西路，出讓面積99188.8平方米，容積率2.1~7.48，為商辦、餐飲旅館業(yè)用地。

地塊建筑面積為58.4萬平方米，另外，該項目還有12萬平方米的地下商業(yè)。

記者采訪了解到，業(yè)內(nèi)對于新鴻基217.7億元拿下該地塊表示看好。

漢宇地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)付偉表示，該地塊位于上海目前最成熟的CBD商業(yè)中心，可以說是上海市中心最具稀缺性的成片地塊，217億元，雖然總投入大，但也物有所值。此外，徐家匯地塊還有體量龐大的地下空間可供開發(fā)，并且屬于軌交上蓋，地下建筑面積至少在20萬平方米以上，其中經(jīng)營性面積將超過12萬平方米，而地下建筑面積一般不計入地價。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，徐家匯地塊盡管有24.21%的溢價，但其樓面價只有37264元/平方米，就周邊市場而言不算高，其未來升值空間和價值可以預(yù)見。

但張宏偉同時指出，盡管徐家匯中心地塊在稀缺性、地理位置上占了很多優(yōu)勢，但開發(fā)這樣一塊土地所需的資金極其龐大，對開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)能力是很大的考驗。

出讓文件顯示，除了20%的定金，徐家匯中心地塊需在簽訂出讓合同后365天內(nèi)分二期付清全部出讓價款余額，其中第一期為出讓價款的30%，在簽訂出讓合同后的10個工作日內(nèi)支付；第二期為出讓價款的50%，在簽訂出讓合同后365天內(nèi)付清。受讓人在支付第二期出讓價款余額時，應(yīng)當按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，新鴻基至少要有300億元的資金方可支持這個項目在未來3~5年內(nèi)開發(fā)完畢，后續(xù)還有運營期間的市場培育期各項成本費用，這極大地考驗開發(fā)商的開發(fā)、中長期持有該項目的資金能力。

記者就上述問題致函新鴻基，但至截稿尚未收到回復(fù)。

張宏偉表示，對于企業(yè)來講，如果后續(xù)沒有充裕的現(xiàn)金或融資渠道支持項目發(fā)展，有可能會導致開發(fā)周期拉長，開發(fā)建設(shè)進度受阻。

主導CBD商圈格局

從時間看，此次徐家匯中心地塊的開竣工時間相當緊湊。出讓文件顯示，徐家匯中心的開工時間為“交地后12個月內(nèi)”；竣工時間為“動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工”。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，雖然開工時間比較緊張，但84個月的竣工周期還是比較寬的。由于徐家匯地塊非常受矚目，市場爭議比較大，因此開發(fā)商囤地的可能性不大。此外，徐家匯中心作為總價“地王”，在開發(fā)過程中更具有主導性，不需要等周邊配套項目建設(shè)起來作為支撐，項目開發(fā)的節(jié)奏完全可以交給開發(fā)商來決定，相反周邊其他項目可能會因為徐家匯中心而控制進度。

不僅是地塊周邊，業(yè)內(nèi)普遍認為徐家匯中心的出讓將改變上海CBD商圈的現(xiàn)有格局。

在陸家嘴、南京路、淮海路、人民廣場、徐家匯、虹橋等六大傳統(tǒng)CBD中，以規(guī)模和檔次計，徐家匯目前處于中間水平。付偉認為，新鴻基作為頂尖的商業(yè)地產(chǎn)運營商，具備豐富的高端商業(yè)、甲級寫字樓、星級酒店開發(fā)運營經(jīng)驗，預(yù)計將吸引不少世界500強企業(yè)和零售品牌入駐徐家匯，周邊辦公、商業(yè)、住宅均會受益，屆時徐家匯商圈有望晉升上海最頂級商圈行列，與淮海路、南京西路、陸家嘴比肩。

根據(jù)土地出讓公告，徐家匯中心地塊由相鄰的4幅地組成，其中最大的一幅計劃建設(shè)總高370米的浦西第一高樓。根據(jù)土地用途，整個地塊的功能定位預(yù)計至少將涵蓋超甲級寫字樓、星級酒店、高端零售、地下商業(yè)等。地上、地下總建筑面積預(yù)計將超過80萬平方米，這幾乎等于徐家匯核心區(qū)域商用面積將擴容一倍。整個項目預(yù)計將在5~8年內(nèi)建成，預(yù)計開發(fā)商將以持有經(jīng)營為主或部分整售。