買賣雙方可能就同一房屋分別簽訂多份價款不同的合同，規(guī)避“國五條”有關(guān)加征20%稅收的規(guī)定

隨著“國五條”及各地實(shí)施細(xì)則的出臺，房地產(chǎn)領(lǐng)域已進(jìn)入新一輪調(diào)控期。而近幾年間，國家相繼出臺了一系列針對樓市的宏觀調(diào)控政策。由政策調(diào)整所引發(fā)的商品房買賣糾紛問題，呈現(xiàn)出多內(nèi)容、多層次、多類型的特點(diǎn)，例如商品房預(yù)售政策引發(fā)的問題、借名登記引發(fā)產(chǎn)權(quán)爭議的問題、共有產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力問題等。

在各類問題中，陰陽合同糾紛頻頻引發(fā)關(guān)注。

實(shí)踐中，交易雙方簽訂的網(wǎng)簽合同與實(shí)際履行的合同內(nèi)容不一致所引發(fā)的糾紛，被稱為陰陽合同糾紛。由于先后多份合同在成交價款、履行期限等方面不一致，當(dāng)交易雙方就具體內(nèi)容發(fā)生爭議時，究竟應(yīng)以哪份合同為準(zhǔn)成為人民法院審理此類案件的關(guān)鍵。

同時，在“國五條”及其細(xì)則中，個人住房轉(zhuǎn)讓“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”個稅，被看做是調(diào)控“重錘”。為逃避稅收，當(dāng)事人之間很可能就同一房屋的買賣分別簽訂多份房價款不同的合同，以逃避監(jiān)管，獲取非法利益。這一問題將直接影響國家稅收政策的執(zhí)行，不僅影響正常的稅收法規(guī)的實(shí)施，甚至導(dǎo)致“國五條”有關(guān)加征20%稅收的規(guī)定成為一紙空文。

要解決交易雙方因陰陽合同導(dǎo)致糾紛，以及規(guī)避納稅義務(wù)的問題，司法部門和稅務(wù)部門都應(yīng)及時采取針對性的措施。

司法部門應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋，其中合同內(nèi)容的確定，以當(dāng)事人真實(shí)意思表示為據(jù)。

當(dāng)事人為了同一合同標(biāo)的先后簽署多份內(nèi)容約定不同的合同時，應(yīng)探求當(dāng)事人的真實(shí)意思，以當(dāng)事人的真實(shí)意思表示確定合同內(nèi)容。判斷當(dāng)事人真實(shí)意思表示應(yīng)遵循如下原則：第一，后合同優(yōu)先于前合同原則；第二，如有證據(jù)證明后訂立合同是虛假、非真實(shí)的，則應(yīng)以先前訂立的合同為準(zhǔn)；第三，經(jīng)行政機(jī)關(guān)備案的合同，在判斷當(dāng)事人真實(shí)意思表示上沒有必然的效力優(yōu)先性。但是，對當(dāng)事人規(guī)避限購政策，逃避稅收等故意簽訂陰陽合同的行為，人民法院應(yīng)當(dāng)及時作出司法建議，由相關(guān)行政部門按照規(guī)定予以處理。

稅務(wù)管理部門可以根據(jù)房屋的性質(zhì)、位置、建成年代等因素，確定多層次的商品房交易最低計(jì)稅價格，并根據(jù)市場變化情況及時調(diào)整，使最低計(jì)稅價格與市場交易價格大致相當(dāng)，從制度上杜絕偷漏稅行為的發(fā)生。

對于出售自有住房的，全面核查房屋原值，嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個人所得稅。同時，加大對避稅行為的行政處罰力度，對偷稅漏稅行為予以懲罰。建議由政府稅收部門、房地產(chǎn)管理部門與人民法院之間通過建立信息交流機(jī)制的方式，就人民法院審理案件過程中發(fā)現(xiàn)的陰陽合同問題通知政府稅收部門，由稅收部門對已查實(shí)的避稅行為予以處罰并公示，從而起到減少與杜絕陰陽合同糾紛的作用。