“國(guó)五條”細(xì)化政策3月1日發(fā)布后，“20%個(gè)稅”等重申政策一度引發(fā)多地房地產(chǎn)交易中心排起長(zhǎng)龍。

3月9日，某專業(yè)財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道稱，在遭遇“輿論反彈”后，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局已著手制定包括“保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則的落實(shí)方案（下稱“落實(shí)方案”）。

關(guān)于備受市場(chǎng)關(guān)注的“20%個(gè)稅”政策，上述報(bào)道稱，在“落實(shí)方案”中，除了保留“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”的“優(yōu)惠政策”，還有望包括按照售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別性征收售房個(gè)稅的“空間”。

此前的3月8日，中新社的報(bào)道也提及，近日相關(guān)部委、地方負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)皆表示，新政會(huì)對(duì)剛需有保護(hù)措施。

“5年以上惟一住房轉(zhuǎn)讓應(yīng)可繼續(xù)免征個(gè)稅”

被視為“國(guó)五條”細(xì)化政策的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）發(fā)布后，市場(chǎng)反響劇烈，尤其是在一線城市的二手房交易方面。

據(jù)北京市住建委及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月2日至8日，當(dāng)周北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到9400套，較前周（2月23日至3月1日）的網(wǎng)簽量上漲140.5%，與上月同期（2月2日至8日）網(wǎng)簽量相比上漲279.5%；新增房源掛牌量環(huán)比上漲87%。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟稱，“國(guó)五條”中有關(guān)“20%個(gè)稅”的表述影響面大，市場(chǎng)痛感要比房產(chǎn)稅強(qiáng)。兩種不同計(jì)征辦法下，繳納的稅費(fèi)差距很大，剛需和改善性需求接受不了。二手房改善需求可能被誤傷，被推到新房市場(chǎng)。

在陳晟看來(lái)，在即將出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則中，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”這一政策，應(yīng)該還會(huì)保留。地方細(xì)則可能會(huì)針對(duì)剛需和改善以及投機(jī)需求差別化對(duì)待。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹6日接受新華社、人民日?qǐng)?bào)專訪時(shí)也建議，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”的優(yōu)惠政策。

同策在一份報(bào)告中建議，“20%個(gè)稅”應(yīng)差別化執(zhí)行，不可一刀切。該機(jī)構(gòu)給出的建議是，對(duì)城市現(xiàn)有二手房分類，分板塊分地段分面積進(jìn)行區(qū)分；確定成交房屋對(duì)應(yīng)的合理的年收益率，收益率的擬定綜合考慮通脹、貸款利息、裝修成本等因素；計(jì)算該房屋上次購(gòu)房的折現(xiàn)值，計(jì)算差值即二者差額。在此基礎(chǔ)上，征收“20%個(gè)稅”。

“部分城市二套房貸首付可能提至七成”

同樣被市場(chǎng)冀望“差別化”執(zhí)行的，還有房貸政策。

3月8日，中國(guó)證券報(bào)援引消息人士的話稱，目前各地都在研究制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則，待制定并報(bào)中國(guó)央行批準(zhǔn)后即可實(shí)施。與此前市場(chǎng)預(yù)期一致，一些房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市，二套房房貸首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。

不過(guò)，該報(bào)道同時(shí)援引“央行要求”稱，各地要持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)個(gè)人住房貸款發(fā)放情況，密切關(guān)注首套房貸利率和首付款比例，以及非本地居民購(gòu)房貸款政策執(zhí)行情況。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)化利率結(jié)構(gòu)，合理定價(jià)，滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。

按《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》的要求，“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”

眼下尚不清楚“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市”的具體指向。

市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，相應(yīng)的“差別化”執(zhí)行，應(yīng)該可以從各地的執(zhí)行細(xì)則中體現(xiàn)出來(lái)。

“3月購(gòu)房者或加速入市”

在地方細(xì)則出臺(tái)前，市場(chǎng)各方的情緒仍在發(fā)酵。

易居3月6日發(fā)布的一份報(bào)告稱，在目前的樓市下，部分房企及購(gòu)房者仍想打“小算盤”。但由于“國(guó)五條”及細(xì)則的出臺(tái)，市場(chǎng)各方已流露出“按捺不住”的情緒。預(yù)計(jì)3月份，房企推盤將加大，購(gòu)房者將“爭(zhēng)先恐后”入市。這種情緒，加上過(guò)去一年新開(kāi)工量等因素的糅合，從而使庫(kù)存繼續(xù)下滑的動(dòng)力得以維持。

高力國(guó)際認(rèn)為，在執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)前，高端住宅的成交均價(jià)將出現(xiàn)更為明顯的降幅，普通住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平穩(wěn)。一手住宅市場(chǎng)受調(diào)控新政影響，總體成交量會(huì)有所下降。從長(zhǎng)期來(lái)看，鑒于未來(lái)需求減少的考慮，開(kāi)發(fā)商會(huì)相應(yīng)調(diào)整開(kāi)工進(jìn)度和拿地策略。

“國(guó)五條”細(xì)化政策3月1日發(fā)布后，搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超過(guò)五成的購(gòu)房者，選擇將盡快買房，80%受到該新政影響。

此前的3月4日，住建部副部長(zhǎng)齊驥曾表態(tài)，“國(guó)五條”地方細(xì)則的出臺(tái)時(shí)間為3月底。

陳晟介紹，全國(guó)“兩會(huì)”過(guò)后，各相關(guān)部委應(yīng)該會(huì)出臺(tái)“國(guó)五條”的指導(dǎo)細(xì)則，然后地方政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的土地供應(yīng)指標(biāo)、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和配套政策。