在樓市資金回流速度降低、銀行房地產(chǎn)信貸收緊、二級(jí)市場(chǎng)再融資閥門緊閉等因素影響下，今年開發(fā)商資金鏈所面臨的壓力異常明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)一些房企海外融資動(dòng)作頻頻，部分上市房企正在多渠道獲取資金，相對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)融資環(huán)境而言，海外融資更有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

房企加快海外融資

今年以來(lái)，由于國(guó)內(nèi)融資閥門仍然緊閉，部分房企的海外融資進(jìn)程已然加快。

今年以來(lái)，上市公司取道海外融資的情況并不少見。僅4月份，中海、華潤(rùn)兩家房企就分別獲得62億元和8億元的海外銀團(tuán)貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前四月，這兩家房企在海外市場(chǎng)上分別融資約127億元和54億元，主要采用銀團(tuán)貸款以及發(fā)行債券的形式。

搭建海外融資平臺(tái)也是意味深長(zhǎng)的舉措。近日萬(wàn)科公告稱，全資子公司萬(wàn)科置業(yè)（香港）有限公司與永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成協(xié)議，在南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司進(jìn)行重組后，萬(wàn)科置業(yè)將通過(guò)其全資子公司W(wǎng)klandInvestmentsCompanyLimited以約10.79億港幣向永泰地產(chǎn)收購(gòu)重組后的南聯(lián)地產(chǎn)1.92億股股份，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的約73.91%。

不久前，招商地產(chǎn)控股子公司瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司所屬的全資子公司成惠投資有限公司分別與華能有限公司以及GreatestMarkLimited達(dá)成買賣協(xié)議，購(gòu)買其分別持有的東力實(shí)業(yè)控股有限公司66.18%以及4%的股份。

業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)控股南聯(lián)地產(chǎn)和東力實(shí)業(yè)，萬(wàn)科和招商地產(chǎn)將獲得海外上市公司融資平臺(tái)，有助于拓寬融資渠道，并吸取海外地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出，房企的資金缺口較大，且國(guó)內(nèi)融資成本較高，房企開拓海外融資渠道有利于緩解資金壓力。

股權(quán)融資閥門緊閉

持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控政策加大了房企在二級(jí)市場(chǎng)上股權(quán)融資的難度。不過(guò)隨著存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、剛需入市，樓市資金緊張的狀況似乎有所緩解。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，滬深兩市僅有5家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司成功獲得股權(quán)融資。其中金科股份通過(guò)增發(fā)融資47.06億元，銀億股份、鐵嶺新城分別融得33.16億元和25.78億元。業(yè)內(nèi)人士表示，目前監(jiān)管層并未重開房企二級(jí)市場(chǎng)股權(quán)融資大門，這些公司大多因其增發(fā)、重組方案之前已經(jīng)獲批等特殊原因而成行。

保利地產(chǎn)的再融資之路可謂坎坷。早在2010年4月，公司便拋出非公開發(fā)行A股的方案，但直到2011年4月，再融資仍未成行。此后，公司又將方案有效期延長(zhǎng)12個(gè)月。2011年11月，公司結(jié)合資本市場(chǎng)融資環(huán)境及募投項(xiàng)目進(jìn)展情況，決定撤回非公開發(fā)行A股股票的申請(qǐng)。

從上市房企的現(xiàn)金流情況來(lái)看，盡管一季度現(xiàn)金流較去年同期有所好轉(zhuǎn)，但仍然處于“凈流出”的局面。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度146家上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁倒灿?jì)-171.99億元，而去年同期為-444.91億元。

值得注意的是，近期樓市成交量有所回升，一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)54個(gè)城市5月中上旬商品住宅總成交量達(dá)到14.14萬(wàn)套，較4月同期上漲22.8%。張大偉指出，一些符合購(gòu)房資格的購(gòu)房者入市，在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力。