今日出爐的年度土地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上海共成交經(jīng)營(yíng)性土地281幅，成交面積共計(jì)1336.7萬(wàn)平方米，同比2010年增長(zhǎng)4.72%。土地出讓金共計(jì)1183.22億元，同比2010年減少14.41%。這是繼2008年后，上海土地出讓金再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。上海2007年至2010年的土地出讓金分別為481.29億元、398.18億元、1043億元、1382.51億元。

　　供應(yīng)方面，2011年上海共推出經(jīng)營(yíng)性用地308幅，共計(jì)1464萬(wàn)平方米，同比2010年增長(zhǎng)12.79%，其中2011年有27幅土地因出讓終止而未能實(shí)現(xiàn)成交，占比近1成。

　　“地王”價(jià)格縮水兩成

　　在土地出讓金縮水的同時(shí)，"地王"價(jià)格也出現(xiàn)大幅跳水。2010年上�？們r(jià)"地王"為外灘國(guó)際金融服務(wù)中心（8-1）地塊，成交總價(jià)92.2億元，而今年上�？們r(jià)"地王"浦東新區(qū)浦東大道1550號(hào)地塊成交總價(jià)45.18億元，僅為外灘地王價(jià)格的5成。2010年成交總價(jià)TOP10地塊共實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入440.34億元，而今年則為274.05億元，土地出讓金減少近4成。

　　總價(jià)地王價(jià)格縮水的同時(shí)，單價(jià)地王也在縮水。2011年上海單價(jià)地王為浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊，樓板價(jià)21362元/平，單價(jià)TOP10中僅此1幅地塊樓板價(jià)超過(guò)20000元/平，其余9幅均低于該數(shù)字。而在2010年，上海單價(jià)地王樓板價(jià)高達(dá)52783萬(wàn)/平，且TOP10中有3幅地塊樓板價(jià)超過(guò)50000元/平，其余7幅地塊樓板價(jià)也均超過(guò)20000元/平。

　　隨著地王價(jià)格的縮水，今年上海成交土地的平均樓板價(jià)也在下降，上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示， 2010年上海經(jīng)營(yíng)性土地平均樓板價(jià)為7303元/平，2011年則為5623元/平，下降幅度為23%。其中住宅用地下降幅度較大，2010年上海住宅用地平均樓板價(jià)為10668元/平，2011年降至6459元/平，降幅為39.45%。

　　超六成地塊底價(jià)成交

　　在今年成交的281幅土地中，有170幅為底價(jià)成交，占比超6成，平均溢價(jià)率僅為17.66%，而這一數(shù)字在2010年為46%。

　　溢價(jià)率的變化在住宅用地成交方面最為突出，上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年上海住宅用地平均溢價(jià)率為102%，而2011年這一數(shù)字僅為40.5%，下降幅度超過(guò)6成。

　　溢價(jià)率的下降充分反映出今年上海土地市場(chǎng)的不景氣，上海搜房網(wǎng)分析師張萬(wàn)雨表示，今年一季度上海土地成交還算活躍，多幅地塊溢價(jià)率超過(guò)100%，溢價(jià)率TOP10地塊中就有7幅是在一季度成交，其中5幅為住宅用地，且溢價(jià)率均超過(guò)100%，這也反映出開發(fā)商對(duì)后市仍比較看好。二季度，土地成交開始平淡，較高溢價(jià)率主要出現(xiàn)在商業(yè)用地上。

　　進(jìn)入三季度，尤其是在四季度，土地成交顯示是慘淡的行情，大量地塊底價(jià)成交，住宅用地已難現(xiàn)高溢價(jià)，甚至頻頻出現(xiàn)因無(wú)人競(jìng)買而出讓終止的現(xiàn)象，上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上海共有27幅地塊出讓終止，其中20幅出現(xiàn)在四季度，在這20幅地塊中有14幅為住宅用地，其中不乏羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊、黃浦江沿岸E18單元（7-7）地塊及唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11地塊等優(yōu)質(zhì)宅地，在11月和12月上海土地市場(chǎng)已難見到住宅用地成交。

　　保障房用地成交激增

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上海住宅用地成交面積481.51萬(wàn)平方米，同比減少16.97%，成交金額共計(jì)470.41億元，同比減少39.54%，平均成交樓板價(jià)6459元/平，同比下降39.45%，住宅用地呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

　　在住宅用地成交減少的同時(shí)，保障房用地卻出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上海保障房用地成交面積550.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.62%，成交金額212.01億元，同比增長(zhǎng)68.27%。

　　2011年年初，規(guī)土局公布今年上海住房用地供應(yīng)計(jì)劃，全年計(jì)劃供地1200萬(wàn)平方米，而今年上海住房用地共成交1031萬(wàn)平方米，未能完成供地計(jì)劃。

　　對(duì)于今年上海住宅用地成交量的下降，有分析顯示，一者因樓市調(diào)控影響的逐步深入使得后市行情不明朗，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆�，同時(shí)開發(fā)商的資金鏈也因調(diào)控影響而日趨緊張，對(duì)一些優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍"心有余而力不足"。其次，今年上海加大了保障房用地的供應(yīng)，在一定程度上也減少了住宅用地的供應(yīng)量。

　　房企拿地戰(zhàn)略分化明顯

　　在今年上海土地市場(chǎng)上，缺少了一些大型房企的身影，招保萬(wàn)金中，只有保利和萬(wàn)科分別有2幅和3幅土地進(jìn)賬，而在去年拿地的招商和金地則集體缺席，同時(shí)華僑城、新城地產(chǎn)、仁恒地產(chǎn)、九龍倉(cāng)等在去年都有拿地的房企今年均未出手。本土房企綠地則逆勢(shì)拿地，今年共有8幅土地進(jìn)賬，較去年增加了2幅。

　　在部分房企缺席土地市場(chǎng)的同時(shí)，一些房企卻開始蓄勢(shì)抄底，10月12日，中糧地產(chǎn)競(jìng)得南橋新城兩幅宅地，11月1日凱德惠居競(jìng)得臨港新城宅地，12月23日，中鐵置業(yè)競(jìng)得青浦區(qū)夏陽(yáng)街道宅地。

　　分析表示，雖然上海土地市場(chǎng)整體較為冷清，但拿地是一個(gè)反周期的過(guò)程，在市場(chǎng)不好的時(shí)候抄底，可以進(jìn)行土地儲(chǔ)備，做長(zhǎng)期的戰(zhàn)略準(zhǔn)備。且目前土地價(jià)格普遍不高，有些地塊甚至出現(xiàn)價(jià)格縮水，如趙巷16號(hào)地塊，其樓板價(jià)較同區(qū)域地塊歷史最高記錄縮水近6成，對(duì)一些資金鏈不太緊張的房企確實(shí)是一個(gè)出手的好時(shí)機(jī)。