支離破碎的沙盤(pán)、混亂不堪的售樓處……一些項(xiàng)目的降價(jià)給10月的樓市留下了如此的印記。而降價(jià)并沒(méi)有換來(lái)成交的回暖，全國(guó)主要城市的樓市成交量仍然低迷，今年，“金九銀十”已成為各地樓市一個(gè)“破碎的夢(mèng)想”。

　　“由于目前樓市庫(kù)存尚未達(dá)到歷史最高水平，因此開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈仍將繼續(xù)。”北京中原分析師張大偉預(yù)計(jì)，如果本輪調(diào)控能夠持續(xù)到明年，則明確的拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在明年3月左右，但是調(diào)整的幅度并不會(huì)很大。

　　成交量腰斬 消化庫(kù)存需近兩年

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面積54.92萬(wàn)平方米，套數(shù)環(huán)比上漲16.8%，面積環(huán)比上漲8.1%；相比期房住宅成交的上漲，現(xiàn)房的成交套數(shù)環(huán)比則有所下降，824套的成交套數(shù)環(huán)比下降33%，成交面積10.46萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌23%。期房與現(xiàn)房商品住宅共成交5498套，成交面積為65.37萬(wàn)平方米，環(huán)比均有小幅上漲。雖然如此，同去年10月相比，成交套數(shù)仍然減少了2182套，跌幅達(dá)28.4%。

　　9~10月，北京樓市共實(shí)現(xiàn)商品住宅成交10734套，相比去年同期19895套的成交數(shù)量，下跌幅度達(dá)到46%。

　　同樣的情形也出現(xiàn)在上海、廣州、深圳等一線城市。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心對(duì)上海房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)剔除保障房后得出，10月全市新建商品住宅成交3823套，約為45.7萬(wàn)平方米。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部指出，這是今年月度成交第二個(gè)低位。與去年同期相比，同比縮幅超過(guò)60%，市場(chǎng)幾乎再現(xiàn)2008年淡季情形。

　　根據(jù)新浪樂(lè)居對(duì)廣州房地產(chǎn)交易網(wǎng)站陽(yáng)光家緣的監(jiān)控，截至10月30日，10月廣州全市一手住宅網(wǎng)簽5603套，銷售面積628079m2，成交均價(jià)11035元/m2。環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，成交量下降290套，環(huán)跌4.92%，成交均價(jià)跌801元/m2，環(huán)跌6.77%。去年同期，廣州市十區(qū)二市共簽約成交住宅16541套，成交面積1781794萬(wàn)平方米。成交量同比暴跌10938套，跌幅達(dá)到66.13%。

　　事實(shí)上，10月的成交量延續(xù)了9月的同比跌幅，從而使得整個(gè)“金九銀十”完全“泡湯”。數(shù)據(jù)顯示，9月1日至28日，廣州十區(qū)二市一手住宅成交量為5646套，雖然環(huán)比微升2.9%，但是同比下降幅度高達(dá)49.2%，將近五成。

　　深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)則顯示，2011年10月，深圳新建商品住宅市場(chǎng)共成交2211套，成交面積為18.35萬(wàn)平方米，較2011年9月份的16.26萬(wàn)平方米環(huán)比下跌17%，較2010年10月份的45.68萬(wàn)平方米同比下跌60%。

　　成交量的下降直接導(dǎo)致了樓市庫(kù)存的增加。

　　北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅9、10兩個(gè)月時(shí)間，北京包含期房和現(xiàn)房在內(nèi)的商品住宅積壓就超過(guò)了8800套。截至目前，樓市庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了11.8萬(wàn)套，相比限購(gòu)前陡增了2.5萬(wàn)余套，創(chuàng)下自2009年6月8日以來(lái)的最高點(diǎn)。按照目前的市場(chǎng)去庫(kù)存化速度，即使不再新增供應(yīng)，消耗全部庫(kù)存也需要超過(guò)22個(gè)月時(shí)間。

　　漢宇地產(chǎn)分析師跟蹤即時(shí)數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，目前上海新房住宅的庫(kù)存實(shí)際已達(dá)972萬(wàn)平方米，較網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還要高出近100萬(wàn)平方米，達(dá)到史上最高庫(kù)存量。按照10月的成交量粗略估算，上述新房住宅庫(kù)存量全部去庫(kù)存化，需要長(zhǎng)達(dá)21個(gè)月的時(shí)間。

　　同樣地，統(tǒng)計(jì)顯示，10月廣州累計(jì)未售的套數(shù)高達(dá)78629套，而在去年10月底，廣州全市的累計(jì)未售套數(shù)為6.7萬(wàn)套，今年比去年同期多出了1.1萬(wàn)套。

　　市場(chǎng)期待降價(jià)擴(kuò)大

　　成交低迷、庫(kù)存壓頂，各地房?jī)r(jià)也在此影響下出現(xiàn)了不同程度的異動(dòng)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，10月份北京市商品住宅成交均價(jià)為20459元/平方米，環(huán)比上月下跌7.1%。“主要原因是10月簽約房源主要集中在低價(jià)項(xiàng)目。”張大偉表示，價(jià)格下跌并非在售項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性降價(jià)所造成。

　　以北京樓市成交量前四名的項(xiàng)目為例，四個(gè)項(xiàng)目的成交價(jià)格均低于20000元/平方米，其中排名第一的世嘉光織苑項(xiàng)目更是只有9558元/平方米。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份中低單價(jià)、中低總價(jià)的房源比例相比9月份都出現(xiàn)了明顯上升。其中均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的成交占據(jù)了市場(chǎng)交易量的71.8%，比9月份上漲了6.6個(gè)百分點(diǎn)，明顯拉低了成交均價(jià)。

　　在上海，由于剛需樓盤(pán)成為熱銷主力，成交均價(jià)也首度出現(xiàn)下調(diào)，10月商品住宅成交均價(jià)在21265元/平方米，環(huán)比上月下降6個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅為0.3%。

　　10月廣州網(wǎng)簽成交均價(jià)為11566元/平方米，相比去年10月的11695元/平方米基本持平，但對(duì)比8月9月均出現(xiàn)微幅的下降。8月份，廣州網(wǎng)簽均價(jià)為12443元/平方米，9月為11877元/平方米。

　　10月18日再次開(kāi)盤(pán)的深圳龍華花半里項(xiàng)目，其價(jià)格在一個(gè)月內(nèi)最高降幅達(dá)到每平方米5000元，400套房源5天內(nèi)售罄，此后再加推120套房源也基本售罄。該項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)陳勇在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，再次開(kāi)盤(pán)僅僅是對(duì)部分房源的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，總體價(jià)格仍未有大的變動(dòng)，公司將保留一部分房源等待時(shí)機(jī)開(kāi)盤(pán)。

　　在價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的項(xiàng)目的帶動(dòng)下，深圳市10月新建商品住宅成交均價(jià)為19119元/平方米，較2011年9月份的20028元/平方米環(huán)比下跌5%，較2010年10月份的21516元/平方米同比下跌11%，成交均價(jià)同比跌幅創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　但合富輝煌認(rèn)為，“銀十”延續(xù)“金九”樓市的低迷狀態(tài)，新房入市量繼續(xù)增加，開(kāi)發(fā)商打折促銷活動(dòng)進(jìn)入常態(tài)化，但市場(chǎng)觀望情緒依然不減，商品住宅成交量低位震蕩，實(shí)質(zhì)性降價(jià)潮并未出現(xiàn)。

　　據(jù)上海21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，10月成交的項(xiàng)目中，較前9月成交均價(jià)出現(xiàn)下滑的約占總成交數(shù)的53.1%。“過(guò)半的比例”從側(cè)面說(shuō)明“以價(jià)換量”的銷售策略已逐步被部分開(kāi)發(fā)商所接受。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，未來(lái)樓市仍將處在政策嚴(yán)控時(shí)期。開(kāi)發(fā)商為降低庫(kù)存和回籠資金，或許將會(huì)在今年最后兩個(gè)月繼續(xù)“大做文章”，降價(jià)是最直截了當(dāng)?shù)倪x項(xiàng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，現(xiàn)在樓市向下的通道已經(jīng)打開(kāi)，趨勢(shì)性的拐點(diǎn)逐步顯現(xiàn)。但樓市成交的僵持仍待降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，而且市場(chǎng)潛在購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期堅(jiān)定。若后市房?jī)r(jià)只是微調(diào)，則未來(lái)兩月將難現(xiàn)去年的年末翹尾行情。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也認(rèn)為，今年9、10兩個(gè)月的成交情況并沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)多少欣慰。隨著11月份立冬節(jié)氣的到來(lái)，北京樓市也將真正進(jìn)入冬季。“2011年剩下的兩個(gè)月，如果沒(méi)有明顯的回調(diào)政策出臺(tái)，樓市成交還將持續(xù)低迷，整體成交價(jià)格也將會(huì)繼續(xù)下滑，價(jià)格大幅跳水的現(xiàn)象也將由部分區(qū)域擴(kuò)散到整體市場(chǎng)當(dāng)中。”

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)