曾有人開(kāi)玩笑說(shuō)道，如果南極的土地可以出售，那么中國(guó)人一定會(huì)是最積極的買家。

　　“中國(guó)人受傳統(tǒng)農(nóng)耕文化影響很深，對(duì)土地和房子有濃厚的情結(jié)。”搜房國(guó)際董事總經(jīng)理莊諾對(duì)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》表示，很多中國(guó)的中小投資者把在海外買房作為全球資產(chǎn)配置的重要部分，現(xiàn)在的中國(guó)人可謂胸懷祖國(guó)，“房”眼世界。

　　“房”眼世界

　　“以前大家不愿意在海外買房的原因之一是語(yǔ)言的不便，沒(méi)有海外投資的經(jīng)驗(yàn)。不過(guò)，近來(lái)越來(lái)越多的人會(huì)選擇在海外買房子。” 上海奧正投資的總裁Ben經(jīng)常為海外買房投資的人提供會(huì)計(jì)、審計(jì)等服務(wù)。

　　吳女士（化名）是奧正的客戶，40多歲的吳女士常年呆在非洲，從事中非貿(mào)易生意，她的女兒正在美國(guó)念書(shū)。今年吳女士在法國(guó)地中海沿岸投資了一處房產(chǎn)，總價(jià)折合人民幣300多萬(wàn)元。

　　“我們最近做了三四樁生意都是投資于地中海一帶的房產(chǎn)的，價(jià)格都在300萬(wàn)元左右。看好地中海沿岸的房產(chǎn)主要是由于其地理位置的稀缺性，所以看好它的升值潛力。”Ben告訴記者，國(guó)外的房產(chǎn)不可能像國(guó)內(nèi)房產(chǎn)一樣爆炒，大多數(shù)投資者是看中其穩(wěn)定的升值。“以地中海一帶的房產(chǎn)為例，過(guò)去10年的復(fù)合增長(zhǎng)大約為7%。”

　　不過(guò)按照當(dāng)?shù)卣�府的�?guī)定，若是在購(gòu)買房產(chǎn)后5年內(nèi)出售需要繳納30%的所得稅，5年之后出售每年的所得稅遞減。“所以投資者一般都選擇較為長(zhǎng)期的投資方式。”Ben告訴記者。

　　除了房產(chǎn)本身的升值之外，投資者還有一部分收入是租金收入。“拿吳女士這處房產(chǎn)為例，扣除吳女士每年的房屋修理費(fèi)用、所得稅、貸款利息等等每年的租金收入大概為房?jī)r(jià)的2%~5%。”

　　“很多在地中海沿岸購(gòu)買房屋的投資者都是華人。因?yàn)榇饲爸袊?guó)籍人士在法國(guó)銀行貸款有一定困難，但是現(xiàn)在已經(jīng)可以順利貸款了。一般歐美國(guó)際投資者購(gòu)買房屋最高可以100%貸款，中國(guó)籍投資者最高可貸款70%。”Ben告訴記者。

　　對(duì)于吳女士而言，除了投資回報(bào)之外，她更看重的是地中海沿岸的旅游資源。吳女士和租客簽訂了協(xié)議，每年吳女士可以有1個(gè)星期的房屋使用權(quán)，這時(shí)她就可以帶著家人來(lái)地中海度假了。

　　上海的李律師早在2008年就已經(jīng)去美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)。“我當(dāng)時(shí)買的房子特別便宜，大概20多萬(wàn)美元。”李律師告訴記者，在金融危機(jī)之后很多美國(guó)人無(wú)法償還銀行貸款，房子便直接扔給銀行，銀行為了換取現(xiàn)金，將這部分房產(chǎn)低價(jià)拋售。

　　“在美國(guó)買房相對(duì)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，因?yàn)檎麄�(gè)社會(huì)體制成熟、法制透明。”李律師在美國(guó)當(dāng)?shù)卣伊酥薪�、看好房下單、填好資料之后，但最終卻未談妥。“因?yàn)榈鹊今R上要成交的時(shí)候，銀行才告訴我房子之前戶主欠有一筆物業(yè)費(fèi)，需要我繳納。”

　　李律師告訴記者，現(xiàn)在美國(guó)地產(chǎn)價(jià)格非常便宜，幾十年難得一遇，他正在計(jì)劃在美國(guó)購(gòu)置新的房產(chǎn)。

　　持有成本可能較高

　　一位熱衷在香港投資房地產(chǎn)的李先生也對(duì)記者表示，目前香港房地產(chǎn)比內(nèi)地更有吸引力。“香港買房很方便，沒(méi)有限購(gòu)政策，房貸利率又低，現(xiàn)在是2.5%，內(nèi)地要7%。香港租金又貴，買房不賣光收租都能賺錢，在上海則是連利息都不夠付。”

　　不過(guò)，在海外買房，房款僅僅是投資的一部分，還需要繳納土地稅、契稅、印花稅以及增值稅，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣都要通過(guò)專業(yè)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，包括律師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、驗(yàn)房師等，這意味著除房?jī)r(jià)外還有一筆額外費(fèi)用產(chǎn)生。

　　李先生告訴記者，在香港房屋出租必須按照不同年期繳納印花稅。不超過(guò)1年租約需要加納租金的0.25%印花稅，1~3年是0.5%，3年以上是1%。此外，如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還要繳納一定比例的轉(zhuǎn)讓印花稅。

　　而在美國(guó)，購(gòu)房者如果不是美國(guó)公民，需要額外繳納一定的房產(chǎn)稅，這些費(fèi)用約占總房?jī)r(jià)的1%以上。而持有房產(chǎn)后，業(yè)主每年還要交房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、房屋保修費(fèi)等稅費(fèi)，各個(gè)州對(duì)所征物業(yè)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率各不相同，以房屋評(píng)估價(jià)值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期繳納房產(chǎn)可能被政府拍賣，以抵欠款。

　　目前一些中介為了方便內(nèi)地購(gòu)房者，都提供房產(chǎn)代管服務(wù)，包括出租管理、代繳稅費(fèi)等，一般收費(fèi)為房租的8%至10%左右，可以說(shuō)在海外可能持有房產(chǎn)成本比較高。

　　去國(guó)外當(dāng)“地主”？

　　海外買房的熱潮依然沒(méi)有減退，最近又興起了一股新的“買地”浪潮，中國(guó)人開(kāi)始?jí)粝胫�去海外�?dāng)“地主”。

　　7月份搜房網(wǎng)舉辦的“1美元競(jìng)拍美國(guó)土地”中，上海葉女士以8800美元的“白菜價(jià)”贏得了市價(jià)50000美元的美國(guó)佛羅里達(dá)州格林布爾大型別墅社區(qū)內(nèi)一塊1000平方米的地塊。折合成人民幣計(jì)算，該地塊僅為57.2元/平方米。

　　“1美元競(jìng)拍確實(shí)是噱頭，主要是為了推廣去海外購(gòu)買土地。”莊諾對(duì)記者表示，目前搜房網(wǎng)舉行的第一批2萬(wàn)美元團(tuán)購(gòu)美國(guó)土地的活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束，正在醞釀第二批團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，“第二批土地的價(jià)格可能稍微貴一點(diǎn)。”

　　“異國(guó)投資，買土地比買房子更好。”莊諾還記得2009年曾帶領(lǐng)一個(gè)“購(gòu)房團(tuán)”去美國(guó)看房，每個(gè)人興趣都很大，但最終卻沒(méi)有成交量。“主要是在美國(guó)房子買賣比較復(fù)雜，稅費(fèi)很多，中國(guó)人當(dāng)時(shí)也不太了解。”

　　莊諾指出，美國(guó)土地繳納的稅費(fèi)是每年土地評(píng)估價(jià)的1%；其轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)在3%左右，比房子的稅費(fèi)低；買土地更省心，不用打理。“我鼓勵(lì)大家把土地持有3~5年，這樣土地價(jià)格翻1~2倍是沒(méi)有問(wèn)題的。投資講究逢低入場(chǎng)，現(xiàn)在正是美國(guó)土地價(jià)格的底部。”

　　“參與土地團(tuán)購(gòu)的人當(dāng)中有退休職工，還有幾個(gè)‘80后’、‘90后’一起湊了2萬(wàn)美元買了一塊地。”莊諾對(duì)記者表示，這些人當(dāng)中真正買了土地去蓋房子的很少，大多數(shù)人都是為了投資。

　　“也有部分人一下子買了10塊地，可能考慮的是為了投資移民，這種情況稍微少一點(diǎn)。”

　　赴美購(gòu)房步驟

　　1.與你的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人討論購(gòu)買要求，須有合法來(lái)美簽證和中國(guó)護(hù)照

　　2.由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明

　　3.申請(qǐng)正式貸款提前批準(zhǔn)信（最多40%貸款率）

　　4.選擇想要買房的地區(qū)、房屋種類

　　5.經(jīng)紀(jì)人介紹看房，選房

　　6.填寫(xiě)買房出價(jià)合約書(shū)，付定金支票

　　7.定金支票存入第三方公證托管公司（Open Escrow）開(kāi)始工作

　　8.做房屋檢查

　　9.要求維修

　　10.審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)告

　　11.審閱并與公證托管書(shū)上簽章

　　12.審閱前期屋主（產(chǎn)權(quán)）報(bào)告

　　13.審閱白蟻檢查報(bào)告

　　14.購(gòu)買房屋保險(xiǎn)

　　15.簽署貸款資料

　　16.公證托管結(jié)尾步驟（Close Escrow）

　　17.最后交房檢查

　　18.銀行放款

　　19.資料登記

　　20.交收鑰匙

　　21.辦理產(chǎn)權(quán)

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)