“樓市政策一收再收，尤其是融資渠道越來越窄，不少中小房企手頭的地產(chǎn)項(xiàng)目急需輸血。”在近日上海舉行的一場產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目推介會上，活動組織方這樣告訴記者。在來自全國的28個項(xiàng)目中有四分之一涉及房地產(chǎn)，信貸政策不斷收緊，信托、民間借貸等融資渠道又成本奇高，中小房企正面臨一場前所未有的融資困局。

“中國市場上并不缺乏資金，在我看來，資金其實(shí)非常充裕，關(guān)鍵是如何整合利用。”面對行業(yè)的資金困局，復(fù)地投資CEO周純在接受記者專訪如是說。退市后的復(fù)地顯然更著力于資本運(yùn)作，在這個行業(yè)洗牌時代，資金困局的背后或許蘊(yùn)藏著發(fā)展契機(jī)。

房企融資受困

記者注意到，近期來滬推介的多個房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模都不大，掛牌價在8億元左右，引起了不少投資人的濃厚興趣。“這些項(xiàng)目的開發(fā)商都是中小開發(fā)商，手頭沒有在售項(xiàng)目能夠回籠資金，銀行貸款又借不到，項(xiàng)目開發(fā)資金緊缺，這才想到通過出售部分項(xiàng)目股權(quán)來融資。”推介會負(fù)責(zé)人告訴記者。

而對于不甘心出售項(xiàng)目股權(quán)的企業(yè)來說，融資渠道更是少之又少。“信貸政策層層收緊，讓房企面臨比較緊迫的資金環(huán)境。”周純向記者表示。特別是上半年銀根日益收緊，對房企貸款的用途、放貸和還貸條件等條件也越來越苛刻，尤其是中小房企，在搶奪有限的信貸資源時，往往不敵大型房企。

在周純看來，傳統(tǒng)融資渠道不僅難貸，即使獲得貸款，其價值也大大縮水。“過去在對投資項(xiàng)目進(jìn)行評估的時候，可以充分利用貸款杠桿率，內(nèi)部回報(bào)率也自然很高。而現(xiàn)在用杠桿率和不用杠桿率，對內(nèi)部回報(bào)率的影響從過去8到12個百分點(diǎn)降低到現(xiàn)在可能只有2個百分點(diǎn)左右。”而這已成為整個行業(yè)的普遍狀況。

這種情況下，利用銀行貸款并不一定合算，要提高杠桿率只有一個辦法，就是信托，其用途和使用周期相對更有彈性。

然而，房地產(chǎn)信托動輒20%甚至以上的融資成本卻讓很多中小地產(chǎn)商望而卻步。而有些開發(fā)商把信托融來的錢用于再買地，一旦調(diào)控持續(xù)下去，資金斷裂給開發(fā)商帶來的可能是雪崩之災(zāi)，金融風(fēng)險和行業(yè)風(fēng)險的隱患可能就此埋下。更何況，隨著監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托審批的從緊，相對于龍頭房企，中小房企由于風(fēng)險相對較大，很可能會被信托拒之門外。

尋找資金藍(lán)海

“一直以來，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房消費(fèi)貸款，都存在過度依賴銀行的現(xiàn)象。”楊紅旭認(rèn)為，單一以銀行貸款為主的房地產(chǎn)融資格局蘊(yùn)涵著金融風(fēng)險，金融創(chuàng)新是化解之道，個性化的融資模式也是適宜之選。

一方面是房企的缺錢，一方面卻是貨幣流動性過剩而造成的“錢潮洶涌”。“在我看來，中國市場上并不缺錢，相反，資金非常充裕。”周純認(rèn)為。限購、限貸等一系列調(diào)控政策把很多民間資本擋在了樓市之外，但錢并不會憑空蒸發(fā)掉，依然在尋找投資渠道。水很多，但必須有人去做蓄水池，把水聚集起來。“而我們所做的，就是把這些資源整合起來，投到合適的地方去。”

“限購限貸抑制了相當(dāng)一部分私人投資房地產(chǎn)的需求，股市表現(xiàn)也不令人滿意，投資者自然會將眼光投向有品牌專業(yè)團(tuán)隊(duì)的私募房地產(chǎn)基金投資公司。”周純認(rèn)為，調(diào)控恰恰給了房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)一個絕好的發(fā)展時機(jī)。

楊紅旭也認(rèn)為，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該依托金融業(yè)務(wù)，積極牽引地產(chǎn)與資本的互動鏈條。一方面系統(tǒng)化投融資體系，另一方面積極運(yùn)用各種資本運(yùn)作手段，如采用房地產(chǎn)基金或是自主成立私募基金，投資于企業(yè)自主開發(fā)的項(xiàng)目或其他合適項(xiàng)目。

這方面復(fù)地?zé)o疑已成為先行者。在資金來源方面，復(fù)地正在試圖尋求與國際(論壇)跨國公司在華大量的富余資金對接的合作方式。“這類資金在華的需求是有周期性的，我們希望通過合規(guī)的途徑提高這部分富余資金的效率，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)配。目前復(fù)地已經(jīng)展開相關(guān)的研究和嘗試，或許可以通過合規(guī)的借款、借助銀行委貸的平臺或私募進(jìn)行對接。”周純透露，但這一融資渠道目前尚在探索之中，可能需要利用整個復(fù)星集團(tuán)各產(chǎn)業(yè)板塊資源協(xié)同作戰(zhàn)。

對于中小企業(yè)，周純認(rèn)為在宏觀調(diào)控格局下，應(yīng)該走聯(lián)合之路。而事實(shí)證明，這條路是行得通的。

“這些中小房企手頭都有一點(diǎn)錢，但這點(diǎn)錢可能什么事都做不了。靠他們自己聯(lián)合，誰也不服誰。這就需要一個有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、有品牌優(yōu)勢的大開發(fā)商幫助他們聯(lián)合。”周純透露，復(fù)地目前正在做的一系列項(xiàng)目都是聯(lián)合了多家中小開發(fā)商，把各家資源整合起來，利用復(fù)地的品牌，共同打造一個項(xiàng)目。而這種合作項(xiàng)目的內(nèi)部回報(bào)率可以達(dá)到30%左右。

來源：上海證券報(bào)