在住宅市場受到調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資快速升溫，折射出各路資金投資商業(yè)地產(chǎn)之熱情難捺。而隨著保險資金進入不動產(chǎn)的開閘，保險公司正成為一股新生力量，快速加入這場暗戰(zhàn)。

7月6日，北京CBD核心區(qū)九宗地塊集中招標(biāo)現(xiàn)場，吸引了20家競標(biāo)人參與投標(biāo)。北京房地產(chǎn)商潘石屹在其微博上透露了招標(biāo)現(xiàn)場的熱烈氣氛，并大曬SOHO為此精心準(zhǔn)備的標(biāo)書。

然而，僅僅兩天之后，潘石屹的心情可謂一落千丈。7月8日競標(biāo)結(jié)果公布，連報三個最高價的潘石屹與CBD地塊失之交臂。出乎意料的是，投標(biāo)的四家保險系企業(yè)全部中標(biāo)，成為這場混戰(zhàn)的最大贏家。

加速圍獵黃金地塊

這次北京CBD地塊招標(biāo)現(xiàn)場，共有四家保險系企業(yè)現(xiàn)身。他們有的與房企組成聯(lián)合體，有的則是幾家保險公司抱團聯(lián)手。參與模式雖不同，但皆是滿載而歸。

Z9地塊，安邦人壽和北京濤力投資管理公司組成的聯(lián)合體因為是唯一投標(biāo)方，因此成了不戰(zhàn)而勝的幸運兒；Z10地塊，同屬安邦系的安邦財險與北大方正、中信集團、聯(lián)通租賃組成的聯(lián)合體中標(biāo)，擊敗了泰康人壽、萬通地產(chǎn)、中國誠信信用管理公司等組成的聯(lián)合體。

不過，泰康人壽并沒有空手而歸。在Z12地塊上，泰康人壽與中信集團、中信房地產(chǎn)、和協(xié)海峽擔(dān)保組成的聯(lián)合體最終中標(biāo)；壽險業(yè)“老大”中國人壽則通過旗下中國人壽資產(chǎn)管理公司、國壽投資控股與萬通地產(chǎn)、萬洋世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理組成的聯(lián)合體最終中標(biāo)Z13地塊。

與以上三家同行所采用的模式所不同，陽光保險此次并沒有“拉攏”任何有此相關(guān)經(jīng)驗的開發(fā)商，而是選擇單槍匹馬作戰(zhàn)，僅以陽光保險集團、陽光財險、陽光人壽三家“陽光系”險企組成聯(lián)合體，最終戰(zhàn)勝了其他聯(lián)合體，拿下了Z2a地塊。

事實上，這并非險資第一次圍獵北京CBD地塊。在去年北京CBD第一輪地塊競標(biāo)中，共有8家保險公司參與競標(biāo)，但最終只有安邦財險等組成的聯(lián)合體競得Z5地塊，其他則空手而歸。今年可謂打了個翻身仗。

自去年9月保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，險資正式吹響進軍不動產(chǎn)領(lǐng)域的號角后，保險公司難耐已久的投資沖動得以釋放。因為不能涉足住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)便成了保險公司競相爭奪的投資標(biāo)的。

不僅僅是寸土寸金的北京CBD，在上海、成都、深圳等一線城市黃金商圈，保險資金也表現(xiàn)出儲備項目時不我待的迫切感。中國人壽、中國平安(46.58,-1.36,-2.84%)、中國太保、中國人保、泰康人壽、安邦財險、生命人壽等保險公司紛紛競拍商業(yè)地塊或購置商業(yè)樓宇。

“自用+租賃”模式為主

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險公司開始扎堆拿地，一方面是因為去年9月相關(guān)政策開閘后，保險資金投資不動產(chǎn)“名正言順”；另一方面，保險公司對國內(nèi)經(jīng)濟前景長期看好，而且目前進入時機不錯。

此外，隨著保險公司業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴大，保費增速加快，資金不斷增多，保險資金運用壓力較為嚴(yán)峻，進入收益穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)市場，亦是一個不錯的選擇。同時，保險公司員工數(shù)量、客戶規(guī)模的不斷擴容，也帶來對自身辦公用房的需求。

目前，保險資金多以“自用+租賃”模式涉足商業(yè)地產(chǎn)。“之前公司各分支機構(gòu)的辦公樓都是租別人的，隨著這兩年商業(yè)地產(chǎn)的興起，租金成本越來越高。與其花費這么多租金，不如自購辦公樓。”一家保險公司相關(guān)負(fù)責(zé)人感慨地說。

事實上，目前險資投資的自用辦公樓中，很大一部分都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了自用規(guī)模，大部分都租出去。更有甚者，為了賺取不菲的租金，一些保險公司寧愿讓自己的部分員工租用相對便宜的辦公樓，而把自己買下的黃金地段寫字樓的大部分樓層租出去，以賺取租金差價。

有意思的是，在一些商業(yè)地塊競標(biāo)中，最后中標(biāo)的保險公司往往不是最高或次高出價者。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次北京CBD土地出讓就改變了價高者得的方式，對企業(yè)的資質(zhì)提出了更多要求，因此符合CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融、保險等行業(yè)在競標(biāo)時是被“加分”的。

種種跡象表明，因為保險資金的“參戰(zhàn)”，商業(yè)地產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)已然升級。那么，能夠流入商業(yè)地產(chǎn)的保險資金究竟能有多少？統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年我國保險業(yè)總資產(chǎn)逾5萬億元。若按照保險資金投資于不動產(chǎn)的賬面余額不高于保險公司上季末總資產(chǎn)的10%來計算，目前可投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的最大資金量為5000億元。

經(jīng)驗不足急練內(nèi)功

雖然前景可期，但從目前的狀態(tài)來看，保險資金涉足商業(yè)地產(chǎn)只能算是小試牛刀。“主要還是管理、開發(fā)等經(jīng)驗不足，需要練好內(nèi)功。”一家保險公司相關(guān)負(fù)責(zé)人如是坦言。這也就不難理解，為何競標(biāo)北京CBD地塊等黃金地塊時，資金實力雄厚的保險公司會選擇“拉攏”開發(fā)經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)商聯(lián)合競標(biāo)，意在取長補短。

除“拉攏”有經(jīng)驗的地產(chǎn)商外，保險公司自身也在加緊“練功”。中國平安已成立了專門的不動產(chǎn)投資子公司；中國人保對旗下人保投資控股公司的定位就是不動產(chǎn)投資平臺；中國人壽旗下也有一家國壽地產(chǎn)公司，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。

盡管經(jīng)驗不足，但仍有多家物業(yè)咨詢機構(gòu)預(yù)計，隨著保險資金進入不動產(chǎn)的開閘，2011年保險資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。可預(yù)見的是，保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)之后，以寫字樓、商鋪為代表的地產(chǎn)市場將出現(xiàn)更為活躍的交易。

不過，對更看重長期租金收益率的保險公司來說，他們更青睞于金融業(yè)、商業(yè)化集中的一線城市，而大范圍涉足二線城市商業(yè)地產(chǎn)的跡象尚未出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大量保險資金的入市將在短期內(nèi)拉動部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價格，但考慮到保險公司會選擇長期持有等方式來進行投資，因此商業(yè)地產(chǎn)市場未來依然會保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。

來源：上海證券報